Hier lohnt sich der Wohnungskauf im Frankfurter Umland für Pendler*innen

Die Im­mo­bi­li­en­prei­se in Deutsch­land sind 2024 leicht ge­sun­ken, in den Groß­städ­ten blei­ben sie je­doch hoch. Wer sich da­her für den Kauf ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung im Um­land statt in der In­nen­stadt ei­ner Me­tro­po­le ent­schei­det, kann wei­ter­hin Geld spa­ren. In Frank­furt am Main lag der durch­schnitt­li­che Qua­drat­me­ter­preis für Be­stands­bau­ten bei 6.160 Eu­ro. Im Um­land war Wohn­ei­gen­tum da­ge­gen im Schnitt min­des­tens 2.000 Eu­ro güns­ti­ger.

Doch aus dem Um­land in die Frank­fur­ter In­nen­stadt zur Ar­beit zu pen­deln, kos­tet Zeit und Geld: Wer im Um­land wohnt, zahlt mehr für Kraft­stoff, La­de­strom oder ÖPNV-Ti­ckets und ver­liert Zeit. Das Ham­bur­gi­sche Welt­Wirt­schafts­In­sti­tut (HW­WI) hat für die Postbank ei­ne Mo­dell­rech­nung für die Pen­del­kos­ten ent­wi­ckelt. Der Postbank Woh­nat­las 2025 zeigt, wie vie­le Jah­re sich der Im­mo­bi­li­en­er­werb im Um­land lohnt und wann die Pen­del­kos­ten den Preis­vor­teil auf­ge­zehrt ha­ben. Im Mo­dell pen­delt je Haus­halt ei­ne Per­son zur Ar­beit. Ne­ben ei­ner Voll­zeit­tä­tig­keit wur­de auch der Fak­tor Ho­me­of­fice oder Teil­zeit mit drei statt fünf Pen­del­ta­gen pro Wo­che be­rück­sich­tigt.

Die Un­ter­su­chung des HW­WI ver­gleicht den Kauf ei­ner durch­schnitt­lich teu­ren 70 Qua­drat­me­ter bzw. 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Woh­nung in Frank­furt am Main zur Selbst­nut­zung mit gleich gro­ßen Im­mo­bi­li­en in der kreis­frei­en Stadt Of­fen­bach am Main so­wie in den grö­ß­ten Ort­schaf­ten der sechs Land­krei­se Groß-Gerau, Hoch­tau­nus, Main-Kin­zig, Main-Tau­nus, Of­fen­bach und Wet­terau. Ne­ben den je­weils vier be­völ­ke­rungs­reichs­ten Städ­ten wur­den aus den Land­krei­sen al­le Kom­mu­nen mit mehr als 20.000 Ein­woh­ner*in­nen in die Ana­ly­se ein­be­zo­gen. Ins­ge­samt hat das HW­WI so­mit 35 Städ­te im Um­land Frank­furts un­ter­sucht. Da Im­mo­bi­li­en in ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­nen grö­ße­ren Ort­schaf­ten im Um­land deut­lich teu­rer sind als in ab­ge­le­ge­nen klei­ne­ren Ge­mein­den, gin­gen die Ex­pert*in­nen bei ih­ren Ana­ly­sen von ei­nem Preis­auf­schlag von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses aus. Für die kreis­freie Stadt Of­fen­bach wur­de hin­ge­gen mit dem Durch­schnitts­preis kal­ku­liert.

Dar­über hin­aus hat das HW­WI den Kauf­preis­vor­teil im Speck­gür­tel mit den jähr­li­chen Pen­del­kos­ten ge­gen­ge­rech­net. In die Rech­nung flie­ßen ne­ben Kos­ten für das Ti­cket im öf­fent­li­chen Per­so­nen­nah­ver­kehr (ÖPNV) oder für das Fahr­zeug in­klu­si­ve Kraft­stoff bzw. La­de­strom auch der hö­he­re Zeit­auf­wand fürs Pen­deln ein. Die Kos­ten für die Au­to­fahrt lie­gen nach Ab­zug der Steu­er­ver­güns­ti­gun­gen durch die Ent­fer­nungs­pau­scha­le bei 0,45 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter und ab ei­ner ein­fa­chen Ent­fer­nung von 21 Ki­lo­me­tern bei 0,43 Eu­ro. Die Fahrt mit Bus und Bahn wird mit 0,14 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter ver­an­schlagt, ab 21 Ki­lo­me­tern be­trägt der Preis 0,12 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter. Durch das Deutsch­land­ti­cket sind die jähr­li­chen Mo­bi­li­täts­kos­ten im ÖPNV nach Ab­zug von Steu­er­ver­güns­ti­gun­gen auf 645 Eu­ro ge­de­ckelt. Der zu­sätz­li­che Auf­wand für das Pen­deln vom Um­land in die Me­tro­po­le wur­de mit dem im Mit­tel in Frank­furt er­ziel­ten Brut­to­lohn im Jahr 2024 von 35,62 Eu­ro je Stun­de be­wer­tet.

Of­fen­bach am Main und Lan­gen (Hes­sen) bie­ten den längs­ten Preis­vor­teil für ÖPNV-Pend­ler*in­nen

Beim Ver­gleich ei­ner 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in der Me­tro­po­le und im Um­land liegt das zehn Ki­lo­me­ter ent­fern­te Of­fen­bach vorn: Pend­ler*in­nen pro­fi­tie­ren dort am längs­ten vom güns­ti­ge­ren Woh­nungs­kauf. Oh­ne Ho­me­of­fice und an 220 Pen­del­ta­gen pro Jahr mit den öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln ist der Preis­vor­teil erst nach 58,5 Jah­ren auf­ge­braucht. Bei der Fahrt mit dem Au­to schrumpft der Vor­teil auf 26 Jah­re. Da­mit sich der Kauf lohnt, soll­ten die er­höh­ten Pen­del­kos­ten min­des­tens 25 Jah­re lang durch die Kauf­prei­ser­spar­nis­se ge­deckt wer­den. Dies ent­spricht in der Re­gel der rest­li­chen Le­bens­ar­beits­zeit von Im­mo­bi­li­en­käu­fer*in­nen, die in Deutsch­land im Durch­schnitt 40 Jah­re alt sind. Un­ter die­sen Be­din­gun­gen lohnt sich das Pen­deln für ÖPNV-Nut­zer*in­nen oh­ne Ho­me­of­fice-Op­ti­on beim Kauf ei­ner 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in acht Um­land­städ­ten von Frank­furt, für Au­to­fah­rer*in­nen da­ge­gen nur in zwei.

Auch Lan­gen (Hes­sen) lohnt sich: Dort liegt der Qua­drat­me­ter­preis für ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung durch­schnitt­lich rund 2.100 Eu­ro un­ter dem Frank­fur­ter Ni­veau. Der Preis­vor­teil hält beim Pen­deln mit dem ÖPNV 53,6 Jah­re. Auch in Drei­eich und Neu-Isen­burg im Land­kreis Of­fen­bach, Bad Vil­bel (Wet­ter­au­kreis), Ha­nau und Main­tal (Main-Kin­zig-Kreis) so­wie Mör­fel­den-Wall­dorf (Land­kreis Groß-Gerau) lohnt sich der Im­mo­bi­li­en­kauf über 30 Jah­re, wenn Bus und Bahn ge­nutzt wer­den. 

„Of­fen­bach und Lan­gen sind mit dem ÖPNV in nur neun Mi­nu­ten vom Frank­fur­ter Haupt­bahn­hof zu er­rei­chen. Nach Bad Vil­bel fährt man zwölf Mi­nu­ten – so gut an­ge­bun­de­ne Um­land­städ­te sind für Kauf­in­ter­es­sier­te at­trak­ti­v“, sagt Ma­nu­el Beer­mann, Lei­ter Pro­dukt­ma­nage­ment Im­mo­bi­li­en der Pri­vat­kun­den­bank in Deutsch­land. „Wer im Um­land kau­fen will, soll­te nicht nur auf den güns­ti­gen Qua­drat­me­ter­preis schau­en. Auch die Fahrt­kos­ten und der Zeit­auf­wand zäh­len – der Pen­del­kos­ten­rech­ner hilft bei der Ein­schät­zung. Ge­nau­so wich­tig sind auch per­sön­li­che Vor­lie­ben, et­wa die Nä­he zu Ki­tas und Bahn­hof und die Aus­stat­tung der Woh­nung.“

Neu-Isen­burg und Of­fen­bach sind für Au­to-Pend­ler*in­nen be­son­ders attraktiv

Oh­ne Ho­me­of­fice blei­ben beim Kauf ei­ner 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung für Voll­zeit tä­ti­ge Au­to­fah­rer*in­nen im Frank­fur­ter Um­land nur zwei der 35 un­ter­such­ten Or­te über der 25-Jah­re-Mar­ke. In Neu-Isen­burg ist der Preis­vor­teil für Au­to-Pend­ler*in­nen nach 29,5 Jah­ren auf­ge­braucht. Mit dem ÖPNV hält der Vor­teil 33,9 Jah­re. Bei­de Ver­kehrs­mit­tel be­nö­ti­gen für die neun Ki­lo­me­ter lan­ge Stre­cke et­wa gleich lang (14 bzw. 16 Mi­nu­ten). In Of­fen­bach liegt der Vor­teil für Au­to-Pend­ler*in­nen bei 26 Jah­ren im Ver­gleich mit Im­mo­bi­li­en­käu­fer*in­nen im Frank­fur­ter Stadt­ge­biet. ÖPNV-Nut­zer*in­nen pro­fi­tie­ren al­ler­dings mehr als dop­pelt so lan­ge, zu­dem be­nö­ti­gen sie vom Bahn­hof Of­fen­bach bis zum Haupt­bahn­hof Frank­furt nur die Hälf­te der Zeit (9 bzw. 18 Mi­nu­ten).

Für pen­deln­de Au­to­fah­rer*in­nen sind vor al­lem die Um­land­städ­te reiz­voll, in de­nen sie mit dem Kfz schnel­ler sind als mit Bus und Bahn. So dau­ert die Fahrt von Diet­zen­bach (Land­kreis Of­fen­bach) in die 17 Ki­lo­me­ter ent­fern­te Frank­fur­ter In­nen­stadt mit dem Au­to 23 Mi­nu­ten, mit dem ÖPNV sind es 32 Mi­nu­ten von Bahn­hof zu Bahn­hof. Der Kauf­preis­vor­teil liegt für Au­to­fah­rer*in­nen mit 17,1 Jah­ren zwar un­ter der 25-Jah­res-Mar­ke, für Nut­zer*in­nen öf­fent­li­cher Ver­kehrs­mit­tel ren­tiert sich der Um­zug mit 17,8 Jah­ren je­doch nicht viel län­ger.

„Wer sei­ne Kin­der oh­ne­hin mit dem Au­to zur Schu­le oder in den Kin­der­gar­ten fährt und in Frank­furt ei­nen Park­platz hat, für den kann sich ein Um­zug in Or­te wie Diet­zen­bach loh­nen. Vor­aus­ge­setzt, der Um­zug er­folgt et­was spä­ter als im Durch­schnitt, et­wa bei ei­nem ge­plan­ten Ar­beit­ge­ber­wech­sel oder ei­nem frü­he­ren Ren­ten­ein­tritt. Dann pen­deln Käu­fer*in­nen we­ni­ger als 25 Jah­re“, er­klärt Beer­mann. „Trotz­dem gilt: Wer den ÖPNV-nutzt, pro­fi­tiert auch in die­sen Or­ten län­ger vom Um­zug. Aus kli­ma- und ver­kehrs­po­li­ti­scher Not­wen­dig­keit wird künf­tig vor­aus­sicht­lich ei­ne noch grö­ße­re Preis­dif­fe­renz zu­guns­ten öf­fent­li­cher Ver­kehrs­mit­tel herr­schen.“

Fa­mi­li­en und Haus­hal­te mit Platz­be­darf pro­fi­tie­ren in fast al­len Umlandstädten

Kin­der­zim­mer, ein grö­ße­rer Ess­tisch, mehr Stau­raum und ein Ar­beits­platz: Ge­ra­de Fa­mi­li­en be­nö­ti­gen viel Platz. Ein 120 Qua­drat­me­ter gro­ßes Ei­gen­heim in der Me­tro­po­le ist schwer zu fin­den und teu­er. Zu­dem braucht es viel Ei­gen­ka­pi­tal. Wer im Um­land kauft und an fünf Ar­beits­ta­gen mit Bus und Bahn nach Frank­furt pen­delt, pro­fi­tiert in fast al­len Städ­ten län­ger als 25 Jah­re vom güns­ti­ge­ren Kauf­preis. Kür­zer fällt der Zeit­raum nur in Bad So­den am Tau­nus, Flörs­heim am Main und Kelk­heim (Tau­nus) im Main-Tau­nus-Kreis, Fried­richs­dorf (Hoch­tau­nus­kreis) und Bü­din­gen (Wet­ter­au­kreis) aus.

Den längs­ten Vor­teil bie­tet er­neut Of­fen­bach, dort dau­ert es rein rech­ne­risch 100,3 Jah­re, um die güns­ti­ge­ren Kauf­prei­se ge­gen­über der Me­tro­po­le durch die ÖPNV-Nut­zung an Ar­beits­ta­gen auf­zu­brau­chen. Wer mit dem Au­to pen­delt, kommt da­ge­gen auf 44,5 Jah­re. Aus Lan­gen (Hes­sen) lohnt sich der Weg mit Bus und Bahn in die Me­tro­po­le 91,8 Jah­re lang. Auch Bad-Vil­bel, Main­tal, Mör­fel­den-Wall­dorf, Drei­eich, Neu-Isen­burg und Ha­nau bie­ten mehr als 50 Jah­re Preis­vor­tei­le bei Nut­zung des ÖPNV.

Für Käu­fer*in­nen von 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Woh­nun­gen im Um­land, die an fünf Ar­beits­ta­gen mit dem Au­to pen­deln, hält der Kauf­preis­vor­teil in ins­ge­samt 15 Städ­ten 25-Jah­re oder län­ger an. In Neu-Isen­burg, Of­fen­bach, Drei­eich, Bad Vil­bel, Main­tal, Esch­born und Mör­fel­den-Wall­dorf sind es so­gar mehr als 30 Jah­re. Doch auch hier gilt: ÖPNV-Nut­zer*in­nen pro­fi­tie­ren län­ger.

„In ei­ni­gen Re­gio­nen hält der Kauf­preis­vor­teil für grö­ße­re Ei­gen­tums­woh­nun­gen so lan­ge an, dass sich ein Kauf im Speck­gür­tel auch für jün­ge­re Fa­mi­li­en und Paa­re lohnt, selbst wenn ein Fa­mi­li­en­mit­glied das ge­sam­te Be­rufs­le­ben über an fünf Ar­beits­ta­gen in die Groß­stadt pen­deln mus­s“, sagt Beer­mann.

In wei­te­ren 22 Städ­ten und Ge­mein­den lohnt sich der Kauf ei­ner 120-Qua­drat­me­ter-Woh­nung für Pend­ler*in­nen, die an fünf Ar­beits­ta­gen den ÖPNV nut­zen, we­ni­ger als 50, aber mehr als 25 Jah­re lang. Al­ler­dings sind bei­spiels­wei­se Nid­derau (Main-Kin­zig-Kreis) und Rö­der­mark (Of­fen­bach) we­ni­ger gut an Frank­furt an­ge­bun­den, die ein­fa­che Fahrt mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln dau­ert rund 40 Mi­nu­ten. Je nach Ent­fer­nung zwi­schen Wohn­ort und Ar­beits­stät­te fällt wei­te­re Zeit an, die ge­ge­be­nen­falls auch mit Kos­ten ver­bun­den ist (z. B. hö­he­re Kos­ten für län­ge­re Kin­der­be­treu­ung).

Da­her rät Beer­mann: „Dis­ku­tie­ren Sie ehr­lich und mög­lichst un­ter Be­rück­sich­ti­gung al­ler As­pek­te die Vor- und Nach­tei­le al­ter­na­ti­ver Wohn­or­te. Und las­sen Sie sich bei Fra­gen zu La­ge, mög­li­cher Wert­ent­wick­lung, Sa­nie­rungs­be­dar­fen und En­er­gie­ef­fi­zi­enz pro­fes­sio­nell be­ra­ten.“

Be­son­ders at­trak­ti­ve Kauf­preis­vor­tei­le für Pend­ler*in­nen mit Ho­me­of­fice-Op­ti­on

Mo­bi­les Ar­bei­ten und Ho­me­of­fice ge­hö­ren seit der Co­ro­na-Pan­de­mie in vie­len Jobs zum Stan­dard. Das HW­WI hat be­rech­net, wie lan­ge Käu­fer*in­nen vom güns­ti­ge­ren Preis im Um­land pro­fi­tie­ren, wenn sie drei Ta­ge pro Wo­che in Teil­zeit ar­bei­ten oder bei ei­ner Voll­zeit­tä­tig­keit zwei Ta­ge im Ho­me­of­fice sind und der Preis 20 Pro­zent über dem kreis­wei­ten Durch­schnitt liegt. Das Er­geb­nis: Pen­delt das Haus­halts­mit­glied mit zwei Ho­me­of­fice-Ta­gen mit dem ÖPNV zur Ar­beit in die Frank­fur­ter Ci­ty, ren­tiert sich der Kauf ei­ner 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nung in al­len 35 Re­gio­nen ge­gen­über der Me­tro­po­le. Spit­zen­rei­ter ist Of­fen­bach: Dort dau­ert es rech­ne­risch 169,7 Jah­re, bis der Vor­teil auf­ge­braucht ist. Aber selbst im für Pend­ler*in­nen eher un­at­trak­ti­ven Bü­din­gen hält der Kauf­preis­vor­teil noch mehr als 30 Jah­re an, trotz ei­ner Ent­fer­nung von 53 Ki­lo­me­tern zur Main­me­tro­po­le und ei­ner Fahrt­dau­er von fast ei­ner Stun­de.

Sin­gles oder Paa­re, die auf 70 Qua­drat­me­tern im Um­land noch ein Ar­beits­zim­mer un­ter­brin­gen kön­nen, sind bei ei­ner pen­deln­den Per­son mit zwei Ta­gen Ho­me­of­fice rein rech­ne­risch in 27 Wohn­or­ten län­ger als 25 Jah­re im Vor­teil ge­gen­über In­nen­stadt­be­woh­ner*in­nen – vor­aus­ge­setzt sie nut­zen den ÖPNV. Nur Se­li­gen­stadt, Kron­berg im Tau­nus, Bad Hom­burg, Bad So­den am Tau­nus, Kelk­heim (Tau­nus), Flörs­heim am Main, Fried­richs­dorf und Bü­din­gen lie­gen un­ter die­ser Jah­res­mar­ke.

Was Pen­deln wirk­lich kos­tet: So funk­tio­niert die Mo­dell­rech­nung

Aus­gangs­punkt für die Mo­dell­rech­nung sind die kal­ku­la­to­ri­schen Kos­ten für den Kauf ei­ner 70 Qua­drat­me­ter bzw. 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nung aus dem Be­stand zu­züg­lich No­tar­ge­büh­ren (zwei Pro­zent vom Kauf­preis) und Grund­er­werbs­steu­er in Frank­furt am Main und im je­wei­li­gen Um­land­kreis. Der Er­werb er­folgt zum je­wei­li­gen Durch­schnitts­preis des Jah­res 2024, wo­bei in den Um­land­städ­ten und -ge­mein­den der Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses zu­grun­de ge­legt wird. Da ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­ne Wohn­la­gen in den be­trach­te­ten grö­ß­ten Um­land­städ­ten der Land­krei­se bei Pend­ler*in­nen be­son­ders be­gehrt sind und nur in den sel­tens­ten Fäl­len zum Durch­schnitts­preis des Land­krei­ses er­wor­ben wer­den kön­nen, wird ein Preis­auf­schlag von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis der je­wei­li­gen Land­krei­se er­ho­ben. Bei kreis­frei­en Städ­ten er­folgt die Be­rech­nung zum Durch­schnitts­preis.

Es pen­delt je­weils ei­ne Per­son des Haus­halts vom Um­land in die Me­tro­po­le. Für die Kal­ku­la­ti­on wird an­ge­nom­men, dass die Fahrt­zei­ten für die Be­woh­ner*in­nen Frank­furts in­ner­halb der Ci­ty iden­tisch sind mit de­nen der Pend­ler*in­nen von der Haus­tür zum Bahn­hof der be­tref­fen­den Stadt und vom Frank­fur­ter Haupt­bahn­hof zum Ar­beits­platz. Zu­sätz­li­che Pen­del­zei­ten ent­ste­hen für Pend­ler*in­nen al­so vom Um­land-Bahn­hof zum Frank­fur­ter Haupt­bahn­hof. Ana­ly­siert wur­den so­wohl die Fahrt­zei­ten mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln (ÖPNV) als auch mit dem Au­to.

Die Pen­del­kos­ten set­zen sich aus den Ti­cket­prei­sen für Bus und Bahn be­zie­hungs­wei­se den lau­fen­den Kos­ten für das Au­to pro Ki­lo­me­ter zu­sam­men. Hin­zu kom­men die Zeit­kos­ten: Der zu­sätz­li­che Zeit­auf­wand für das Pen­deln vom Um­land in die Me­tro­po­le wur­de mit dem im Mit­tel in Frank­furt am Main er­ziel­ten Brut­to­lohn im Jahr 2024 (35,62 Eu­ro je Stun­de) be­wer­tet. Dar­über hin­aus wur­de ei­ne wei­te­re Va­ri­an­te be­rech­net: Ei­ne Ho­me­of­fice-Lö­sung oder ei­ne Teil­zeit­tä­tig­keit er­laubt es dem Be­rufs­pen­deln­den, nur noch an drei, statt an fünf Ta­gen pro Wo­che ins Bü­ro zu pen­deln (130 statt 220 Ta­ge im Jahr).