Immobilienkauf: Hier lohnt sich das Pendeln ins Berliner Umland

Die Im­mo­bi­li­en­prei­se sta­gnie­ren oder sin­ken in vie­len Ge­bie­ten Deutsch­lands – doch vor al­lem in den grö­ß­ten Städ­ten der Re­pu­blik lie­gen sie wei­ter auf sehr ho­hem Ni­veau. Wer statt in der In­nen­stadt der Me­tro­po­le ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung im Speck­gür­tel kauft, kann da­her Geld spa­ren. In Ber­lin kos­te­te der Qua­drat­me­ter 2022 durch­schnitt­lich 5.904 Eu­ro. Da­mit muss­ten Käu­fer*in­nen in der Haupt­stadt durch­schnitt­lich min­des­tens 2.200 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter mehr aus­ge­ben als in den meis­ten um­lie­gen­den Städ­ten und Ge­mein­den. Die Aus­nah­me bil­det die kreis­freie Stadt Pots­dam, in der die Kauf­prei­se fast das Ni­veau der Haupt­stadt er­reicht ha­ben. Wer sich trotz Ar­beits­stel­le in der Ber­li­ner In­nen­stadt für das Um­land ent­schei­det, darf je­doch nicht ver­ges­sen, dass dann für den ver­län­ger­ten Ar­beits­weg zu­sätz­li­che Kos­ten für Treib­stoff oder Zug­ti­cket an­fal­len und mehr Zeit ein­ge­plant wer­den muss. Das Ham­bur­gi­sche Welt­Wirt­schafts­In­sti­tut (HW­WI) hat für die Post­bank ei­ne Mo­dell­rech­nung ent­wi­ckelt, mit der sich die­se Pen­del­kos­ten be­zif­fern las­sen. Der Post­bank Woh­nat­las 2023 zeigt, wie vie­le Jah­re sich der Im­mo­bi­li­en­er­werb im Um­land rech­net und wann der Kos­ten­vor­teil beim Kauf durch die er­höh­ten Pen­del­kos­ten auf­ge­zehrt ist. In der An­nah­me pen­delt je Haus­halt ein*e Ar­beit­neh­mer*in. Da­bei wur­de auch der Fak­tor Ho­me­of­fice mit drei statt fünf Pen­del­ta­gen pro Wo­che ein­be­rech­net so­wie grö­ße­re Woh­nun­gen et­wa für Fa­mi­li­en be­rück­sich­tigt.

Ver­gli­chen wur­de je­weils der Kauf ei­ner durch­schnitt­lich teu­ren 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung so­wie ei­ner 120-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in Ber­lin zur Selbst­nut­zung mit dem Er­werb ei­ner gleich gro­ßen Woh­nung in ei­ner der vier be­völ­ke­rungs­reichs­ten Städ­te oder Ge­mein­den der an­gren­zen­den Land­krei­se Bar­nim, Dah­me-Spree­wald, Ha­vel­land, Mär­kisch-Oder­land, Ober­ha­vel, Oder-Spree, Pots­dam-Mit­tel­mark und Tel­tow-Flä­ming so­wie der kreis­frei­en Stadt Pots­dam. Ins­ge­samt wur­den so­mit 33 Städ­te und Ge­mein­den im Ber­li­ner Um­land be­trach­tet. Käu­fer*in­nen soll­ten je­doch mit ei­nem Preis­auf­schlag für ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­ne Woh­nun­gen in den Um­land­krei­sen rech­nen, da dort ein gro­ßes Ge­fäl­le zu ab­ge­le­ge­nen Ort­schaf­ten be­steht. Die­sen Auf­schlag ha­ben die Ex­pert*in­nen mit 20 Pro­zent kal­ku­liert.

Der Kauf­preis­vor­teil im Speck­gür­tel wur­de mit den jähr­li­chen Pen­del­kos­ten ver­rech­net. Da­bei ha­ben die Ex­pert*in­nen ne­ben den Kos­ten für das Ti­cket im öf­fent­li­chen Per­so­nen­nah­ver­kehr (ÖPNV) oder für das Au­to samt Treib­stoff auch den hö­he­ren Zeit­auf­wand ein­be­zo­gen. Die Kos­ten für den Weg mit dem Au­to lie­gen bei 0,45 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter und ab 21 Ki­lo­me­ter ein­fa­che Ent­fer­nung bei 0,43 Eu­ro. Die Fahrt mit Bus und Bahn blei­ben bei 0,13 Eu­ro und ab 21 Ki­lo­me­ter bei 0,12 Eu­ro, die jähr­li­chen Mo­bi­li­täts­kos­ten wur­den durch Ein­füh­rung des 49-Eu­ro-Ti­ckets bei 588 Eu­ro ge­de­ckelt.

Preis­vor­tei­le im Um­land vor al­lem in Ber­nau bei Ber­lin und Lud­wigs­fel­de

Wird je­weils ei­ne 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung ver­gli­chen, pro­fi­tie­ren Pend­ler*in­nen aus dem 29 Ki­lo­me­ter ent­fern­ten Ber­nau bei Ber­lin im Land­kreis Bar­nim am längs­ten vom güns­ti­ge­ren Woh­nungs­kauf im Um­land: Wer den Ar­beits­weg je­den Tag mit den öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln zu­rück­legt, hat den Kauf­preis­vor­teil ge­gen­über der Me­tro­po­le erst nach 42,1 Jah­ren auf­ge­braucht, bei täg­li­cher Fahrt mit dem Au­to schrumpft die­se Zeit­span­ne auf 13,4 Jah­re. Im mit 32 Ki­lo­me­tern et­was wei­ter ent­fern­ten Lud­wigs­fel­de (Tel­tow-Flä­ming) hält der Kauf­preis­vor­teil 36,4 Jah­re mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln, aber nur 12 Jah­re für Au­to­pend­ler*in­nen. Für Durch­schnitts­käu­fer*in­nen soll­ten je­doch die er­höh­ten Pen­del­kos­ten min­des­tens 25 Jah­re lang durch die Kauf­prei­ser­spar­nis­se ge­deckt wer­den. Dies ent­spricht in der Re­gel der rest­li­chen Le­bens­ar­beits­zeit ei­nes Im­mo­bi­li­en­käu­fers oder ei­ner Im­mo­bi­li­en­käu­fe­rin, der oder die in Deutsch­land im Durch­schnitt 40 Jah­re alt ist. Un­ter die­sen Vor­ga­ben lohnt sich das Pen­deln für Au­to­fah­rer*in­nen je­doch in kei­ner der 33 un­ter­such­ten Kom­mu­nen.

Pend­ler*in­nen, die täg­lich mit Bus und Bahn fah­ren, ha­ben den Kauf­preis­vor­teil ei­ner 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in fünf Um­land­kom­mu­nen auch nach 25 Jah­ren noch nicht auf­ge­braucht. Ne­ben Ber­nau und Lud­wigs­fel­de ist vor al­lem die Stadt Fal­ken­see im Os­ten der Haupt­stadt (Land­kreis Ha­vel­land) ei­nen Blick wert: Mit dem ÖPNV dau­ert die Fahrt vom Bahn­hof der Um­land­stadt bis zum Haupt­bahn­hof in Ber­lin 22 Mi­nu­ten, ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung kos­tet dort pro Qua­drat­me­ter durch­schnitt­lich 1.600 Eu­ro we­ni­ger als in der Me­tro­po­le – selbst mit dem Auf­schlag für ei­ne zen­tra­le La­ge. Bis die­ser Preis­vor­teil auf­ge­zehrt ist, ver­ge­hen 27,4 Jah­re. Auch in Ebers­wal­de (Bar­nim) und Blan­ken­fel­de-Mahlow (Tel­tow-Flä­ming) bleibt der Im­mo­bi­li­en­kauf nach 25 Jah­ren täg­li­chen Pen­delns laut Mo­dell­rech­nung noch güns­ti­ger als im Ber­li­ner Stadt­ge­biet – zu­min­dest bei Nut­zung von Bus und Bahn.

„In Ber­lin gilt: Nur wenn der täg­li­che Ar­beits­weg mit dem ÖPNV zu­rück­ge­legt wird, lohnt sich der Um­zug in ei­ne 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung im Um­land für Pend­ler*in­nen oh­ne Ho­me­of­fice­mög­lich­keit – und auch dann nur in fünf Kom­mu­nen. Die We­ge sind teil­wei­se weit und die Prei­se im Um­land zu­min­dest in zen­tra­len Lan­gen be­reits na­he­zu auf dem Haupt­stadt-Ni­veau“, sagt Chris­ti­an Hes­se, Re­gio­nal­be­reichs­lei­ter Süd und Ost von der Post­bank Im­mo­bi­li­en GmbH – der Mak­ler der Deut­schen Bank. „Wer sich für den Im­mo­bi­li­en­kauf im Um­land in­ter­es­siert, soll­te ne­ben den güns­ti­gen Qua­drat­me­ter­prei­sen auch die Fahr­kos­ten und den Zeit­auf­wand ein­pla­nen – der Pen­del­kos­ten­rech­ner lie­fert da­für ei­nen Über­blick. Dar­über hin­aus spie­len aber auch per­sön­li­che Vor­lie­ben, die in­di­vi­du­el­le La­ge zu Ki­tas und Bahn­hof so­wie die Aus­stat­tung der Woh­nung ei­ne Rol­le.“

Deut­lich we­ni­ger als zehn Jah­re lang pro­fi­tie­ren Pend­ler*in­nen vom güns­ti­gen Um­land­preis vor al­lem in ab­ge­le­ge­nen Or­ten wie Ei­sen­hüt­ten­stadt, Bees­kow, Lüb­ben (Spree­wald) und Bad Bel­zig, die zwi­schen 87 und 125 Ki­lo­me­ter von der Haupt­stadt ent­fernt sind. Die Aus­nah­me bil­det die kreis­freie Stadt Pots­dam, die zwar nur 36 Ki­lo­me­ter von der Ber­li­ner In­nen­stadt liegt, aber kaum Er­spar­nis beim Im­mo­bi­li­en­kauf bie­tet. „In Pots­dam sind Ei­gen­tums­woh­nun­gen oft nicht güns­ti­ger als im Ber­li­ner Stadt­ge­biet. Im Durch­schnitt sind ge­ra­de ein­mal 322 Eu­ro Er­spar­nis pro Qua­drat­me­ter mög­lich – die­sen Vor­teil zeh­ren die Pen­del­kos­ten schnell wie­der auf. Der Um­zug wird sich in fi­nan­zi­el­ler Hin­sicht kaum loh­nen“, sagt Hes­se. „In an­de­ren Re­gio­nen, in de­nen der güns­ti­ge Kauf­preis eben­falls frü­her als nach 25 Jah­ren auf­ge­braucht ist, kann der Um­zug zur Über­brü­ckung bis zur Ren­te oder ei­nem Job­wech­sel je­doch trotz­dem loh­nens­wert sein. Es kommt auf die in­di­vi­du­el­len Be­din­gun­gen an.“

ÖPNV-Nut­zer*in­nen sind Kfz-Fah­rer*in­nen im­mer über­le­gen

Täg­lich pen­deln­de Au­to­fah­rer*in­nen pro­fi­tie­ren vom Kauf­preis­vor­teil im Ber­li­ner Um­land in kei­ner der un­ter­such­ten Um­land­kom­mu­nen 25 Jah­re oder län­ger – zu­min­dest, wenn sie ei­ne 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung er­wer­ben wol­len. Über­all sind ÖPNV-Nut­zer*in­nen den Au­to­fans über­le­gen.

Ei­gen­tü­mer*in­nen ei­ner 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Woh­nung, die täg­lich mit dem Au­to und nicht mit dem ÖPNV nach Ber­lin pen­deln möch­ten, kön­nen im­mer­hin in Pan­ketal im Land­kreis Bar­nim mehr als 25 Jah­re lang von den güns­ti­ge­ren Im­mo­bi­li­en­prei­sen im Um­land pro­fi­tie­ren. Die Fahrt mit dem Pkw in die 24 Ki­lo­me­ter ent­fern­te Ge­mein­de dau­ert durch­schnitt­lich nur 35 Mi­nu­ten – da­her hält der Kauf­preis­vor­teil in Pan­ketal 26,8 Jah­re lang bei Nut­zung der Stra­ße. Die Ver­bin­dung mit dem ÖPNV ist et­was we­ni­ger op­ti­mal und dau­ert da­her mit 39 Mi­nu­ten knapp län­ger. Trotz­dem pro­fi­tie­ren auch hier Pend­ler*in­nen mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln län­ger vom Kauf­preis­vor­teil im Um­land – und zwar 39,6 Jah­re lang. In al­len an­de­ren un­ter­such­ten Kom­mu­nen reicht der Preis­vor­teil kei­ne 25 Jah­re lang. Und über­all sind ÖPNV-Pend­ler*in­nen den Au­to­fah­rer*in­nen rech­ne­risch über­le­gen.

Fa­mi­li­en und Haus­hal­te mit viel Platz­be­darf pro­fi­tie­ren in vie­len Um­land­städ­ten

Kin­der­zim­mer, ein grö­ße­rer Ess­tisch, mehr Stau­raum und ein Ar­beits­platz: Vor al­lem Fa­mi­li­en be­nö­ti­gen viel Platz. 120 Qua­drat­me­ter Ei­gen­heim in der Me­tro­po­le sind oh­ne­hin nicht leicht zu fin­den und mit nicht un­er­heb­li­chen Kos­ten ver­bun­den. Wer sich statt­des­sen für ei­ne gleich­gro­ße Woh­nung im Um­land ent­schei­det, und täg­lich mit Bus und Bahn in die Ci­ty pen­delt, pro­fi­tiert in 19 der 33 un­ter­such­ten Kom­mu­nen über ei­nen Zeit­raum von mehr als 25 Jah­ren vom güns­ti­ge­ren Kauf­preis. In fünf Kom­mu­nen hält der Kauf­preis­vor­teil rech­ne­risch so­gar mehr als 40 Jah­re lang. Spit­zen­rei­ter ist er­neut Ber­nau bei Ber­lin: Pend­ler*in­nen brau­chen 72,1 Jah­re, um den güns­ti­ge­ren Im­mo­bi­li­en­preis im Um­land mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln zu ver­fah­ren. In Lud­wigs­fel­de sind es 62,3 Jah­re. In Fal­ken­see, Ebers­wal­de (Bar­nim) und Blan­ken­fel­de-Mahlow (Tel­tow-Flä­ming) de­cken die Ein­spa­run­gen min­des­tens 40 Jah­re täg­li­chen Pen­delns ab. Hier lohnt sich der Um­zug in den Speck­gür­tel für Haus­hal­te mit viel Platz­be­darf noch si­cher bis zur Ren­te.  „In ei­ni­gen Re­gio­nen hält der Kauf­preis­vor­teil für grö­ße­re Ei­gen­tums­woh­nun­gen so lan­ge an, dass ein Kauf auch für jün­ge­re Fa­mi­li­en und Paa­re im Speck­gür­tel vor­teil­haft ist, auch wenn die­se ihr gan­zes Ar­beits­le­ben noch in die Groß­stadt pen­deln“, sagt Hes­se.

Auch in den wei­te­ren 14 Städ­ten und Ge­mein­den sind Käu­fer*in­nen gro­ßer Woh­nun­gen mehr als 25 Jah­re lang im Vor­teil ge­gen­über Ei­gen­tü­mer*in­nen in Ber­lin, wenn sie öf­fent­li­che Ver­kehrs­mit­tel nut­zen. Al­ler­dings sind bei­spiels­wei­se Wand­litz (Bar­nim), Lu­cken­wal­de (Tel­tow-Flä­ming), Hop­pe­gar­ten (Mär­kisch-Oder­land), Zos­sen (Tel­tow-Flä­ming), Neu­en­ha­gen bei Ber­lin und Straus­berg (Mär­kisch-Oder­land) we­ni­ger gut an Ber­lin an­ge­bun­den, die ein­fa­che Fahrt mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln dau­ert min­des­tens 40 Mi­nu­ten. Je nach Ent­fer­nung von Tür zur Tür (Ar­beits­stät­te und Wohn­ort) fällt ge­ge­be­nen­falls wei­te­re Zeit an, die auch mit Kos­ten ver­bun­den ist, zum Bei­spiel durch hö­he­re Kos­ten für län­ge­re Kin­der­be­treu­ung. Da­her rät Im­mo­bi­li­en­ex­per­te Hes­se: „Dis­ku­tie­ren Sie ehr­lich und mög­lichst un­ter Be­rück­sich­ti­gung al­ler As­pek­te die Vor- und Nach­tei­le al­ter­na­ti­ver Wohn­or­te. Und las­sen Sie sich bei Fra­gen zu La­ge, mög­li­cher Wert­ent­wick­lung, Sa­nie­rungs­be­dar­fen und En­er­gie­ef­fi­zi­enz pro­fes­sio­nell be­ra­ten.“

Trotz Job in der Me­tro­po­le aus dem Bü­ro­fens­ter ins Grü­ne schau­en: Co­ro­na hat die Ent­ste­hung fle­xi­bler Ar­beits­mo­del­le mit Ho­me­of­fice be­schleu­nigt. Seit­dem ist das Ar­bei­ten von zu­hau­se aus der Be­rufs­welt nicht mehr weg­zu­den­ken und er­mög­licht mehr Ar­beit­neh­mer*in­nen ei­nen neu­en Le­bens­ent­wurf mit ei­ner Im­mo­bi­lie im Um­land. Mehr Ho­me­of­fice ver­rin­gert Pen­del­zei­ten und -kos­ten. Vor die­sem Hin­ter­grund ha­ben die Ex­pert*in­nen des HW­WI be­rech­net, wie lan­ge Käu­fer*in­nen vom güns­ti­ge­ren Um­land­preis pro­fi­tie­ren, wenn sie mit zwei Ho­me­of­fice-Ta­gen pro Wo­che pla­nen kön­nen und der Preis au­ßer­dem 20 Pro­zent über dem kreis­wei­ten Durch­schnitt liegt. Das Er­geb­nis: Kann ei­ne Per­son im Haus­halt zwei Ta­ge im Ho­me­of­fice ar­bei­ten, ren­tiert sich der Kauf ei­ner 120-Qua­drat­me­ter-Ei­gen­tums­woh­nung in 25 der un­ter­such­ten 33 Um­land-Re­gio­nen mehr als 25 Jah­re lang ge­gen­über der Me­tro­po­le. Mit rech­ne­ri­schen 40 Jah­ren und mehr sind Be­sit­zer*in­nen von gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nun­gen im Um­land mit Ho­me­of­fice-An­teil in al­len un­ter­such­ten Fäl­len ein gan­zes Ar­beits­le­ben lang ge­gen­über Ber­li­ner*in­nen im Vor­teil. Spit­zen­rei­ter mit ei­ner Zeit­span­ne von mehr als 100 Jah­ren bis bei drei­ma­li­gem Pen­deln pro Wo­che der Kauf­preis­vor­teil auf­ge­braucht ist, ist er­neut Ber­nau bei Ber­lin. In Klein­mach­now, Ei­sen­hüt­ten­stadt, Zeu­then, See­low, Bees­kow, Lüb­ben (Spree­wald), Bad Bel­zig und der Stadt Pots­dam rech­net sich der Um­zug selbst bei ei­ner grö­ße­ren Woh­nung und zwei Ta­gen Ho­me­of­fice nicht aus­rei­chend lang.

Sin­gles oder Paa­re, die auf 70 Qua­drat­me­tern im Um­land noch das Ar­beits­zim­mer un­ter­brin­gen kön­nen, sind rein rech­ne­risch bei zwei Ta­gen Ho­me­of­fice in 19 der un­ter­such­ten Wohn­or­te über den Zeit­raum von min­des­tens 25 Jah­ren im Vor­teil. Na­he­zu über­all gilt dies je­doch aus­schlie­ß­lich bei Nut­zung des ÖPNV. In Pan­ketal kön­nen hin­ge­gen bei­de Ver­kehrs­mit­tel ge­nutzt wer­den, wo­bei der ÖPNV ge­gen­über dem Au­to Vor­zü­ge von rund zehn Jah­ren bie­tet.

Aus­gangs­punkt für die Mo­dell­rech­nung sind die kal­ku­la­to­ri­schen Kos­ten für den Kauf ei­ner 70 Qua­drat­me­ter bzw. 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nung aus dem Be­stand zu­züg­lich No­tar­ge­büh­ren (2% vom Kauf­preis) und Grund­er­werbs­steu­er in Ber­lin und im je­wei­li­gen Um­land­kreis. Der Er­werb er­folgt zum je­wei­li­gen Durch­schnitts­preis des Jah­res 2022, wo­bei in den Um­land­städ­ten und -ge­mein­den der Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses zu­grun­de ge­legt wird. Da ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­ne Wohn­la­gen in den grö­ß­ten Städ­ten und Ge­mein­den des Um­lan­des bei Pend­ler*in­nen be­son­ders be­gehrt und nur in den sel­tens­ten Fäl­len zum Durch­schnitts­preis des Land­krei­ses zu er­wer­ben sind, soll­ten sich Pend­ler*in­nen bei der Stand­orts­su­che an den Er­geb­nis­sen der Be­rech­nun­gen mit Preis­auf­schlä­gen von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis der je­wei­li­gen Land­krei­se bei nicht kreis­frei­en Städ­ten ori­en­tie­ren.

Es pen­delt je­weils ei­ne Per­son des Haus­halts vom Um­land in die Me­tro­po­le. Für die Kal­ku­la­ti­on wird an­ge­nom­men, dass die Fahrt­zei­ten für den Stadt­be­woh­nen­den in­ner­halb der Ci­ty iden­tisch sind mit de­nen des Pen­deln­den von sei­ner Haus­tür zum Bahn­hof der be­tref­fen­den Stadt und vom Ber­li­ner Haupt­bahn­hof zu sei­nem Ar­beits­platz. Zu­sätz­li­che Zei­ten ent­ste­hen für Pend­ler*in­nen al­so vom Um­land-Bahn­hof zum Ber­li­ner Haupt­bahn­hof. Ana­ly­siert wur­den so­wohl die Fahrt­zei­ten mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln (ÖPNV) als auch mit dem Au­to.

Die Pen­del­kos­ten set­zen sich aus den Ti­cket­prei­sen für Bus und Bahn be­zie­hungs­wei­se den lau­fen­den Kos­ten für das Au­to pro Ki­lo­me­ter zu­sam­men. Hin­zu kom­men die Zeit­kos­ten: Der zu­sätz­li­che Zeit­auf­wand durch das Pen­deln vom Um­land in die Me­tro­po­le wur­de mit dem im Mit­tel in Ber­lin er­ziel­ten Brut­to­lohn im Jahr 2021 (23,56 Eu­ro je Stun­de) be­wer­tet. Dar­über hin­aus wur­de ei­ne wei­te­re Va­ri­an­te be­rech­net: Ei­ne Ho­me­of­fice-Lö­sung er­laubt es dem Be­rufs­pen­deln­den, nur noch an drei statt an fünf Ta­gen pro Wo­che ins Bü­ro zu pen­deln (130 statt 220 Ta­ge im Jahr).