Immobilienkauf: Hier lohnt sich das Pendeln ins Frankfurter Umland

Die Im­mo­bi­li­en­prei­se sta­gnie­ren oder sin­ken in vie­len Ge­bie­ten Deutsch­lands – doch vor al­lem in den grö­ß­ten Städ­ten der Re­pu­blik lie­gen sie wei­ter auf sehr ho­hem Ni­veau. Wer statt in der In­nen­stadt der Me­tro­po­le ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung im Speck­gür­tel kauft, kann da­her Geld spa­ren. In Frank­furt am Main kos­te­te der Qua­drat­me­ter 2022 durch­schnitt­lich 6.654 Eu­ro. Da­mit muss­ten Käu­fer*in­nen in der Main­me­tro­po­le durch­schnitt­lich min­des­tens 2.000 Eu­ro mehr aus­ge­ben als in den meis­ten um­lie­gen­den Städ­ten und Ge­mein­den. Wer sich trotz Ar­beits­stel­le in der Frank­fur­ter In­nen­stadt für das Um­land ent­schei­det, darf je­doch nicht ver­ges­sen, dass dann für den ver­län­ger­ten Ar­beits­weg zu­sätz­li­che Kos­ten für Ben­zin oder Zug­ti­cket an­fal­len und mehr Zeit ein­ge­plant wer­den muss. Das Ham­bur­gi­sche Welt­Wirt­schafts­In­sti­tut (HW­WI) hat für die Post­bank ei­ne Mo­dell­rech­nung ent­wi­ckelt, mit der sich die­se Pen­del­kos­ten be­zif­fern las­sen. Der Post­bank Woh­nat­las 2023 zeigt, wie vie­le Jah­re sich der Im­mo­bi­li­en­er­werb im Um­land rech­net und wann der Kos­ten­vor­teil beim Kauf durch die er­höh­ten Pen­del­kos­ten auf­ge­zehrt ist. In der An­nah­me pen­delt je Haus­halt ein*e Ar­beit­neh­mer*in. Da­bei wur­de auch der Fak­tor Ho­me­of­fice mit drei statt fünf Pen­del­ta­gen pro Wo­che ein­be­rech­net so­wie grö­ße­re Woh­nun­gen et­wa für Fa­mi­li­en be­rück­sich­tigt.

Ver­gli­chen wur­de je­weils der Kauf ei­ner durch­schnitt­lich teu­ren 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung so­wie ei­ner 120-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in Frank­furt am Main zur Selbst­nut­zung mit dem Er­werb ei­ner gleich gro­ßen Woh­nung in der kreis­frei­en Stadt Of­fen­bach am Main so­wie in den sechs Land­krei­sen Groß-Gerau, Hoch­tau­nus­kreis, Main-Kin­zig-Kreis, Main-Tau­nus-Kreis, Of­fen­bach und Wet­ter­au­kreis. Aus den Land­krei­sen wur­den ne­ben den je­weils vier be­völ­ke­rungs­reichs­ten Städ­ten al­le Kom­mu­nen mit mehr als 20.000 Ein­woh­nern in die Ana­ly­se ein­be­zo­gen. Ins­ge­samt wur­den 35 Städ­te und Ge­mein­den im Um­land Frank­furts be­trach­tet. Käu­fer*in­nen soll­ten je­doch mit ei­nem Preis­auf­schlag für ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­ne Woh­nun­gen in den Um­land­krei­sen rech­nen, da dort ein gro­ßes Ge­fäl­le zu ab­ge­le­ge­nen Ort­schaf­ten be­steht. Die­sen Auf­schlag ha­ben die Ex­pert*in­nen mit 20 Pro­zent kal­ku­liert.

Der Kauf­preis­vor­teil im Speck­gür­tel wur­de mit den jähr­li­chen Pen­del­kos­ten ver­rech­net. Da­bei ha­ben die Ex­pert*in­nen ne­ben den Kos­ten für das Ti­cket im öf­fent­li­chen Per­so­nen­nah­ver­kehr (ÖPNV) oder für das Au­to samt Ben­zin auch den hö­he­ren Zeit­auf­wand ein­be­zo­gen. Die Kos­ten für den Weg mit dem Au­to lie­gen bei 0,45 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter und ab 21 Ki­lo­me­ter ein­fa­che Ent­fer­nung bei 0,43 Eu­ro. Die Fahrt mit Bus und Bahn blei­ben bei 0,13 Eu­ro und ab 21 Ki­lo­me­ter bei 0,12 Eu­ro, die jähr­li­chen Mo­bi­li­täts­kos­ten wur­den durch Ein­füh­rung des 49-Eu­ro-Ti­ckets bei 588 Eu­ro ge­de­ckelt.

Preis­vor­tei­le im Um­land vor al­lem in Lan­gen (Hes­sen) und Of­fen­bach am Main

Wird je­weils ei­ne 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung ver­gli­chen, pro­fi­tie­ren Pend­ler*in­nen aus dem 21 Ki­lo­me­ter ent­fern­ten Lan­gen (Hes­sen) am längs­ten vom güns­ti­ge­ren Woh­nungs­kauf im Um­land: Wer den Ar­beits­weg je­den Tag mit den öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln zu­rück­legt, hat den Kauf­preis­vor­teil ge­gen­über der Me­tro­po­le erst nach 71,3 Jah­ren auf­ge­braucht, bei täg­li­cher Fahrt mit dem Au­to schrumpft die­se Zeit­span­ne auf 19,1 Jah­re. Für den Durch­schnitts­käu­fer soll­ten je­doch die er­höh­ten Pen­del­kos­ten min­des­tens 25 Jah­re lang durch die Kauf­prei­ser­spar­nis­se ge­deckt wer­den. Dies ent­spricht in der Re­gel der rest­li­chen Le­bens­ar­beits­zeit ei­nes Im­mo­bi­li­en­käu­fers, der in Deutsch­land im Durch­schnitt 40 Jah­re alt ist. Un­ter die­sen Vor­ga­ben lohnt sich das Pen­deln für Au­to­fah­rer*in­nen je­doch nur in fünf der un­ter­such­ten 35 Re­gio­nen – nut­zen Pend­ler*in­nen den ÖPNV pro­fi­tie­ren sie al­ler­dings auch in die­sen Or­ten län­ger.

Pend­ler*in­nen, die täg­lich mit Bus und Bahn fah­ren, ha­ben den Kauf­preis­vor­teil ei­ner 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in 15 Um­land­städ­ten auch nach 25 Jah­ren noch nicht auf­ge­braucht. Ne­ben Lan­gen (Hes­sen) ist vor al­lem die kreis­freie Stadt Of­fen­bach am Main ei­nen Blick wert: Mit dem ÖPNV dau­ert die Fahrt vom Bahn­hof der Um­land­stadt bis zum Haupt­bahn­hof in Frank­furt nur elf Mi­nu­ten, ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung kos­tet dort pro Qua­drat­me­ter durch­schnitt­lich 2.480 Eu­ro we­ni­ger als in der Me­tro­po­le. Bis die­ser Preis­vor­teil auf­ge­zehrt ist, ver­ge­hen 63,9 Jah­re. Auch in Drei­eich und Neu-Isen­burg im Land­kreis Of­fen­bach, Bad Vil­bel (Wet­ter­au­kreis) so­wie Ha­nau und Main­tal (Main-Kin­zig-Kreis) bleibt der Im­mo­bi­li­en­kauf nach 40 Jah­re täg­li­chen Pen­delns laut Mo­dell­rech­nung noch güns­ti­ger als im Frank­fur­ter Stadt­ge­biet – zu­min­dest bei Nut­zung von Bus und Bahn.

„Wer sich hin­sicht­lich der für den Ar­beits­weg ge­nutz­ten Ver­kehrs­mit­tel al­le Op­tio­nen of­fen­hal­ten will, soll­te den Blick auf na­he­ge­le­ge­ne Or­te wie Of­fen­bach am Main, Neu-Isen­burg und Esch­born len­ken, denn dort pro­fi­tie­ren Pend­ler*in­nen zu­meist das rest­li­che Ar­beits­le­ben lang, die Un­ter­schie­de zwi­schen ÖPNV und Au­to sind je­doch ver­hält­nis­mä­ßig ge­rin­g“, sagt Da­nie­la Bel­ling­hau­sen, Re­gio­nal­be­reichs­lei­te­rin und Mit­glied der re­gio­na­len Ge­schäfts­lei­tung Süd-West von der Post­bank Im­mo­bi­li­en GmbH – der Mak­ler der Deut­schen Bank. „Wer sich für den Im­mo­bi­li­en­kauf im Um­land in­ter­es­siert, soll­te ne­ben den güns­ti­gen Qua­drat­me­ter­prei­sen auch die Fahr­kos­ten und den Zeit­auf­wand ein­pla­nen – der Pen­del­kos­ten­rech­ner lie­fert da­für ei­nen Über­blick. Dar­über hin­aus spie­len aber auch per­sön­li­che Vor­lie­ben, die in­di­vi­du­el­le La­ge zu Ki­tas und Bahn­hof so­wie die Aus­stat­tung der Woh­nung ei­ne Rol­le.“

Bus und Bahn schla­gen Au­to – fünf Or­te at­trak­tiv für Kfz-Fah­rer*in­nen

Täg­lich pen­deln­de Au­to­fah­rer*in­nen blei­ben im Frank­fur­ter Um­lands nur sel­ten über der 25-Jah­re-Mar­ke, in al­len Städ­ten sind öf­fent­li­che Ver­kehrs­mit­tel die bes­se­re Wahl. In Of­fen­bach am Main sind Au­to­fans im­mer­hin 35,8 Jah­re ge­gen­über Im­mo­bi­li­en­käu­fer*in­nen im Frank­fur­ter Stadt­ge­biet im Vor­teil, da die Ent­fer­nung nur neun Ki­lo­me­ter be­trägt – ÖPNV-Nut­zer*in­nen pro­fi­tie­ren al­ler­dings fast 30 Jah­re län­ger. In Neu-Isen­burg, das eben­falls nur neun Ki­lo­me­ter ent­fernt ist, be­nö­ti­gen Au­to­fah­rer*in­nen 33,9 Jah­re, um den Vor­teil zu ver­fah­ren, Bus- und Bahn­fah­rer*in­nen 42,2 Jah­re. Auch in Main­tal (Main-Kin­zig-Kreis), Drei­eich (Of­fen­bach) und Bad Vil­bel (Wet­ter­au­kreis) pro­fi­tie­ren Pkw-Fah­rer*in­nen län­ger als 25 Jah­re, im Nach­teil ge­gen­über ÖPNV-Nut­zer*in­nen sind sie aber wei­ter­hin.

Fa­mi­li­en und Haus­hal­te mit viel Platz­be­darf pro­fi­tie­ren in vie­len Um­land­städ­ten

Kin­der­zim­mer, ein grö­ße­rer Ess­tisch, mehr Stau­raum und ein Ar­beits­platz: Vor al­lem Fa­mi­li­en be­nö­ti­gen viel Platz. 120 Qua­drat­me­ter Ei­gen­heim in der Me­tro­po­le sind oh­ne­hin nicht leicht zu fin­den und mit nicht un­er­heb­li­chen Kos­ten ver­bun­den. Wer sich statt­des­sen für ei­ne gleich­gro­ße Woh­nung im Um­land ent­schei­det, und täg­lich mit Bus und Bahn in die Ci­ty pen­delt, pro­fi­tiert in fast al­len Städ­ten über ei­nen Zeit­raum von mehr als 25 Jah­ren vom güns­ti­ge­ren Kauf­preis. Ein­zig in Fried­richs­dorf (Hoch­tau­nus­kreis) und Bü­din­gen (Wet­ter­au­kreis) pro­fi­tie­ren Käu­fer*in­nen von gro­ßen Woh­nun­gen nicht über ei­nen so lan­gen Zeit­raum. Am längs­ten hält der Vor­teil er­neut in Lan­gen (Hes­sen), wo rein rech­ne­risch 122 Jah­re nö­tig sind, um die güns­ti­ge­ren Kauf­prei­se ge­gen­über der Me­tro­po­le beim täg­li­chen ÖPNV-Pen­deln auf­zu­brau­chen. Mit dem Au­to dau­ert es nur 32,8 Jah­re. In Of­fen­bach am Main lohnt sich der täg­li­che Weg in die Me­tro­po­le 109,6 Jah­re lang. Auch in Drei­eich, Bad Vil­bel, Neu-Isen­burg, Main­tal, Ha­nau, Mör­fel­den-Wall­dorf, Mühl­heim am Main und Rüs­sels­heim am Main be­ste­hen mehr als 50 Jah­re lang Vor­tei­le. Vor­aus­ge­setzt, der Ar­beits­weg wird mit Bus und Bahn zu­rück­ge­legt. „In ei­ni­gen Re­gio­nen hält der Kauf­preis­vor­teil für grö­ße­re Ei­gen­tums­woh­nun­gen so lan­ge an, dass ein Kauf auch für jün­ge­re Fa­mi­li­en und Paa­re im Speck­gür­tel  vor­teil­haft ist,  auch wenn die­se ihr gan­zes Ar­beits­le­ben noch in die Groß­stadt pen­deln“, sagt Bel­ling­hau­sen.

In wei­te­ren 23 Städ­ten und Ge­mein­den sind Käu­fer*in­nen mehr als 25 Jah­re lang im Vor­teil ge­gen­über Ei­gen­tü­mer*in­nen in Frank­furt am Main. Al­ler­dings sind bei­spiels­wei­se Nid­derau (Main-Kin­zig-Kreis) und Rö­der­mark (Of­fen­bach) we­ni­ger gut an Frank­furt an­ge­bun­den, die ein­fa­che Fahrt mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln dau­ert mehr als 40 Mi­nu­ten. „Je nach Ent­fer­nung von Tür zur Tür (Ar­beits­stät­te und Wohn­ort) fällt ggf. wei­te­re Zeit an, die ggf. auch mit Kos­ten ver­bun­den ist (z.B. hö­he­re Kos­ten für län­ge­re Kin­der­be­treu­ung o.ä.). Da­her rät Bel­ling­hau­sen „Dis­ku­tie­ren Sie ehr­lich und mög­lichst un­ter Be­rück­sich­ti­gung al­ler As­pek­te die Vor- und Nach­tei­le al­ter­na­ti­ver Wohn­or­te. Und las­sen Sie sich bei Fra­gen zu La­ge, mög­li­cher Wert­ent­wick­lung, Sa­nie­rungs­be­dar­fen und En­er­gie­ef­fi­zi­enz ger­ne pro­fes­sio­nell be­ra­ten”, rät Im­mo­bi­li­en­ex­per­tin Bel­ling­hau­sen.

Aus­gangs­punkt für die Mo­dell­rech­nung sind die kal­ku­la­to­ri­schen Kos­ten für den Kauf ei­ner 70 Qua­drat­me­ter bzw. 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nung aus dem Be­stand zu­züg­lich No­tar­ge­büh­ren (2% vom Kauf­preis) und Grund­er­werbs­steu­er in Frank­furt am Main und im je­wei­li­gen Um­land­kreis. Der Er­werb er­folgt zum je­wei­li­gen Durch­schnitts­preis des Jah­res 2022, wo­bei in den Um­land­städ­ten und -ge­mein­den der Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses zu­grun­de ge­legt wird. Da ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­ne Wohn­la­gen in den grö­ß­ten Um­land­städ­ten und Ge­mein­den des Um­lan­des bei Pend­lern be­son­ders be­gehrt und nur in den sel­tens­ten Fäl­len zum Durch­schnitts­preis des Land­krei­ses zu er­wer­ben sind, soll­ten sich Pend­ler bei der Stand­orts­su­che an den Er­geb­nis­sen der Be­rech­nun­gen mit Preis­auf­schlä­gen von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis der je­wei­li­gen Land­krei­se bei nicht kreis­frei­en Städ­ten ori­en­tie­ren. Es pen­delt je­weils ei­ne Per­son des Haus­halts vom Um­land in die Me­tro­po­le. Für die Kal­ku­la­ti­on wird an­ge­nom­men, dass die Fahrt­zei­ten für den Stadt­be­woh­nen­den in­ner­halb der Ci­ty iden­tisch sind mit de­nen des Pen­deln­den von sei­ner Haus­tür zum Bahn­hof der be­tref­fen­den Stadt und vom Frank­fur­ter Haupt­bahn­hof zu sei­nem Ar­beits­platz. Zu­sätz­li­che Zei­ten ent­ste­hen für Pend­ler*in­nen al­so vom Um­land-Bahn­hof zum Frank­fur­ter Haupt­bahn­hof. Ana­ly­siert wur­den so­wohl die Fahrt­zei­ten mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln (ÖPNV) als auch mit dem Au­to.

Die Pen­del­kos­ten set­zen sich aus den Ti­cket­prei­sen für Bus und Bahn be­zie­hungs­wei­se den lau­fen­den Kos­ten für das Au­to pro Ki­lo­me­ter zu­sam­men. Hin­zu kom­men die Zeit­kos­ten: Der zu­sätz­li­che Zeit­auf­wand durch das Pen­deln vom Um­land in die Me­tro­po­le wur­de mit dem im Mit­tel in Frank­furt am Main er­ziel­ten Brut­to­lohn im Jahr 2021 (30,34 Eu­ro je Stun­de) be­wer­tet. Dar­über hin­aus wur­de ei­ne wei­te­re Va­ri­an­te be­rech­net: Ei­ne Ho­me­of­fice-Lö­sung er­laubt es dem Be­rufs­pen­deln­den, nur noch an drei, statt an fünf Ta­gen pro Wo­che ins Bü­ro zu pen­deln (130 statt 220 Ta­ge im Jahr).