Immobilienkauf bei Düsseldorf: Rechnet sich das Pendeln ins Umland?

Die Im­mo­bi­li­en­prei­se sta­gnie­ren oder sin­ken in vie­len Ge­bie­ten Deutsch­lands – doch vor al­lem in den grö­ß­ten Städ­ten der Re­pu­blik sind sie wei­ter auf sehr ho­hem Ni­veau. Wer statt in der In­nen­stadt der Me­tro­po­le ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung im Speck­gür­tel kauft, kann Geld spa­ren. In Düs­sel­dorf kos­te­te der Qua­drat­me­ter 2022 durch­schnitt­lich 5.455 Eu­ro. Da­mit muss­ten Käu­fer*in­nen in der nord­rhein-west­fä­li­schen Lan­des­haupt­stadt min­des­tens 2.176 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter mehr aus­ge­ben als für Im­mo­bi­li­en in den Städ­ten und Ge­mein­den der um­lie­gen­den Land­krei­se. Wer sich trotz Ar­beits­stel­le in der Düs­sel­dor­fer In­nen­stadt für ei­nen Wohn­ort im Um­land ent­schei­det, darf je­doch nicht ver­ges­sen, dass dann für den ver­län­ger­ten Ar­beits­weg zu­sätz­li­che Kos­ten für Sprit oder Zug­ti­cket an­fal­len und mehr Zeit ein­ge­plant wer­den muss. Das Ham­bur­gi­sche Welt­Wirt­schafts­In­sti­tut (HW­WI) hat für die Post­bank ei­ne Mo­dell­rech­nung ent­wi­ckelt, mit der sich die­se Pen­del­kos­ten be­zif­fern las­sen. Der Post­bank Woh­nat­las 2023 zeigt, wie vie­le Jah­re sich der Im­mo­bi­li­en­er­werb im Um­land rech­net und wann der Kos­ten­vor­teil beim Kauf durch die er­höh­ten Pen­del­kos­ten auf­ge­zehrt ist. In der An­nah­me pen­delt je Haus­halt ein*e Ar­beit­neh­mer*in. Da­bei wur­de auch der Fak­tor Ho­me­of­fice mit drei statt fünf Pen­del­ta­gen pro Wo­che ein­be­rech­net so­wie grö­ße­re Woh­nun­gen et­wa für Fa­mi­li­en be­rück­sich­tigt.

Ver­gli­chen wur­de je­weils der Kauf ei­ner durch­schnitt­lich teu­ren 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung so­wie ei­ner 120-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in Düs­sel­dorf zur Selbst­nut­zung mit dem Er­werb ei­ner gleich gro­ßen Woh­nung in grö­ße­ren Kom­mu­nen der an­gren­zen­den Land­krei­se Mett­mann und Rhein-Kreis Neuss so­wie der kreis­frei­en Stadt Duis­burg. Aus den bei­den Land­krei­sen wur­den da­bei al­le Städ­te mit mehr als 20.000 Ein­woh­nern und da­mit ins­ge­samt 18 Kom­mu­nen in die Ana­ly­se ein­be­zo­gen. Käu­fer*in­nen soll­ten je­doch mit ei­nem Preis­auf­schlag für ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­ne Woh­nun­gen in den Um­land­krei­sen rech­nen, da dort ein gro­ßes Preis­ge­fäl­le zu ab­ge­le­ge­nen Ort­schaf­ten be­steht. Die­sen Auf­schlag ha­ben die Ex­pert*in­nen mit 20 Pro­zent kal­ku­liert.

Der Kauf­preis­vor­teil im Speck­gür­tel wur­de mit den jähr­li­chen Pen­del­kos­ten ver­rech­net. Da­bei ha­ben die Ex­pert*in­nen ne­ben den Kos­ten für das Ti­cket im öf­fent­li­chen Per­so­nen­nah­ver­kehr (ÖPNV) oder für das Au­to samt Kraft­stoff auch den hö­he­ren Zeit­auf­wand ein­be­zo­gen. Die Kos­ten für den Weg mit dem Au­to lie­gen bei 0,45 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter und ab 21 Ki­lo­me­ter ein­fa­che Ent­fer­nung bei 0,43 Eu­ro. Die Fahrt mit Bus und Bahn blei­ben bei 0,13 Eu­ro und ab 21 Ki­lo­me­ter bei 0,12 Eu­ro, die jähr­li­chen Mo­bi­li­täts­kos­ten wur­den durch Ein­füh­rung des 49-Eu­ro-Ti­ckets bei 588 Eu­ro ge­de­ckelt.

ÖPNV schlägt Au­to – Preis­vor­tei­le im Umland vor al­lem in Duisburg und Erkrath

Wird je­weils ei­ne 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung ver­gli­chen, pro­fi­tie­ren Pend­ler*in­nen aus der 28 Ki­lo­me­ter ent­fern­ten kreis­frei­en Stadt Duis­burg am längs­ten vom güns­ti­ge­ren Woh­nungs­kauf im Um­land: Wer den Ar­beits­weg je­den Tag mit den öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln zu­rück­legt, hat den Kauf­preis­vor­teil ge­gen­über der Me­tro­po­le erst nach 81,9 Jah­ren auf­ge­braucht, bei täg­li­cher Fahrt mit dem Au­to schrumpft die­se Zeit­span­ne auf 22,5 Jah­re. Für den Durch­schnitts­käu­fer soll­ten je­doch die er­höh­ten Pen­del­kos­ten min­des­tens 25 Jah­re lang durch die Kauf­prei­ser­spar­nis­se ge­deckt wer­den. Dies ent­spricht in et­wa der rest­li­chen Le­bens­ar­beits­zeit ei­nes Im­mo­bi­li­en­käu­fers, der in Deutsch­land im Durch­schnitt 40 Jah­re alt ist. Un­ter die­sen Vor­aus­set­zun­gen lohnt sich das Pen­deln für Au­to­fah­rer in kei­ner der un­ter­such­ten Städ­te. Zu­dem ist die Nut­zung des ÖPNV über­all die güns­ti­ge­re Al­ter­na­ti­ve.

Pend­ler*in­nen, die täg­lich mit Bus und Bahn fah­ren, ha­ben den Kauf­preis­vor­teil ei­ner 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in acht Um­land­städ­ten auch nach 25 Jah­ren noch nicht auf­ge­braucht. Ne­ben Duis­burg ist auch Er­krath im Kreis Mett­mann ei­nen Blick wert: Mit dem ÖPNV dau­ert die Fahrt vom Bahn­hof der Um­land­stadt bis zum Haupt­bahn­hof in Düs­sel­dorf nur neun Mi­nu­ten, ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung kos­tet dort pro Qua­drat­me­ter im Durch­schnitt rund 1.700 Eu­ro we­ni­ger als in der Me­tro­po­le – selbst mit Auf­schlag für ei­ne zen­tra­le La­ge. Bis die­ser Preis­vor­teil durch die er­höh­ten Pen­del­kos­ten auf­ge­braucht ist, ver­ge­hen 54,1 Jah­re. Mit dem Au­to dau­ert die Fahrt 20 Mi­nu­ten und die Zeit­span­ne für ei­nen loh­nens­wer­ten Um­zug nach Er­krath schrumpft auf 20,6 Jah­re. Von Neuss (Rhein-Kreis Neuss) aus dau­ert die Bahn­fahrt nur ei­ne Mi­nu­te län­ger und der rech­ne­ri­sche Vor­teil hält 44,8 Jah­re. Wei­te­re Stand­or­te, in de­nen der Im­mo­bi­li­en­kauf auch nach 25 Jah­re täg­li­chen Pen­delns laut Mo­dell­rech­nung güns­ti­ger bleibt als im Düs­sel­dor­fer Stadt­ge­biet sind die Städ­te Hil­den, Ra­tin­gen, Lan­gen­feld (Rhein­land) und Mett­mann im Kreis Mett­mann so­wie Meer­busch im Rhein-Kreis Neuss.

„Duis­burg bie­tet für Pend­ler*in­nen auch au­ßer­halb der Me­tro­po­le Stadt­flair mit gu­ter In­fra­struk­tur und drei­zehn­mi­nü­ti­ger Zug­ver­bin­dung zum Düs­sel­dor­fer Haupt­bahn­hof bei den güns­tigs­ten Qua­drat­me­ter­prei­sen im ge­sam­ten Speck­gür­tel. Für mehr Grün am Wohn­ort sorgt das Na­tur­schutz­ge­biet Ne­an­der­tal beim 44.000-Ein­woh­ner-Städ­chen Er­krath, das ei­ne 9-Mi­nu­ten-Ver­bin­dung zum Düs­sel­dor­fer Haupt­bahn­hof ha­t“, sagt Ga­brie­le Strunk, Re­gio­nal­be­reichs­lei­te­rin und Mit­glied der re­gio­na­len Ge­schäfts­lei­tung Nord-West von der Post­bank Im­mo­bi­li­en GmbH – der Mak­ler der Deut­schen Bank. „Wer sich für den Im­mo­bi­li­en­kauf im Um­land in­ter­es­siert, soll­te ne­ben den güns­ti­gen Qua­drat­me­ter­prei­sen aber auch die Fahr­kos­ten und den Zeit­auf­wand ein­pla­nen – der Pen­del­kos­ten­rech­ner lie­fert da­für ei­nen Über­blick. Dar­über hin­aus spie­len auch per­sön­li­che Vor­lie­ben, die in­di­vi­du­el­le La­ge zu Ki­tas und Bahn­hof so­wie die Aus­stat­tung der Woh­nung ei­ne Rol­le.“

Fa­mi­li­en und Haus­hal­te mit viel Platz­be­darf pro­fi­tie­ren in 14 Um­land­städ­ten

Kin­der­zim­mer, ein grö­ße­rer Ess­tisch, mehr Stau­raum und ein Ar­beits­platz: Vor al­lem Fa­mi­li­en be­nö­ti­gen viel Platz. 120 Qua­drat­me­ter Ei­gen­heim in der Me­tro­po­le sind oh­ne­hin nicht leicht zu fin­den und mit nicht un­er­heb­li­chen Kos­ten ver­bun­den. Wer sich statt­des­sen für ei­ne gleich­gro­ße Woh­nung im Um­land ent­schei­det, und täg­lich mit Bus und Bahn in die Ci­ty pen­delt, pro­fi­tiert in acht Städ­ten über ei­nen Zeit­raum von mehr als 40 Jah­ren vom güns­ti­ge­ren Kauf­preis. Am längs­ten hält der Vor­teil er­neut in Duis­burg, wo rein rech­ne­risch 140,3 Jah­re nö­tig sind, um die güns­ti­ge­ren Kauf­prei­se ge­gen­über der Me­tro­po­le beim täg­li­chen ÖPNV-Pen­deln auf­zu­brau­chen. Mit dem Au­to dau­ert es 38,6 Jah­re. Auch in Er­krath, Neuss, Hil­den, Meer­busch, Ra­tin­gen, Lan­gen­feld (Rhein­land) und Mett­mann kann laut Mo­dell­rech­nung ein gan­zes 40-jäh­ri­ges Ar­beits­le­ben ge­pen­delt wer­den, oh­ne dass ein fi­nan­zi­el­ler Nach­teil ge­gen­über der Ei­gen­tums­woh­nung in Düs­sel­dorf ent­steht. Vor­aus­ge­setzt, der Ar­beits­weg wird mit Bus und Bahn zu­rück­ge­legt. Fa­mi­li­en und an­de­re Pend­ler*in­nen, die das Au­to nut­zen, ha­ben ih­ren Kauf­preis­vor­teil schnel­ler auf­ge­braucht.

„In ei­ni­gen Re­gio­nen hält der Kauf­preis­vor­teil für grö­ße­re Ei­gen­tums­woh­nun­gen so lang, dass sich auch für jün­ge­re Fa­mi­li­en und Paa­re der Kauf im Speck­gür­tel rech­net, ob­wohl sie ihr gan­zes Ar­beits­le­ben noch in die Groß­stadt pen­deln“, sagt Strunk.

Im süd­öst­lich von Düs­sel­dorf ge­le­ge­nen Mon­heim am Rhein be­steht zwar für Durch­schnitts­käu­fer*in­nen noch 25 Jah­re lang ein Vor­teil ge­gen­über der Me­tro­po­le, die Fahr­zeit mit dem ÖPNV be­trägt al­ler­dings 40 Mi­nu­ten pro Stre­cke. Der Ort ist für Pend­ler*in­nen so­mit we­ni­ger at­trak­tiv. Ähn­li­che Fahrt­zei­ten müs­sen auch in Wülfrath, Hei­li­gen­haus und Jü­chen in Kauf ge­nom­men wer­den, in die­sen Or­ten lohnt sich der Kauf ei­ner 120-Qua­drat­me­ter-Woh­nung we­ni­ger als 25 Jah­re.

Trotz Job in der Me­tro­po­le aus dem Bü­ro­fens­ter ins Grü­ne schau­en: Co­ro­na hat die Ent­ste­hung fle­xi­bler Ar­beits­mo­del­le mit Ho­me­of­fice be­schleu­nigt. Seit­dem ist es aus der Be­rufs­welt nicht mehr weg­zu­den­ken und er­mög­licht mehr Ar­beit­neh­mer*in­nen ei­nen neu­en Le­bens­ent­wurf mit ei­ner Im­mo­bi­lie im Um­land. Mehr Ho­me­of­fice ver­rin­gert Pen­del­zei­ten und -kos­ten. Vor die­sem Hin­ter­grund ha­ben die Ex­pert*in­nen des HW­WI be­rech­net, wie lan­ge Käu­fer*in­nen vom güns­ti­ge­ren Um­land­preis pro­fi­tie­ren, wenn sie mit zwei Ho­me­of­fice-Ta­gen pro Wo­che pla­nen kön­nen und der Preis au­ßer­dem 20 Pro­zent über dem kreis­wei­ten Durch­schnitt liegt. Das Er­geb­nis: Kann ei­ne Per­son im Haus­halt zwei Ta­ge im Ho­me­of­fice ar­bei­ten, ren­tiert sich der Kauf ei­ner 120-Qua­drat­me­ter Ei­gen­tums­woh­nung in al­len un­ter­such­ten Um­land-Re­gio­nen mehr als 25 Jah­re lang ge­gen­über der Me­tro­po­le. Und dass so­wohl beim Pen­deln mit dem ÖPNV als auch für Au­to­fah­rer*in­nen. Al­ler­dings rech­net sich der Im­mo­bi­li­en­kauf auch dann für Bus- und Bahn­fah­rer län­ger bei den güns­ti­gen Um­land­prei­sen. Ein Bei­spiel: Selbst in der eher ab­ge­le­ge­nen Stadt Wülfrath öst­lich von Düs­sel­dorf pro­fi­tie­ren Pend­ler*in­nen mit Ho­me­of­fice­mög­lich­keit noch 40,2 Jah­re vom Im­mo­bi­li­en­kauf im Um­land bei Nut­zung des ÖPNV so­wie 27,9 Jah­re bei der Fahrt mit dem PKW. Bei täg­li­cher Fahrt in die Me­tro­po­le lag Wülfrath un­ter der 25-Jah­res-Gren­ze.

Sin­gles oder Paa­re, die auf 70 Qua­drat­me­tern im Um­land noch das Ar­beits­zim­mer un­ter­brin­gen kön­nen, sind rein rech­ne­risch bei zwei Ta­gen Ho­me­of­fice auch in 14 der un­ter­such­ten 18 Wohn­or­te im Vor­teil – bei Nut­zung des ÖPNV. Nur in Mon­heim am Rhein, Wülfrath und Hei­li­gen­haus (Land­kreis Mett­mann) so­wie in Jü­chen im Rhein-Kreis Neuss ist der Kauf­preis­vor­teil laut Mo­dell­rech­nung durch die er­höh­ten Pen­del­kos­ten in we­ni­ger als 25 Jah­ren auf­ge­braucht.

Aus­gangs­punkt für die Mo­dell­rech­nung sind die kal­ku­la­to­ri­schen Kos­ten für den Kauf ei­ner 70 Qua­drat­me­ter bzw. 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nung aus dem Be­stand zu­züg­lich No­tar­ge­büh­ren (2% vom Kauf­preis) und Grund­er­werbs­steu­er in Düs­sel­dorf und im je­wei­li­gen Um­land­kreis. Der Er­werb er­folgt zum je­wei­li­gen Durch­schnitts­preis des Jah­res 2022, wo­bei in den Um­land­städ­ten und -ge­mein­den der Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses zu­grun­de ge­legt wird. Da ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­ne Wohn­la­gen in den grö­ß­ten Um­land­städ­ten und Ge­mein­den des Um­lan­des bei Pend­lern be­son­ders be­gehrt und nur in den sel­tens­ten Fäl­len zum Durch­schnitts­preis des Land­krei­ses zu er­wer­ben sind, soll­ten sich Pend­ler bei der Stand­orts­su­che an den Er­geb­nis­sen der Be­rech­nun­gen mit Preis­auf­schlä­gen von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis der je­wei­li­gen Land­krei­se bei nicht kreis­frei­en Städ­ten ori­en­tie­ren.

Es pen­delt je­weils ei­ne Per­son des Haus­halts vom Um­land in die Me­tro­po­le. Für die Kal­ku­la­ti­on wird an­ge­nom­men, dass die Fahrt­zei­ten für den Stadt­be­woh­nen­den in­ner­halb der Ci­ty iden­tisch sind mit de­nen des Pen­deln­den von sei­ner Haus­tür zum Bahn­hof der be­tref­fen­den Stadt und vom Düs­sel­dor­fer Haupt­bahn­hof zu sei­nem Ar­beits­platz. Zu­sätz­li­che Zei­ten ent­ste­hen für Pend­ler*in­nen al­so vom Um­land-Bahn­hof zum Düs­sel­dor­fer Haupt­bahn­hof. Ana­ly­siert wur­den so­wohl die Fahrt­zei­ten mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln (ÖPNV) als auch mit dem Au­to. 

Die Pen­del­kos­ten set­zen sich aus den Ti­cket­prei­sen für Bus und Bahn be­zie­hungs­wei­se den lau­fen­den Kos­ten für das Au­to pro Ki­lo­me­ter zu­sam­men. Hin­zu kom­men die Zeit­kos­ten: Der zu­sätz­li­che Zeit­auf­wand durch das Pen­deln vom Um­land in die Me­tro­po­le wur­de mit dem im Mit­tel in Düs­sel­dorf er­ziel­ten Brut­to­lohn im Jahr 2021 (27,82 Eu­ro je Stun­de) be­wer­tet. Dar­über hin­aus wur­de ei­ne wei­te­re Va­ri­an­te be­rech­net: Ei­ne Ho­me­of­fice-Lö­sung er­laubt es dem Be­rufs­pen­deln­den, nur noch an drei, statt an fünf Ta­gen pro Wo­che ins Bü­ro zu pen­deln (130 statt 220 Ta­ge im Jahr).