Immobilienkauf: Hier lohnt sich das Pendeln ins Hamburger Umland

Die Im­mo­bi­li­en­prei­se sta­gnie­ren oder sin­ken in vie­len Ge­bie­ten Deutsch­lands – doch vor al­lem in den grö­ß­ten Städ­ten der Re­pu­blik lie­gen sie wei­ter auf sehr ho­hem Ni­veau. Wer statt in der In­nen­stadt der Me­tro­po­le ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung im Speck­gür­tel kauft, kann da­her Geld spa­ren. In Ham­burg kos­te­te der Qua­drat­me­ter 2022 durch­schnitt­lich 6.685 Eu­ro. Da­mit muss­ten Käu­fer*in­nen in der Han­se­stadt durch­schnitt­lich min­des­tens 2.800 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter mehr aus­ge­ben als in den meis­ten um­lie­gen­den Städ­ten und Ge­mein­den. Wer sich trotz Ar­beits­stel­le in der Ham­bur­ger In­nen­stadt für das Um­land ent­schei­det, darf je­doch nicht ver­ges­sen, dass dann für den ver­län­ger­ten Ar­beits­weg zu­sätz­li­che Kos­ten für Ben­zin oder Zug­ti­cket an­fal­len und mehr Zeit ein­ge­plant wer­den muss. Das Ham­bur­gi­sche Welt­Wirt­schafts­In­sti­tut (HW­WI) hat für die Post­bank ei­ne Mo­dell­rech­nung ent­wi­ckelt, mit der sich die­se Pen­del­kos­ten be­zif­fern las­sen. Der Post­bank Woh­nat­las 2023 zeigt, wie vie­le Jah­re sich der Im­mo­bi­li­en­er­werb im Um­land rech­net und wann der Kos­ten­vor­teil beim Kauf durch die er­höh­ten Pen­del­kos­ten auf­ge­zehrt ist. In der An­nah­me pen­delt je Haus­halt ein*e Ar­beit­neh­mer*in. Da­bei wur­de auch der Fak­tor Ho­me­of­fice mit drei statt fünf Pen­del­ta­gen pro Wo­che ein­be­rech­net so­wie grö­ße­re Woh­nun­gen et­wa für Fa­mi­li­en be­rück­sich­tigt.

Ver­gli­chen wur­de je­weils der Kauf ei­ner durch­schnitt­lich teu­ren 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung so­wie ei­ner 120-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in Ham­burg zur Selbst­nut­zung mit dem Er­werb ei­ner gleich gro­ßen Woh­nung in ei­ner der vier be­völ­ke­rungs­reichs­ten Städ­te oder Ge­mein­den der an­gren­zen­den Land­krei­se Her­zog­tum Lau­en­burg, Pin­ne­berg, Se­ge­berg, Stor­marn, Har­burg und Sta­de. Ins­ge­samt wur­den so­mit 24 Städ­te und Ge­mein­den im Ham­bur­ger Um­land be­trach­tet. Käu­fer*in­nen soll­ten je­doch mit ei­nem Preis­auf­schlag für ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­ne Woh­nun­gen in den Um­land­krei­sen rech­nen, da dort ein gro­ßes Ge­fäl­le zu ab­ge­le­ge­nen Ort­schaf­ten be­steht. Die­sen Auf­schlag ha­ben die Ex­pert*in­nen mit 20 Pro­zent kal­ku­liert.

Der Kauf­preis­vor­teil im Speck­gür­tel wur­de mit den jähr­li­chen Pen­del­kos­ten ver­rech­net. Da­bei ha­ben die Ex­pert*in­nen ne­ben den Kos­ten für das Ti­cket im öf­fent­li­chen Per­so­nen­nah­ver­kehr (ÖPNV) oder für das Au­to samt Ben­zin auch den hö­he­ren Zeit­auf­wand ein­be­zo­gen. Die Kos­ten für den Weg mit dem Au­to lie­gen bei 0,45 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter und ab 21 Ki­lo­me­ter ein­fa­che Ent­fer­nung bei 0,43 Eu­ro. Die Fahrt mit Bus und Bahn blei­ben bei 0,13 Eu­ro und ab 21 Ki­lo­me­ter bei 0,12 Eu­ro, die jähr­li­chen Mo­bi­li­täts­kos­ten wur­den durch Ein­füh­rung des 49-Eu­ro-Ti­ckets bei 588 Eu­ro ge­de­ckelt.

Preis­vor­tei­le im Um­land vor al­lem in See­ve­tal und Schwar­zen­bek

Wird je­weils ei­ne 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung ver­gli­chen, pro­fi­tie­ren Pend­ler*in­nen aus dem 24 Ki­lo­me­ter ent­fern­ten See­ve­tal im Land­kreis Har­burg am längs­ten vom güns­ti­ge­ren Woh­nungs­kauf im Um­land: Wer den Ar­beits­weg je­den Tag mit den öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln zu­rück­legt, hat den Kauf­preis­vor­teil ge­gen­über der Me­tro­po­le erst nach 47,8 Jah­ren auf­ge­braucht, bei täg­li­cher Fahrt mit dem Au­to schrumpft die­se Zeit­span­ne auf 19,7 Jah­re. Im mit 39 Ki­lo­me­tern et­was wei­ter ent­fern­ten Schwar­zen­bek (Her­zog­tum Lau­en­burg) hält der Kauf­preis­vor­teil 45,7 Jah­re mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln, aber nur 14,6 Jah­re für Au­to­pend­ler*in­nen. Für Durch­schnitts­käu­fer*in­nen soll­ten je­doch die er­höh­ten Pen­del­kos­ten min­des­tens 25 Jah­re lang durch die Kauf­prei­ser­spar­nis­se ge­deckt wer­den. Dies ent­spricht in der Re­gel der rest­li­chen Le­bens­ar­beits­zeit ei­nes Im­mo­bi­li­en­käu­fers, der in Deutsch­land im Durch­schnitt 40 Jah­re alt ist. Un­ter die­sen Vor­ga­ben lohnt sich das Pen­deln für Au­to­fah­rer*in­nen je­doch in kei­ner der 24 un­ter­such­ten Kom­mu­nen.

Pend­ler*in­nen, die täg­lich mit Bus und Bahn fah­ren, ha­ben den Kauf­preis­vor­teil ei­ner 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in zwölf Um­land­kom­mu­nen auch nach 25 Jah­ren noch nicht auf­ge­braucht. Ne­ben See­ve­tal und Schwar­zen­bek ist vor al­lem die Stadt Pin­ne­berg im gleich­na­mi­gen Land­kreis ei­nen Blick wert: Mit dem ÖPNV dau­ert die Fahrt vom Bahn­hof der Um­land­stadt bis zum Haupt­bahn­hof in Ham­burg nur 18 Mi­nu­ten, ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung kos­tet dort pro Qua­drat­me­ter durch­schnitt­lich 2.300 Eu­ro we­ni­ger als in der Me­tro­po­le. Bis die­ser Preis­vor­teil auf­ge­zehrt ist, ver­ge­hen 41,6 Jah­re. Auch in Win­sen (Lu­he), Ah­rens­burg (Stor­marn), Buch­holz in der Nord­hei­de (Har­burg), Bux­te­hu­de (Sta­de), Elms­horn (Pin­ne­berg), Bad Ol­des­loe und Rein­bek (Stor­marn), Geest­hacht (Her­zog­tum Lau­en­burg) so­wie Neu Wulms­dorf (Har­burg) bleibt der Im­mo­bi­li­en­kauf nach 25 Jah­ren täg­li­chen Pen­delns laut Mo­dell­rech­nung noch güns­ti­ger als im Ham­bur­ger Stadt­ge­biet – zu­min­dest bei Nut­zung von Bus und Bahn.

„In Ham­burg gilt: Nur wenn der täg­li­che Ar­beits­weg mit dem ÖPNV zu­rück­ge­legt wird, lohnt sich der Um­zug in ei­ne 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung im Um­land für Pend­ler*in­nen oh­ne Ho­me­of­fice­mög­lich­keit. Kauf­in­ter­es­sier­te soll­ten ih­ren Blick be­son­ders auf Or­te wie bei­spiels­wei­se See­ve­tal, Pin­ne­berg, Ah­rens­burg und Rein­bek len­ken, denn dort pro­fi­tie­ren Pend­ler*in­nen zu­meist das rest­li­che Ar­beits­le­ben lang und ei­ne schnel­le und di­rek­te Bahn­ver­bin­dung aus die­sen Or­ten macht die­se Re­gio­nen be­son­ders at­trak­ti­v“, sagt Ste­phan Hell­mann, Re­gio­nal­be­reichs­lei­ter und Mit­glied der re­gio­na­len Ge­schäfts­lei­tung Nord von der Post­bank Im­mo­bi­li­en GmbH – der Mak­ler der Deut­schen Bank. „Wer sich für den Im­mo­bi­li­en­kauf im Um­land in­ter­es­siert, soll­te ne­ben den güns­ti­gen Qua­drat­me­ter­prei­sen auch die Fahr­kos­ten und den Zeit­auf­wand ein­pla­nen – der Pen­del­kos­ten­rech­ner lie­fert da­für ei­nen Über­blick. Dar­über hin­aus spie­len aber auch per­sön­li­che Vor­lie­ben, die in­di­vi­du­el­le La­ge zu Ki­tas und Bahn­hof so­wie die Aus­stat­tung der Woh­nung ei­ne Rol­le.“

Nur in Glin­de sind Kfz-Fah­rer*in­nen im Vor­teil

Täg­lich pen­deln­de Au­to­fah­rer*in­nen pro­fi­tie­ren vom Kauf­preis­vor­teil im Ham­bur­ger Um­land in kei­ner der un­ter­such­ten Um­land­kom­mu­nen 25 Jah­re oder län­ger – zu­min­dest, wenn sie ei­ne 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung er­wer­ben wol­len. Fast über­all sind ÖPNV-Nut­zer*in­nen den Au­to­fans über­le­gen. Die ein­zi­ge Aus­nah­me, bei der Pend­ler*in­nen mit dem Au­to bes­ser­ge­stellt sind als mit Bus und Bahn, stellt Glin­de im Kreis Stor­marn dar. In der 17 Ki­lo­me­ter von der Me­tro­po­le ent­fern­ten Stadt dau­ert es rech­ne­risch 20,1 Jah­re, um den Kauf­preis­vor­teil im Um­land mit dem täg­li­chen Pen­deln auf der Stra­ße auf­zu­brau­chen. Für ÖPNV-Nut­zer*in­nen be­trägt die Zeit­span­ne dem­ge­gen­über 15 Jah­re. Der Grund: Der Ar­beits­weg vom Glin­de­ner Bahn­hof bis zum Ham­bur­ger Haupt­bahn­hof dau­ert auf der Stra­ße nur 22 Mi­nu­ten, die un­güns­ti­ge­re Ver­bin­dung mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln schlägt al­ler­dings mit 50 Mi­nu­ten zu Bu­che.

Ei­gen­tü­mer*in­nen ei­ner 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Woh­nung, die täg­lich mit dem Au­to und nicht mit dem ÖPNV nach Ham­burg pen­deln möch­ten, kön­nen im­mer­hin in acht Kom­mu­nen mehr als 25 Jah­re lang von den güns­ti­ge­ren Im­mo­bi­li­en­prei­sen im Um­land pro­fi­tie­ren. Am längs­ten mit 34,4 Jah­ren in Glin­de, ge­folgt von See­ve­tal, Nor­der­stedt, Geest­hacht, Rein­bek, Pin­ne­berg, We­del und Schwar­zen­bek. Bis auf Glin­de sind sie al­ler­dings als Au­to­fah­rer*in­nen über­all schlech­ter ge­stellt als die ÖPNV-Pend­ler*in­nen.

Fa­mi­li­en und Haus­hal­te mit viel Platz­be­darf pro­fi­tie­ren in vie­len Um­land­städ­ten

Kin­der­zim­mer, ein grö­ße­rer Ess­tisch, mehr Stau­raum und ein Ar­beits­platz: Vor al­lem Fa­mi­li­en be­nö­ti­gen viel Platz. 120 Qua­drat­me­ter Ei­gen­heim in der Me­tro­po­le sind oh­ne­hin nicht leicht zu fin­den und mit nicht un­er­heb­li­chen Kos­ten ver­bun­den. Wer sich statt­des­sen für ei­ne gleich­gro­ße Woh­nung im Um­land ent­schei­det, und täg­lich mit Bus und Bahn in die Ci­ty pen­delt, pro­fi­tiert in al­len 24 Städ­ten über ei­nen Zeit­raum von mehr als 25 Jah­ren vom güns­ti­ge­ren Kauf­preis. In zwölf Kom­mu­nen hält der Kauf­preis­vor­teil rech­ne­risch so­gar mehr als 40 Jah­re lang. Spit­zen­rei­ter ist er­neut See­ve­tal: Pend­ler*in­nen brau­chen rech­ne­risch 82 Jah­re, um den güns­ti­ge­ren Im­mo­bi­li­en­preis im Um­land mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln zu ver­fah­ren. In Schwar­zen­bek sind es 78,3 Jah­re. In Pin­ne­berg, Win­sen (Lu­he), Ah­rens­burg, Buch­holz in der Nord­hei­de, Bux­te­hu­de, Elms­horn, Bad Ol­des­loe, Rein­bek, Geest­hacht und Neu Wulm­storf de­cken die Ein­spa­run­gen min­des­tens 40 Jah­re täg­li­chen Pen­delns ab. Hier lohnt sich der Um­zug in den Speck­gür­tel für Haus­hal­te mit viel Platz­be­darf noch si­cher bis zur Ren­te.  „In ei­ni­gen Re­gio­nen hält der Kauf­preis­vor­teil für grö­ße­re Ei­gen­tums­woh­nun­gen so lan­ge an, dass ein Kauf auch für jün­ge­re Fa­mi­li­en und Paa­re im Speck­gür­tel vor­teil­haft ist, auch wenn die­se ihr gan­zes Ar­beits­le­ben noch in die Groß­stadt pen­deln“, sagt Hell­mann. 

Auch in den wei­te­ren zwölf Städ­ten und Ge­mein­den sind Käu­fer*in­nen gro­ßer Woh­nun­gen mehr als 25 Jah­re lang im Vor­teil ge­gen­über Ei­gen­tü­mer*in­nen in Ham­burg. Al­ler­dings sind bei­spiels­wei­se Ol­den­dorf-Him­mel­pfor­ten, Rat­ze­burg und Har­se­feld we­ni­ger gut an Ham­burg an­ge­bun­den, die ein­fa­che Fahrt mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln dau­ert min­des­tens ei­ne Stun­de. Je nach Ent­fer­nung von Tür zur Tür (Ar­beits­stät­te und Wohn­ort) fällt ge­ge­be­nen­falls wei­te­re Zeit an, die auch mit Kos­ten ver­bun­den ist zum Bei­spiel durch hö­he­re Kos­ten für län­ge­re Kin­der­be­treu­ung. Da­her rät Im­mo­bi­li­en­ex­per­te Hell­mann: „Dis­ku­tie­ren Sie ehr­lich und mög­lichst un­ter Be­rück­sich­ti­gung al­ler As­pek­te die Vor- und Nach­tei­le al­ter­na­ti­ver Wohn­or­te. Und las­sen Sie sich bei Fra­gen zu La­ge, mög­li­cher Wert­ent­wick­lung, Sa­nie­rungs­be­dar­fen und En­er­gie­ef­fi­zi­enz ger­ne pro­fes­sio­nell be­ra­ten.“

Trotz Job in der Me­tro­po­le aus dem Bü­ro­fens­ter ins Grü­ne schau­en: Co­ro­na hat die Ent­ste­hung fle­xi­bler Ar­beits­mo­del­le mit Ho­me­of­fice be­schleu­nigt. Seit­dem ist es aus der Be­rufs­welt nicht mehr weg­zu­den­ken und er­mög­licht mehr Ar­beit­neh­mer*in­nen ei­nen neu­en Le­bens­ent­wurf mit ei­ner Im­mo­bi­lie im Um­land. Mehr Ho­me­of­fice ver­rin­gert Pen­del­zei­ten und -kos­ten. Vor die­sem Hin­ter­grund ha­ben die Ex­pert*in­nen des HW­WI be­rech­net, wie lan­ge Käu­fer*in­nen vom güns­ti­ge­ren Um­land­preis pro­fi­tie­ren, wenn sie mit zwei Ho­me­of­fice-Ta­gen pro Wo­che pla­nen kön­nen und der Preis au­ßer­dem 20 Pro­zent über dem kreis­wei­ten Durch­schnitt liegt. Das Er­geb­nis: Kann ei­ne Per­son im Haus­halt zwei Ta­ge im Ho­me­of­fice ar­bei­ten, ren­tiert sich der Kauf ei­ner 120-Qua­drat­me­ter-Ei­gen­tums­woh­nung in al­len un­ter­such­ten 24 Um­land-Re­gio­nen mehr als 25 Jah­re lang ge­gen­über der Me­tro­po­le. Mit rech­ne­ri­schen 40 Jah­ren und mehr, sind Be­sit­zer*in­nen von gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nun­gen im Um­land mit Ho­me­of­fice-An­teil in al­len un­ter­such­ten Fäl­len ein gan­zes Ar­beits­le­ben lang ge­gen­über Ham­bur­ger*in­nen im Vor­teil. Spit­zen­rei­ter mit ei­ner Zeit­span­ne von mehr als 100 Jah­ren bis bei drei­ma­li­gem Pen­deln pro Wo­che der Kauf­preis­vor­teil auf­ge­braucht ist, sind er­neut See­ve­tal, Schwar­zen­bek, Pin­ne­berg und Win­sen (Lu­he).

Sin­gles oder Paa­re, die auf 70 Qua­drat­me­tern im Um­land noch das Ar­beits­zim­mer un­ter­brin­gen kön­nen, sind rein rech­ne­risch bei zwei Ta­gen Ho­me­of­fice in al­len un­ter­such­ten Wohn­or­ten über den Zeit­raum von min­des­tens 25 Jah­ren im Vor­teil. Für 17 Or­te gilt dies je­doch aus­schlie­ß­lich bei Nut­zung des ÖPNV, für Glin­de nur für au­to­fah­ren­de Pend­ler. Ab See­ve­tal, Pin­ne­berg, Geest­hacht, Rein­bek, Nor­der­stedt und We­del kön­nen hin­ge­gen bei­de Ver­kehrs­mit­tel ge­nutzt wer­den, wo­bei der ÖPNV ge­gen­über dem Au­to sehr deut­li­che Vor­zü­ge von bis zu 40 Jah­ren bie­tet. Al­lein ab Nor­der­stedt oder We­del ist der Vor­sprung der ÖPNV-Nut­zer mit 4,6 bzw. 7,3 Jah­ren ge­gen­über den Au­to­fah­rern ge­rin­ger.

Aus­gangs­punkt für die Mo­dell­rech­nung sind die kal­ku­la­to­ri­schen Kos­ten für den Kauf ei­ner 70 Qua­drat­me­ter bzw. 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nung aus dem Be­stand zu­züg­lich No­tar­ge­büh­ren (2% vom Kauf­preis) und Grund­er­werbs­steu­er in Ham­burg und im je­wei­li­gen Um­land­kreis. Der Er­werb er­folgt zum je­wei­li­gen Durch­schnitts­preis des Jah­res 2022, wo­bei in den Um­land­städ­ten und -ge­mein­den der Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses zu­grun­de ge­legt wird. Da ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­ne Wohn­la­gen in den grö­ß­ten Um­land­städ­ten und Ge­mein­den des Um­lan­des bei Pend­ler*in­nen be­son­ders be­gehrt und nur in den sel­tens­ten Fäl­len zum Durch­schnitts­preis des Land­krei­ses zu er­wer­ben sind, soll­ten sich Pend­ler*in­nen bei der Stand­orts­su­che an den Er­geb­nis­sen der Be­rech­nun­gen mit Preis­auf­schlä­gen von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis der je­wei­li­gen Land­krei­se bei nicht kreis­frei­en Städ­ten ori­en­tie­ren.

Es pen­delt je­weils ei­ne Per­son des Haus­halts vom Um­land in die Me­tro­po­le. Für die Kal­ku­la­ti­on wird an­ge­nom­men, dass die Fahrt­zei­ten für den Stadt­be­woh­nen­den in­ner­halb der Ci­ty iden­tisch sind mit de­nen des Pen­deln­den von sei­ner Haus­tür zum Bahn­hof der be­tref­fen­den Stadt und vom Ham­bur­ger Haupt­bahn­hof zu sei­nem Ar­beits­platz. Zu­sätz­li­che Zei­ten ent­ste­hen für Pend­ler*in­nen al­so vom Um­land-Bahn­hof zum Ham­bur­ger Haupt­bahn­hof. Ana­ly­siert wur­den so­wohl die Fahrt­zei­ten mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln (ÖPNV) als auch mit dem Au­to.

Die Pen­del­kos­ten set­zen sich aus den Ti­cket­prei­sen für Bus und Bahn be­zie­hungs­wei­se den lau­fen­den Kos­ten für das Au­to pro Ki­lo­me­ter zu­sam­men. Hin­zu kom­men die Zeit­kos­ten: Der zu­sätz­li­che Zeit­auf­wand durch das Pen­deln vom Um­land in die Me­tro­po­le wur­de mit dem im Mit­tel in Ham­burg er­ziel­ten Brut­to­lohn im Jahr 2021 (26,12 Eu­ro je Stun­de) be­wer­tet. Dar­über hin­aus wur­de ei­ne wei­te­re Va­ri­an­te be­rech­net: Ei­ne Ho­me­of­fice-Lö­sung er­laubt es dem Be­rufs­pen­deln­den, nur noch an drei, statt an fünf Ta­gen pro Wo­che ins Bü­ro zu pen­deln (130 statt 220 Ta­ge im Jahr).