Immobilienkauf: Hier rechnet sich das Pendeln ins Kölner Umland

Die Im­mo­bi­li­en­prei­se sta­gnie­ren oder sin­ken in vie­len Ge­bie­ten Deutsch­lands – doch vor al­lem in den grö­ß­ten Städ­ten der Re­pu­blik sind sie wei­ter auf sehr ho­hem Ni­veau. Wer statt in der In­nen­stadt der Me­tro­po­le ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung im Speck­gür­tel kauft, kann Geld spa­ren. In Köln kos­te­te der Qua­drat­me­ter 2022 durch­schnitt­lich 5.119 Eu­ro. Da­mit muss­ten Käu­fer*in­nen in der Dom­stadt min­des­tens 1.800 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter mehr aus­ge­ben als für Im­mo­bi­li­en in Städ­ten und Ge­mein­den der um­lie­gen­den Land­krei­se – selbst Woh­nun­gen in Bonn sind durch­schnitt­lich 1.087 Eu­ro güns­ti­ger. Wer sich trotz Ar­beits­stel­le in der Köl­ner In­nen­stadt für ei­nen Wohn­ort im Um­land ent­schei­det, darf je­doch nicht ver­ges­sen, dass dann für den ver­län­ger­ten Ar­beits­weg zu­sätz­li­che Kos­ten für Treib­stoff oder Zug­ti­cket an­fal­len und mehr Zeit ein­ge­plant wer­den muss. Das Ham­bur­gi­sche Welt­Wirt­schafts­In­sti­tut (HW­WI) hat für die Post­bank ei­ne Mo­dell­rech­nung ent­wi­ckelt, mit der sich die­se zu­sätz­li­chen Pen­del­kos­ten be­zif­fern las­sen. Der Post­bank Woh­nat­las 2023 zeigt, wie vie­le Jah­re sich der Im­mo­bi­li­en­er­werb im Um­land rech­net und wann der Kos­ten­vor­teil beim Kauf durch die er­höh­ten Pen­del­kos­ten auf­ge­zehrt ist. Es wird da­von aus­ge­gan­gen, dass je Haus­halt ein*e Ar­beit­neh­mer*in pen­delt. Da­bei wur­de auch der Fak­tor Ho­me­of­fice ein­be­rech­net so­wie grö­ße­re Woh­nun­gen et­wa für Fa­mi­li­en be­rück­sich­tigt.

Ver­gli­chen wur­de je­weils der Kauf ei­ner durch­schnitt­lich teu­ren 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung so­wie ei­ner 120-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in Köln zur Selbst­nut­zung mit dem Er­werb ei­ner gleich gro­ßen Woh­nung in den bei­den kreis­frei­en Städ­ten Le­ver­ku­sen und Bonn so­wie den grö­ß­ten Kom­mu­nen in den fünf Land­krei­sen Mett­mann, Rhein-Kreis Neuss, Rhein-Erft-Kreis, Rhei­nisch-Ber­gi­scher Kreis und Rhein-Sieg-Kreis. Aus den Land­krei­sen wur­den ne­ben den je­weils vier be­völ­ke­rungs­reichs­ten Städ­ten al­le Or­te mit mehr als 20.000 Ein­woh­nern in der Ana­ly­se un­ter­sucht. Ins­ge­samt wur­den 47 Städ­te aus dem Um­land Kölns ein­be­zo­gen. Käu­fer*in­nen soll­ten je­doch mit ei­nem Preis­auf­schlag für ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­ne Woh­nun­gen in den Um­land­krei­sen rech­nen, da dort ein gro­ßes Preis­ge­fäl­le zu ab­ge­le­ge­nen Ort­schaf­ten be­steht. Die­sen Auf­schlag ha­ben die Ex­pert*in­nen mit 20 Pro­zent kal­ku­liert.

Der Kauf­preis­vor­teil im Speck­gür­tel wur­de mit den jähr­li­chen Pen­del­kos­ten ver­rech­net. Da­bei ha­ben die Ex­pert*in­nen ne­ben den Kos­ten für das Ti­cket im öf­fent­li­chen Per­so­nen­nah­ver­kehr (ÖPNV) oder für das Au­to samt Kraft­stoff auch den hö­he­ren Zeit­auf­wand ein­be­zo­gen. Die Kos­ten für den Weg mit dem Au­to lie­gen bei 0,45 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter und ab 21 Ki­lo­me­ter ein­fa­che Ent­fer­nung bei 0,43 Eu­ro. Die Fahrt mit Bus und Bahn blei­ben bei 0,13 Eu­ro und ab 21 Ki­lo­me­ter bei 0,12 Eu­ro, die jähr­li­chen Mo­bi­li­täts­kos­ten wur­den durch Ein­füh­rung des 49-Eu­ro-Ti­ckets bei 588 Eu­ro ge­de­ckelt.

ÖPNV schlägt Au­to – Preis­vor­tei­le im Um­land vor al­lem in Le­ver­ku­sen und Hürth

Wird je­weils ei­ne 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung ver­gli­chen, pro­fi­tie­ren Pend­ler*in­nen aus der 15 Ki­lo­me­ter ent­fern­ten kreis­frei­en Stadt Le­ver­ku­sen am längs­ten vom güns­ti­ge­ren Woh­nungs­kauf im Um­land: Wer den Ar­beits­weg je­den Tag mit den öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln zu­rück­legt, hat den Kauf­preis­vor­teil ge­gen­über der Me­tro­po­le erst nach 38,7 Jah­ren auf­ge­braucht, bei täg­li­cher Fahrt mit dem Au­to schrumpft die­se Zeit­span­ne auf 20,6 Jah­re. Für den Durch­schnitts­käu­fer soll­ten je­doch die er­höh­ten Pen­del­kos­ten min­des­tens 25 Jah­re lang durch die Kauf­prei­ser­spar­nis­se ge­deckt wer­den. Dies ent­spricht in et­wa der rest­li­chen Le­bens­ar­beits­zeit ei­nes Im­mo­bi­li­en­käu­fers, der in Deutsch­land im Durch­schnitt 40 Jah­re alt ist. Un­ter die­sen Vor­aus­set­zun­gen lohnt sich das Pen­deln für Au­to­fah­rer*in­nen in kei­ner der un­ter­such­ten Städ­te – in der Mehr­heit der Um­land­städ­te ist der Kauf­preis­vor­teil schon in we­ni­ger als zehn Jah­ren auf­ge­zehrt.

Pend­ler*in­nen, die täg­lich mit Bus und Bahn fah­ren, ha­ben den Kauf­preis­vor­teil ei­ner 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in fünf Um­land­städ­ten auch nach 25 Jah­ren noch nicht auf­ge­braucht. Ne­ben Le­ver­ku­sen ist auch Hürth im Rhein-Erft-Kreis ei­nen Blick wert: Mit dem ÖPNV dau­ert die Fahrt vom Bahn­hof der Um­land­stadt bis zum Haupt­bahn­hof in Köln nur elf Mi­nu­ten, ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung kos­tet dort pro Qua­drat­me­ter et­wa 1.200 Eu­ro we­ni­ger als in der Me­tro­po­le – selbst mit Auf­schlag für ei­ne zen­tra­le La­ge. Bis die­ser Preis­vor­teil durch die er­höh­ten Pen­del­kos­ten auf­ge­braucht ist, ver­ge­hen 34,6 Jah­re. Von Brühl (Rhein­land), eben­falls im Rhein-Erft-Kreis, aus be­nö­tigt die Bahn für die Stre­cke von Bahn­hof zu Haupt­bahn­hof 14 Mi­nu­ten und der rech­ne­ri­sche Vor­teil hält 28,4 Jah­re. Auch in Pul­heim (Rhein-Erft-Kreis) und Dor­ma­gen (Rhein-Kreis-Neuss) bleibt der Im­mo­bi­li­en­kauf selbst nach 25 Jah­re täg­li­chen Pen­delns laut Mo­dell­rech­nung güns­ti­ger als im Köl­ner Stadt­ge­biet.

„Der Rhein-Erft-Kreis im Wes­ten Kölns bie­tet mit Hürth, Brühl und Pul­heim drei at­trak­ti­ve Städ­te mit gu­ter An­bin­dung an die Me­tro­po­le und den Na­tur­park Rhein­lan­d“, sagt Da­nie­la Bel­ling­hau­sen, Re­gio­nal­be­reichs­lei­te­rin und Mit­glied der re­gio­na­len Ge­schäfts­lei­tung Süd-West von der Post­bank Im­mo­bi­li­en GmbH – der Mak­ler der Deut­schen Bank. „Wer sich für den Im­mo­bi­li­en­kauf im Um­land in­ter­es­siert, soll­te ne­ben den güns­ti­gen Qua­drat­me­ter­prei­sen auch die Fahr­kos­ten und den Zeit­auf­wand ein­pla­nen – der Pen­del­kos­ten­rech­ner lie­fert da­für ei­nen Über­blick. Dar­über hin­aus spie­len aber auch per­sön­li­che Vor­lie­ben, die in­di­vi­du­el­le La­ge zu Ki­tas und Bahn­hof so­wie die Aus­stat­tung der Woh­nung ei­ne Rol­le.“

Au­to­pend­ler*in­nen nur in Wer­mels­kir­chen leicht im Vor­teil

Täg­lich pen­deln­de Au­to­fah­rer*in­nen blei­ben im ge­sam­ten Köl­ner Um­land un­ter der 25-Jah­re-Mar­ke. Für die Mehr­heit der Re­gio­nen sind öf­fent­li­che Ver­kehrs­mit­tel die bes­se­re Wahl, nur in Wer­mels­kir­chen bie­tet der PKW der­zeit leich­te Kos­ten­vor­tei­le ge­gen­über dem ÖPNV. Al­ler­dings ge­hört die 37 Ki­lo­me­ter ent­fern­te Stadt oh­ne­hin zu den un­at­trak­ti­ve­ren Zie­len für Pend­ler*in­nen in die Me­tro­po­le: Den Preis­vor­teil ha­ben Au­to­fah­rer*in­nen be­reits nach 6,2 Jah­ren ver­fah­ren. Dass sie ge­gen­über Bus- und Bahn­fah­rer*in­nen im Vor­teil sind, liegt an der un­güns­ti­gen ÖPNV-Ver­bin­dung die 76 Mi­nu­ten bis zum Köl­ner Haupt­bahn­hof be­nö­tigt. In Hei­li­gen­haus (Mett­mann), Nie­der­kas­sel und Mon­heim am Rhein sind pen­deln­de Im­mo­bi­li­en­be­sit­zer mit dem Kfz den ÖPNV-Nut­zer*in­nen et­wa gleich­ge­stellt – al­ler­dings ge­hö­ren al­le Or­te zu den we­ni­ger at­trak­ti­ven Adres­sen, in de­nen sich das Pen­deln nicht ein­mal elf Jah­re lang lohnt.

Für Im­mo­bi­li­en­käu­fer*in­nen, die 120 Qua­drat­me­ter su­chen, än­dert sich die Rech­nung leicht – dann ren­tiert sich das Pen­deln mit dem Au­to in Le­ver­ku­sen und Hürth zu­min­dest für mehr als 25 Jah­re. Im Nach­teil ge­gen­über ÖPNV-Nut­zer*in­nen sind sie aber wei­ter­hin.

Fa­mi­li­en und Haus­hal­te mit viel Platz­be­darf pro­fi­tie­ren in 19 Um­land­städ­ten

Kin­der­zim­mer, ein grö­ße­rer Ess­tisch, mehr Stau­raum und ein Ar­beits­platz: Vor al­lem Fa­mi­li­en be­nö­ti­gen viel Platz. 120 Qua­drat­me­ter Ei­gen­heim in der Me­tro­po­le sind oh­ne­hin nicht leicht zu fin­den und mit nicht un­er­heb­li­chen Kos­ten ver­bun­den. Wer sich statt­des­sen für ei­ne gleich­gro­ße Woh­nung im Um­land ent­schei­det, und täg­lich mit Bus und Bahn in die Ci­ty pen­delt, pro­fi­tiert in 13 Städ­ten über ei­nen Zeit­raum von mehr als 30 Jah­ren vom güns­ti­ge­ren Kauf­preis. Am längs­ten hält der Vor­teil er­neut in Le­ver­ku­sen, wo rein rech­ne­risch 66,3 Jah­re nö­tig sind, um die güns­ti­ge­ren Kauf­prei­se ge­gen­über der Me­tro­po­le beim täg­li­chen ÖPNV-Pen­deln auf­zu­brau­chen. Mit dem Au­to dau­ert es 35,3 Jah­re. In Hürth lohnt sich der täg­li­che Weg in die Me­tro­po­le mit dem ÖPNV 59,4 Jah­re lang, in Brühl (Rhein­land) sind es 48,7 Jah­re. Auch in Pul­heim, Dor­ma­gen, Trois­dorf, Ker­pen (Kol­ping­stadt), Erft­stadt, Ber­gisch Glad­bach, Rös­rath, Bonn, Born­heim (Rhein­land) und Sieg­burg kann laut Mo­dell­rech­nung drei De­ka­den lang ge­pen­delt wer­den, oh­ne dass ein fi­nan­zi­el­ler Nach­teil ge­gen­über der Ei­gen­tums­woh­nung in Köln ent­steht. Vor­aus­ge­setzt, der Ar­beits­weg wird mit Bus und Bahn zu­rück­ge­legt. Fa­mi­li­en und an­de­re Pend­ler*in­nen, die das Au­to nut­zen, ha­ben ih­ren Kauf­preis­vor­teil schnel­ler auf­ge­braucht.

In wei­te­ren sechs Städ­ten sind Käu­fer*in­nen mehr als 25 Jah­re lang im Vor­teil ge­gen­über Ei­gen­tü­mer*in­nen in Köln. Dar­un­ter fal­len Fre­chen, Ha­an, Neuss, Leich­lin­gen (Rhein­land), Hen­nef (Sieg) und Els­dorf. Al­ler­dings sind bei­spiels­wei­se Neuss (Rhein-Kreis Neuss) und Ha­an (Mett­mann) min­des­tens 40 Ki­lo­me­ter von Köln ent­fernt, die ein­fa­che Fahrt mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln dau­ert 27 bzw. 31 Mi­nu­ten. „Je nach Ent­fer­nung von Tür zur Tür zwi­schen Ar­beits­stät­te und Wohn­ort fällt mög­li­cher­wei­se wei­te­re Zeit an, die ge­ge­be­nen­falls mit zu­sätz­li­chen Kos­ten ver­bun­den ist, wie et­wa  für län­ge­re Kin­der­be­treu­ung. Da­her rät Bel­ling­hau­sen „Dis­ku­tie­ren Sie ehr­lich und mög­lichst un­ter Be­rück­sich­ti­gung al­ler As­pek­te die Vor- und Nach­tei­le al­ter­na­ti­ver Wohn­or­te. Und las­sen Sie sich bei Fra­gen zu La­ge, mög­li­cher Wert­ent­wick­lung, Sa­nie­rungs­be­dar­fen und En­er­gie­ef­fi­zi­enz ger­ne pro­fes­sio­nell be­ra­ten“.

Trotz Job in der Me­tro­po­le aus dem Bü­ro­fens­ter ins Grü­ne schau­en: Co­ro­na hat die Ent­ste­hung fle­xi­bler Ar­beits­mo­del­le mit Ho­me­of­fice be­schleu­nigt. Seit­dem ist es aus der Be­rufs­welt nicht mehr weg­zu­den­ken und er­mög­licht mehr Ar­beit­neh­mer*in­nen ei­nen neu­en Le­bens­ent­wurf mit ei­ner Im­mo­bi­lie im Um­land. Mehr Ho­me­of­fice ver­rin­gert Pen­del­zei­ten und -kos­ten. Vor die­sem Hin­ter­grund ha­ben die Ex­pert*in­nen des HW­WI be­rech­net, wie lan­ge Käu­fer*in­nen vom güns­ti­ge­ren Um­land­preis pro­fi­tie­ren, wenn sie mit zwei Ho­me­of­fice-Ta­gen pro Wo­che pla­nen kön­nen und der Preis au­ßer­dem 20 Pro­zent über dem kreis­wei­ten Durch­schnitt liegt. Das Er­geb­nis: Kann der*die Pend­ler*in im Haus­halt zwei Ta­ge im Ho­me­of­fice ar­bei­ten, ren­tiert sich der Kauf ei­ner 120-Qua­drat­me­ter-Ei­gen­tums­woh­nung in 38 der un­ter­such­ten 47 Um­land-Re­gio­nen mehr als 25 Jah­re lang ge­gen­über der Me­tro­po­le. Für Au­to­fah­rer*in­nen hal­biert sich die An­zahl fast. Bei 120-Qua­drat­me­ter-Woh­nun­gen sind Au­to­fans mit zwei Ho­me­of­fice­ta­gen pro Wo­che in Wes­se­ling, Mon­heim am Rhein und Nie­der­kas­sel ge­gen­über Bus- und Bahn­fah­rer*in­nen so­gar leicht im Vor­teil.

Sin­gles oder Paa­re, die auf 70 Qua­drat­me­tern im Um­land noch das Ar­beits­zim­mer un­ter­brin­gen kön­nen, sind rein rech­ne­risch bei zwei Ta­gen Ho­me­of­fice in 15 Wohn­or­ten im Vor­teil – bei Nut­zung des ÖPNV. In Le­ver­ku­sen, Hürth, Brühl, Pul­heim, Dor­ma­gen, Trois­dorf, Ker­pen (Kol­bing­stadt), Erft­stadt, Ber­gisch Glad­bach, Rös­rath, Bonn, Born­heim, Sieg­burg, Fre­chen und Ha­an ist der Kauf­preis­vor­teil laut Mo­dell­rech­nung durch die er­höh­ten Pen­del­kos­ten erst in mehr als 25 Jah­ren auf­ge­braucht.

Aus­gangs­punkt für die Mo­dell­rech­nung sind die kal­ku­la­to­ri­schen Kos­ten für den Kauf ei­ner 70 Qua­drat­me­ter bzw. 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nung aus dem Be­stand zu­züg­lich No­tar­ge­büh­ren (2% vom Kauf­preis) und Grund­er­werbs­steu­er in Köln und im je­wei­li­gen Um­land­kreis. Der Er­werb er­folgt zum je­wei­li­gen Durch­schnitts­preis des Jah­res 2022, wo­bei in den Um­land­städ­ten und -ge­mein­den der Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses zu­grun­de ge­legt wird. Da ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­ne Wohn­la­gen in den grö­ß­ten Um­land­städ­ten und Ge­mein­den des Um­lan­des bei Pend­lern be­son­ders be­gehrt und nur in den sel­tens­ten Fäl­len zum Durch­schnitts­preis des Land­krei­ses zu er­wer­ben sind, soll­ten sich Pend­ler bei der Stand­orts­su­che an den Er­geb­nis­sen der Be­rech­nun­gen mit Preis­auf­schlä­gen von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis der je­wei­li­gen Land­krei­se bei nicht kreis­frei­en Städ­ten ori­en­tie­ren.

Es pen­delt je­weils ei­ne Per­son des Haus­halts vom Um­land in die Me­tro­po­le. Für die Kal­ku­la­ti­on wird an­ge­nom­men, dass die Fahrt­zei­ten für den Stadt­be­woh­nen­den in­ner­halb der Ci­ty iden­tisch sind mit de­nen des Pen­deln­den von sei­ner Haus­tür zum Bahn­hof der be­tref­fen­den Stadt und vom Köl­ner Haupt­bahn­hof zu sei­nem Ar­beits­platz. Zu­sätz­li­che Zei­ten ent­ste­hen für Pend­ler*in­nen al­so vom Um­land-Bahn­hof zum Düs­sel­dor­fer Haupt­bahn­hof. Ana­ly­siert wur­den so­wohl die Fahrt­zei­ten mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln (ÖPNV) als auch mit dem Au­to.

Die Pen­del­kos­ten set­zen sich aus den Ti­cket­prei­sen für Bus und Bahn be­zie­hungs­wei­se den lau­fen­den Kos­ten für das Au­to pro Ki­lo­me­ter zu­sam­men. Hin­zu kom­men die Zeit­kos­ten: Der zu­sätz­li­che Zeit­auf­wand durch das Pen­deln vom Um­land in die Me­tro­po­le wur­de mit dem im Mit­tel in Köln er­ziel­ten Brut­to­lohn im Jahr 2021 (26,58 Eu­ro je Stun­de) be­wer­tet. Dar­über hin­aus wur­de ei­ne wei­te­re Va­ri­an­te be­rech­net: Ei­ne Ho­me­of­fice-Lö­sung er­laubt es dem Be­rufs­pen­deln­den, nur noch an drei, statt an fünf Ta­gen pro Wo­che ins Bü­ro zu pen­deln (130 statt 220 Ta­ge im Jahr).