Immobilienkauf: Hier rechnet sich das Pendeln ins Münchner Umland

Die Im­mo­bi­li­en­prei­se sta­gnie­ren oder sin­ken in vie­len Ge­bie­ten Deutsch­lands – doch vor al­lem in den grö­ß­ten Städ­ten der Re­pu­blik lie­gen sie wei­ter auf sehr ho­hem Ni­veau. Wer statt in der In­nen­stadt der Me­tro­po­le ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung im Speck­gür­tel kauft, kann Geld spa­ren. In Mün­chen kos­te­te der Qua­drat­me­ter 2022 durch­schnitt­lich 9.734 Eu­ro. Da­mit muss­ten Käu­fer*in­nen in der baye­ri­schen Haupt­stadt im Durch­schnitt min­des­tens 2.000 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter mehr aus­ge­ben als für Im­mo­bi­li­en in Städ­ten und Ge­mein­den der um­lie­gen­den Land­krei­se. Wer sich trotz Ar­beits­stel­le in der Münch­ner In­nen­stadt für ei­nen Wohn­ort im Um­land ent­schei­det, darf je­doch nicht ver­ges­sen, dass dann für den ver­län­ger­ten Ar­beits­weg zu­sätz­li­che Kos­ten für Treib­stoff oder Zug­ti­cket an­fal­len und mehr Zeit ein­ge­plant wer­den muss. Das Ham­bur­gi­sche Welt­Wirt­schafts­In­sti­tut (HW­WI) hat für die Post­bank ei­ne Mo­dell­rech­nung ent­wi­ckelt, mit der sich die­se zu­sätz­li­chen Pen­del­kos­ten be­zif­fern las­sen. Der Post­bank Woh­nat­las 2023 zeigt, wie vie­le Jah­re sich der Im­mo­bi­li­en­er­werb im Um­land rech­net und wann der Kos­ten­vor­teil beim Kauf durch die er­höh­ten Pen­del­kos­ten auf­ge­zehrt ist. Es wird da­von aus­ge­gan­gen, dass je Haus­halt ein*e Ar­beit­neh­mer*in pen­delt. Da­bei wur­de auch der Fak­tor Ho­me­of­fice ein­be­rech­net so­wie grö­ße­re Woh­nun­gen et­wa für Fa­mi­li­en be­rück­sich­tigt.

Ver­gli­chen wur­de je­weils der Kauf ei­ner durch­schnitt­lich teu­ren 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung so­wie ei­ner 120-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in Mün­chen zur Selbst­nut­zung mit dem Er­werb ei­ner gleich gro­ßen Woh­nung in den Land­krei­sen Dach­au, Ebers­berg, Er­ding, Frei­sing, Fürs­ten­feld­bruck, Lands­berg am Lech, Mün­chen und Starn­berg. Aus den Land­krei­sen wur­den die je­weils vier be­völ­ke­rungs­reichs­ten Städ­te und Ge­mein­den in der Ana­ly­se un­ter­sucht. Ins­ge­samt wur­den 32 Städ­te aus dem Um­land Mün­chens ein­be­zo­gen. Käu­fer*in­nen soll­ten je­doch mit ei­nem Preis­auf­schlag für ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­ne Woh­nun­gen in den Um­land­krei­sen rech­nen, da dort ein gro­ßes Preis­ge­fäl­le zu ab­ge­le­ge­nen Ort­schaf­ten be­steht. Die­sen Auf­schlag ha­ben die Ex­pert*in­nen mit 20 Pro­zent kal­ku­liert.

Der Kauf­preis­vor­teil im Speck­gür­tel wur­de mit den jähr­li­chen Pen­del­kos­ten ver­rech­net. Da­bei ha­ben die Ex­pert*in­nen ne­ben den Kos­ten für das Ti­cket im öf­fent­li­chen Per­so­nen­nah­ver­kehr (ÖPNV) oder für das Au­to samt Kraft­stoff auch den hö­he­ren Zeit­auf­wand ein­be­zo­gen. Die Kos­ten für den Weg mit dem Au­to lie­gen nach Ab­zug der Steu­er­ver­güns­ti­gun­gen bei 0,45 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter und ab 21 Ki­lo­me­ter ein­fa­che Ent­fer­nung bei 0,43 Eu­ro. Die Fahrt mit Bus und Bahn blei­ben bei 0,13 Eu­ro und ab 21 Ki­lo­me­ter bei 0,12 Eu­ro, die jähr­li­chen Mo­bi­li­täts­kos­ten wur­den durch Ein­füh­rung des 49-Eu­ro-Ti­ckets bei 588 Eu­ro ge­de­ckelt.

ÖPNV schlägt Au­to – Preis­vor­tei­le im Um­land vor al­lem in Dach­au und Puch­heim

Wird je­weils ei­ne 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung ver­gli­chen, pro­fi­tie­ren Pend­ler*in­nen aus der 19 Ki­lo­me­ter ent­fern­ten gro­ßen Kreis­stadt (GKSt) Dach­au im gleich­na­mi­gen Land­kreis am längs­ten vom güns­ti­ge­ren Woh­nungs­kauf im Um­land: Wer den Ar­beits­weg je­den Tag mit den öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln zu­rück­legt, hat den Kauf­preis­vor­teil ge­gen­über der Me­tro­po­le erst nach 41 Jah­ren auf­ge­braucht, bei täg­li­cher Fahrt mit dem Au­to schrumpft die­se Zeit­span­ne auf 12,7 Jah­re. Für Durch­schnitts­käu­fer*in­nen soll­ten je­doch die er­höh­ten Pen­del­kos­ten min­des­tens 25 Jah­re lang durch die Kauf­prei­ser­spar­nis­se ge­deckt wer­den. Dies ent­spricht in et­wa der rest­li­chen Le­bens­ar­beits­zeit ei­nes Im­mo­bi­li­en­käu­fers oder ei­ner Im­mo­bi­li­en­käu­fe­rin, der*die in Deutsch­land im Durch­schnitt 40 Jah­re alt ist. Un­ter die­sen Vor­aus­set­zun­gen lohnt sich das Pen­deln für Au­to­fah­rer*in­nen in kei­ner der un­ter­such­ten Städ­te – in al­len Um­land­städ­ten ist der Kauf­preis­vor­teil schon in we­ni­ger als 17 Jah­ren auf­ge­zehrt.

Pend­ler*in­nen, die täg­lich mit Bus und Bahn fah­ren, ha­ben den Kauf­preis­vor­teil ei­ner 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in sie­ben Um­land­städ­ten auch nach 25 Jah­ren noch nicht auf­ge­braucht. Ne­ben Dach­au ist auch Puch­heim im Land­kreis Fürs­ten­feld­bruck ei­nen Blick wert: Mit dem ÖPNV dau­ert die Fahrt vom Bahn­hof der Um­land­stadt bis zum Haupt­bahn­hof in Mün­chen nur 14 Mi­nu­ten, ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung kos­tet dort pro Qua­drat­me­ter durch­schnitt­lich fast 2.000 Eu­ro we­ni­ger als in der Me­tro­po­le – selbst mit Auf­schlag für ei­ne zen­tra­le La­ge. Bis die­ser Preis­vor­teil durch die er­höh­ten Pen­del­kos­ten auf­ge­braucht ist, ver­ge­hen rund 39 Jah­re. Von der gro­ßen Kreis­stadt Fürs­ten­feld­bruck im gleich­na­mi­gen Land­kreis aus be­nö­tigt die Bahn für die Stre­cke von Bahn­hof zu Haupt­bahn­hof 17 Mi­nu­ten und der rech­ne­ri­sche Vor­teil hält fast 33 Jah­re. Auch in Gel­ten­dorf (Lands­berg am Lech), Karls­feld (Dach­au), Kau­fe­ring (Lands­berg am Lech) und Frei­sing (Frei­sing) bleibt der Im­mo­bi­li­en­kauf selbst nach 25 Jah­re täg­li­chen Pen­delns laut Mo­dell­rech­nung güns­ti­ger als im Münch­ner Stadt­ge­biet.

„Be­trach­ten Kauf­in­ter­es­sier­te die sie­ben Städ­te ge­nau­er, er­ge­ben sich Un­ter­schie­de in den Ent­fer­nun­gen. Bei­spiels­wei­se ist Kau­fe­ring 60 Ki­lo­me­ter ent­fernt, Karls­feld und Ger­me­ring da­ge­gen nur 14 be­zie­hungs­wei­se 19 Ki­lo­me­ter, so er­ge­ben sich deut­li­che Dif­fe­ren­zen in der Pen­del­zeit“, sagt Chris­ti­an Hes­se, Re­gio­nal­be­reichs­lei­ter und Mit­glied der re­gio­na­len Ge­schäfts­lei­tung Süd & Ost von der Post­bank Im­mo­bi­li­en GmbH - der Mak­ler der Deut­schen Bank. „Wer sich für den Im­mo­bi­li­en­kauf im Um­land in­ter­es­siert, soll­te ne­ben den güns­ti­gen Qua­drat­me­ter­prei­sen auch die Fahr­kos­ten und den Zeit­auf­wand ein­pla­nen – der Pen­del­kos­ten­rech­ner lie­fert da­für ei­nen Über­blick. Dar­über hin­aus spie­len aber auch per­sön­li­che Vor­lie­ben, die in­di­vi­du­el­le La­ge zu Ki­tas und Bahn­hof so­wie die Aus­stat­tung der Woh­nung ei­ne Rol­le.“

Für Au­to­pend­ler*in­nen ren­tie­ren sich gro­ße Woh­nun­gen in Karls­feld und Ger­me­ring

Täg­lich pen­deln­de Au­to­fah­rer*in­nen blei­ben im ge­sam­ten Münch­ner Um­land un­ter der 25-Jah­re-Mar­ke. Für die Mehr­heit der Re­gio­nen sind öf­fent­li­che Ver­kehrs­mit­tel die bes­se­re Wahl. Dies gilt zu­min­dest, wenn die Pend­ler*in­nen ei­ne 70-Qua­drat­me­ter­woh­nung er­wor­ben ha­ben.

Für Im­mo­bi­li­en­käu­fer*in­nen, die ei­ne 120 Qua­drat­me­ter gro­ße Woh­nung su­chen, än­dert sich die Rech­nung leicht – dann ren­tiert sich das Pen­deln mit dem Au­to in Karls­feld (Dach­au) und der gro­ßen Kreis­stadt Ger­me­ring (Fürs­ten­feld­bruck) zu­min­dest für mehr als 25 Jah­re. Im Nach­teil ge­gen­über ÖPNV-Nut­zer*in­nen sind sie aber wei­ter­hin. Bei­spiels­wei­se hält der Vor­teil durch güns­ti­ge­re Um­land­prei­se in Karls­feld beim Pen­deln mit dem Au­to 28 Jah­re, bei Nut­zung der öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­tel al­ler­dings fast 50 Jah­re lang.

Fa­mi­li­en und Haus­hal­te mit viel Platz­be­darf pro­fi­tie­ren in 20 Um­land­städ­ten

Kin­der­zim­mer, ein grö­ße­rer Ess­tisch, mehr Stau­raum und ein Ar­beits­platz: Vor al­lem Fa­mi­li­en be­nö­ti­gen viel Platz. 120 Qua­drat­me­ter Ei­gen­heim in der Me­tro­po­le sind oh­ne­hin nicht leicht zu fin­den und mit nicht un­er­heb­li­chen Kos­ten ver­bun­den. Wer sich statt­des­sen für ei­ne gleich­gro­ße Woh­nung im Um­land ent­schei­det und täg­lich mit Bus und Bahn in die Ci­ty pen­delt, pro­fi­tiert in elf Städ­ten über ei­nen Zeit­raum von mehr als 40 Jah­ren vom güns­ti­ge­ren Kauf­preis. Am längs­ten hält der Vor­teil er­neut in Dach­au, wo rein rech­ne­risch 70,3 Jah­re nö­tig sind, um die güns­ti­ge­ren Kauf­prei­se ge­gen­über der Me­tro­po­le beim täg­li­chen ÖPNV-Pen­deln auf­zu­brau­chen. Mit dem Au­to dau­ert es 21,8 Jah­re. In Puch­heim lohnt sich der täg­li­che Weg in die Me­tro­po­le mit dem ÖPNV 66,7 Jah­re lang, in Fürs­ten­feld­bruck sind es 56,3 Jah­re, in Gel­ten­dorf 56,2 Jah­re. Auch in Karls­feld, Kau­fe­ring, Frei­sing, Ger­me­ring, Ol­ching, Va­ter­stet­ten und Gra­fing bei Mün­chen kann laut Mo­dell­rech­nung vier De­ka­den lang ge­pen­delt wer­den, oh­ne dass ein fi­nan­zi­el­ler Nach­teil ge­gen­über der Ei­gen­tums­woh­nung in Mün­chen ent­steht. Vor­aus­ge­setzt, der Ar­beits­weg wird mit Bus und Bahn zu­rück­ge­legt. Fa­mi­li­en und an­de­re Pend­ler*in­nen, die das Au­to nut­zen, ha­ben ih­ren Kauf­preis­vor­teil schnel­ler auf­ge­braucht.

In wei­te­ren neun Städ­ten sind Käu­fer*in­nen mehr als 25 Jah­re lang im Vor­teil ge­gen­über Ei­gen­tü­mer*in­nen in Mün­chen. Dar­un­ter fal­len Eching, Lands­berg am Lech, Dor­f­en, Poing, Die­ßen am Am­mer­see, Neu­fahrn bei Frei­sing, Moos­burg an der Isar, Er­ding und Ebers­berg. Al­ler­dings ist bei­spiels­wei­se Die­ßen am Am­mer­see 54 Ki­lo­me­ter von Mün­chen ent­fernt, die ein­fa­che Fahrt mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln so­wie mit dem Au­to dau­ert 50 Mi­nu­ten. Für die 60 Ki­lo­me­ter von Lands­berg am Lech nach Mün­chen Haupt­bahn­hof be­nö­ti­gen Pend­ler*in­nen 45 Mi­nu­ten mit dem ÖPNV und 50 Mi­nu­ten mit dem Pkw. Für die 60 km-Fahrt ab Kau­fe­ring müs­sen 35 Mi­nu­ten mit dem ÖPNV und 50 Mi­nu­ten mit dem Pkw ein­ge­plant wer­den. „Je nach Ent­fer­nung vom je­wei­li­gen Haupt­bahn­hof zu Ar­beits­stel­le und Woh­nung fällt wei­te­re Zeit an – in der die Kin­der län­ger be­treut wer­den müs­sen oder we­ni­ger Zeit für Gar­ten und Hob­by bleibt. Das al­les müs­sen In­ter­es­sier­te be­ach­ten, die ei­nen Woh­nungs­kauf im Um­land pla­nen. Sie dür­fen sich das Le­ben im Speck­gür­tel kei­nes­falls schön­rech­nen und soll­ten auch bei ver­meint­lich at­trak­ti­ven Prei­sen La­ge, Aus­stat­tung und En­er­gie­ef­fi­zi­enz der Ei­gen­tums­woh­nung ge­nau prü­fen“, rät Hes­se.

Trotz Job in der Me­tro­po­le aus dem Bü­ro­fens­ter ins Grü­ne schau­en: Co­ro­na hat die Ent­ste­hung fle­xi­bler Ar­beits­mo­del­le mit Ho­me­of­fice be­schleu­nigt. Seit­dem ist es aus der Be­rufs­welt nicht mehr weg­zu­den­ken und er­mög­licht mehr Ar­beit­neh­mer*in­nen ei­nen neu­en Le­bens­ent­wurf mit ei­ner Im­mo­bi­lie im Um­land. Mehr Ho­me­of­fice ver­rin­gert Pen­del­zei­ten und -kos­ten. Vor die­sem Hin­ter­grund ha­ben die Ex­pert*in­nen des HW­WI be­rech­net, wie lan­ge Käu­fer*in­nen vom güns­ti­ge­ren Um­land­preis pro­fi­tie­ren, wenn sie mit zwei Ho­me­of­fice-Ta­gen pro Wo­che pla­nen kön­nen und der Preis au­ßer­dem 20 Pro­zent über dem kreis­wei­ten Durch­schnitt liegt. Das Er­geb­nis: Kann der*die Pend­ler*in im Haus­halt zwei Ta­ge im Ho­me­of­fice ar­bei­ten, ren­tiert sich der Kauf ei­ner 120-Qua­drat­me­ter-Ei­gen­tums­woh­nung in 24 der un­ter­such­ten 32 Um­land-Re­gio­nen mehr als 25 Jah­re lang ge­gen­über der Me­tro­po­le. Für Au­to­fah­rer*in­nen re­du­ziert sich die Aus­wahl auf 18 Or­te, die An­zahl der Jah­re, bis die er­höh­ten Pen­del­kos­ten den Preis­vor­teil auf­zeh­ren, be­trägt teil­wei­se nur noch ein Drit­tel.

Sin­gles oder Paa­re, die auf 70 Qua­drat­me­tern im Um­land noch das Ar­beits­zim­mer un­ter­brin­gen kön­nen, sind rein rech­ne­risch bei zwei Ta­gen Ho­me­of­fice in 20 Wohn­or­ten im Vor­teil – bei Nut­zung des ÖPNV. In Dach­au, Puch­heim, Gel­ten­dorf, Fürs­ten­feld­bruck, Karls­feld, Kau­fe­ring, Frei­sing, Ger­me­ring, Ol­ching, Va­ter­stet­ten, Gra­fing bei Mün­chen, Eching, Lands­berg am Lech, Dor­f­en, Poing, Die­ßen am Am­mer­see, Neu­fahrn bei Frei­sing, Moos­burg an der Isar, Er­ding und Ebers­berg ist der Kauf­preis­vor­teil laut Mo­dell­rech­nung durch die er­höh­ten Pen­del­kos­ten erst in mehr als 25 Jah­ren auf­ge­braucht.

Aus­gangs­punkt für die Mo­dell­rech­nung sind die kal­ku­la­to­ri­schen Kos­ten für den Kauf ei­ner 70 Qua­drat­me­ter bzw. 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nung aus dem Be­stand zu­züg­lich No­tar­ge­büh­ren (2 Pro­zent vom Kauf­preis) und Grund­er­werbs­steu­er in Mün­chen und im je­wei­li­gen Um­land­kreis. Der Er­werb er­folgt zum je­wei­li­gen Durch­schnitts­preis des Jah­res 2022, wo­bei in den Um­land­städ­ten und -ge­mein­den der Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses zu­grun­de ge­legt wird. Da ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­ne Wohn­la­gen in den grö­ß­ten Um­land­städ­ten und Ge­mein­den des Um­lan­des bei Pend­lern be­son­ders be­gehrt und nur in den sel­tens­ten Fäl­len zum Durch­schnitts­preis des Land­krei­ses zu er­wer­ben sind, soll­ten sich Pend­ler bei der Stand­ort­su­che an den Er­geb­nis­sen der Be­rech­nun­gen mit Preis­auf­schlä­gen von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis der je­wei­li­gen Land­krei­se bei nicht kreis­frei­en Städ­ten ori­en­tie­ren.

Es pen­delt je­weils ei­ne Per­son des Haus­halts vom Um­land in die Me­tro­po­le. Für die Kal­ku­la­ti­on wird an­ge­nom­men, dass die Fahrt­zei­ten für den Stadt­be­woh­nen­den in­ner­halb der Ci­ty iden­tisch sind mit de­nen des Pen­deln­den von sei­ner Haus­tür zum Bahn­hof der be­tref­fen­den Stadt und vom Münch­ner Haupt­bahn­hof zu sei­nem Ar­beits­platz. Zu­sätz­li­che Zei­ten ent­ste­hen für Pend­ler*in­nen al­so vom Um­land-Bahn­hof zum Münch­ner Haupt­bahn­hof. Ana­ly­siert wur­den so­wohl die Fahrt­zei­ten mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln (ÖPNV) als auch mit dem Au­to.

Die Pen­del­kos­ten set­zen sich aus den Ti­cket­prei­sen für Bus und Bahn be­zie­hungs­wei­se den lau­fen­den Kos­ten für das Au­to pro Ki­lo­me­ter zu­sam­men. Hin­zu kom­men die Zeit­kos­ten: Der zu­sätz­li­che Zeit­auf­wand durch das Pen­deln vom Um­land in die Me­tro­po­le wur­de mit dem im Mit­tel in Mün­chen er­ziel­ten Brut­to­lohn im Jahr 2021 (31,31 Eu­ro je Stun­de) be­wer­tet. Dar­über hin­aus wur­de ei­ne wei­te­re Va­ri­an­te be­rech­net: Ei­ne Ho­me­of­fice-Lö­sung er­laubt es dem Be­rufs­pen­deln­den, nur noch an drei statt an fünf Ta­gen pro Wo­che ins Bü­ro zu pen­deln (130 statt 220 Ta­ge im Jahr).