Pendeln ins Hamburger Umland: Hier lohnt sich der Immobilienkauf

Die Im­mo­bi­li­en­prei­se in Deutsch­land sind im ver­gan­ge­nen Jahr leicht ge­sun­ken, in den Groß­städ­ten blei­ben sie je­doch hoch. Wer sich da­her für den Kauf ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung im Um­land statt in der In­nen­stadt ei­ner Me­tro­po­le ent­schei­det, kann wei­ter­hin Geld spa­ren. In Ham­burg lag der durch­schnitt­li­che Qua­drat­me­ter­preis für Be­stands­bau­ten im Jahr 2024 bei 6.191 Eu­ro. In den Um­land­krei­sen war Wohn­ei­gen­tum da­ge­gen im Schnitt min­des­tens 2.892 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter güns­ti­ger.

Doch aus dem Um­land in die Ham­bur­ger In­nen­stadt zur Ar­beit zu pen­deln, kos­tet mehr Zeit und Geld als in­ner­städ­tisch un­ter­wegs zu sein: Wer au­ßer­halb der Elb­me­tro­po­le wohnt, zahlt mehr für Kraft­stoff, La­de­strom oder das Ti­cket im öf­fent­li­chen Per­so­nen­nah­ver­kehr (ÖPNV), und ver­liert Zeit. Das Ham­bur­gi­sche Welt­Wirt­schafts­In­sti­tut (HW­WI) hat für die Post­bank ei­ne Mo­dell­rech­nung für die Pen­del­kos­ten ent­wi­ckelt. Der Postbank Woh­nat­las 2025 zeigt, wie vie­le Jah­re sich der Im­mo­bi­li­en­er­werb im Um­land lohnt und wann die er­höh­ten Pen­del­kos­ten den Preis­vor­teil auf­ge­zehrt ha­ben. Im Mo­dell pen­delt je Haus­halt ei­ne Per­son zur Ar­beit. Ne­ben ei­ner Voll­zeit­tä­tig­keit wur­de auch der Fak­tor Ho­me­of­fice oder Teil­zeit mit drei statt fünf Pen­del­ta­gen pro Wo­che be­rück­sich­tigt.

Die Un­ter­su­chung des HW­WI ver­gleicht den Kauf ei­ner durch­schnitt­lich teu­ren 70 Qua­drat­me­ter bzw. 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Woh­nung in Ham­burg zur Selbst­nut­zung mit gleich gro­ßen Im­mo­bi­li­en in den je­weils vier be­völ­ke­rungs­reichs­ten Ort­schaf­ten der sechs Land­krei­se Her­zog­tum Lau­en­burg, Pin­ne­berg, Se­ge­berg, Stor­marn, Har­burg und Sta­de. Ins­ge­samt hat das HW­WI so­mit 24 Städ­te und Ge­mein­den im Um­land Ham­burgs un­ter­sucht. Da Im­mo­bi­li­en in ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­nen grö­ße­ren Kom­mu­nen im Um­land deut­lich teu­rer sind als in ab­ge­le­ge­nen klei­ne­ren Ge­mein­den, gin­gen die Ex­pert*in­nen bei ih­ren Ana­ly­sen von ei­nem Preis­auf­schlag von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses aus.

Dar­über hin­aus hat das HW­WI den Kauf­preis­vor­teil im Speck­gür­tel mit den jähr­li­chen Pen­del­kos­ten ge­gen­ge­rech­net. In die Rech­nung flie­ßen ne­ben Kos­ten für das ÖPNV-Ti­cket oder für das Fahr­zeug in­klu­si­ve Kraft­stoff bzw. La­de­strom auch der hö­he­re Zeit­auf­wand fürs Pen­deln ein. Die Kos­ten für die Au­to­fahrt lie­gen nach Ab­zug der Steu­er­ver­güns­ti­gun­gen durch die Ent­fer­nungs­pau­scha­le bei 0,45 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter und ab ei­ner ein­fa­chen Ent­fer­nung von 21 Ki­lo­me­tern bei 0,43 Eu­ro. Die Fahrt mit Bus und Bahn wird mit 0,14 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter ver­an­schlagt, ab 21 Ki­lo­me­tern be­trägt der Preis 0,12 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter. Durch das Deutsch­land-Ti­cket sind die jähr­li­chen Mo­bi­li­täts­kos­ten im ÖPNV nach Ab­zug von Steu­er­ver­güns­ti­gun­gen auf 645 Eu­ro ge­de­ckelt. Hin­zu kom­men die Zeit­kos­ten: Der zu­sätz­li­che Zeit­auf­wand für das Pen­deln vom Um­land in die Me­tro­po­le wur­de mit dem im Mit­tel in Ham­burg er­ziel­ten Brut­to­lohn im Jahr 2024 von 30,90 Eu­ro je Stun­de be­wer­tet.

See­ve­tal und Schwar­zen­bek bie­ten den längs­ten Preis­vor­teil für ÖPNV-Pendler*innen

Beim Ver­gleich ei­ner 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in der Me­tro­po­le mit ei­ner gleich gro­ßen Im­mo­bi­lie in den grö­ß­ten Um­land­kom­mu­nen liegt das 24 Ki­lo­me­ter ent­fern­te See­ve­tal vorn: Pend­ler*in­nen pro­fi­tie­ren dort am längs­ten vom güns­ti­ge­ren Woh­nungs­kauf. Bei 220 Pen­del­ta­gen pro Jahr mit den öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln ist der Preis­vor­teil erst nach 38,3 Jah­ren auf­ge­braucht. Für Au­to­fah­rer*in­nen schrumpft die Zeit­span­ne auf 17,4 Jah­re. Da­mit sich ein Kauf im Um­land lohnt, soll­ten die er­höh­ten Pen­del­kos­ten min­des­tens 25 Jah­re lang durch die Kauf­prei­ser­spar­nis­se ge­deckt wer­den. Dies ent­spricht in der Re­gel der rest­li­chen Le­bens­ar­beits­zeit von Im­mo­bi­li­en­käu­fer*in­nen, die in Deutsch­land im Durch­schnitt 40 Jah­re alt sind. Un­ter die­sen Um­stän­den lohnt sich der Kauf ei­ner 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in zehn Um­land­städ­ten, wenn Be­rufs­tä­ti­ge fünf Ta­ge pro Wo­che mit Bus und Bahn nach Ham­burg pen­deln. Beim Pen­deln mit dem Au­to je­doch in kei­ner ein­zi­gen.

Auch ein Im­mo­bi­li­en­kauf in Schwar­zen­bek rech­net sich für Pend­ler*in­nen: Dort liegt der Qua­drat­me­ter­preis für ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung durch­schnitt­lich rund 2.565 Eu­ro un­ter dem Ham­bur­ger Ni­veau. Der Preis­vor­teil hält beim Pen­deln mit dem ÖPNV 35,2 Jah­re. In Pin­ne­berg, Ah­rens­burg, Win­sen (Lu­he), Buch­holz i. d. Nord­hei­de, Bux­te­hu­de, Bad Ol­des­loe, Elms­horn und Rein­bek lohnt sich der Im­mo­bi­li­en­kauf eben­falls über mehr als 25 Jah­re, wenn Bus und Bahn ge­nutzt wer­den.

„See­ve­tal ist mit dem ÖPNV in nur 18 Mi­nu­ten vom Ham­bur­ger Haupt­bahn­hof zu er­rei­chen. Nach Schwar­zen­bek fährt man 21 Mi­nu­ten – so gut an­ge­bun­de­ne Um­land­städ­te sind für Kauf­in­ter­es­sier­te at­trak­ti­v“, sagt Ma­nu­el Beer­mann, Lei­ter Pro­dukt­ma­nage­ment Im­mo­bi­li­en der Pri­vat­kun­den­bank in Deutsch­land. „Wer im Um­land kau­fen will, soll­te nicht nur auf den güns­ti­gen Qua­drat­me­ter­preis schau­en. Auch die Fahrt­kos­ten und der Zeit­auf­wand zäh­len – der Pen­del­kos­ten­rech­ner hilft bei der Ein­schät­zung. Ge­nau­so wich­tig sind auch per­sön­li­che Vor­lie­ben, et­wa die Nä­he zu Ki­tas und Bahn­hof und die Aus­stat­tung der Woh­nung.“

Für voll­zeit­be­schäf­tig­te Pend­ler*in­nen, die das ei­ge­ne Au­to nut­zen, lohnt sich der Kauf in kei­ner der un­ter­such­ten Re­gio­nen 25 Jah­re oder län­ger. Am längs­ten hält der Kauf­preis­vor­teil mit 20,4 Jah­ren in Glin­de. Für ÖPNV-Pend­ler*in­nen sind es rund zwei Jah­re we­ni­ger. In al­len an­de­ren un­ter­such­ten Ort­schaf­ten ist da­ge­gen das Pen­deln mit Bus und Bahn at­trak­ti­ver. Grund für die Son­der­stel­lung von Glin­de ist die schlech­te An­bin­dung an das Schie­nen­netz Rich­tung Ham­burg. Ob­wohl die Stadt im Land­kreis Stor­marn nur 16 Ki­lo­me­ter vom Haupt­bahn­hof ent­fernt liegt, dau­ert die Fahrt mit dem ÖPNV 37 Mi­nu­ten. Die Au­to­fahrt ist mit 22 Mi­nu­ten hin­ge­gen deut­lich schnel­ler.

Fa­mi­li­en und Haus­hal­te mit viel Platz­be­darf pro­fi­tie­ren in vie­len Umlandstädten

Kin­der­zim­mer, ein grö­ße­rer Ess­tisch, mehr Stau­raum und ein Ar­beits­platz: Vor al­lem Fa­mi­li­en be­nö­ti­gen viel Platz – der in Ham­burg nicht leicht zu fin­den und mit nicht un­er­heb­li­chen Kos­ten ver­bun­den ist. Für Käu­fer*in­nen von 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Woh­nun­gen im Um­land, die an fünf Ar­beits­ta­gen mit dem Au­to pen­deln, lie­gen im­mer­hin sie­ben Or­te aus dem Ham­bur­ger Um­land über der 25-Jah­res-Gren­ze – Glin­de, See­ve­tal, Rein­bek, Nor­der­stedt, Geest­hacht, Pin­ne­berg und We­del. Die Vor­tei­le für ÖPNV-Nut­zer*in­nen hal­ten je­doch län­ger. Glin­de ist auch hier wie­der die Aus­nah­me. Dort lohnt sich das Pen­deln mit dem Pkw 35 Jah­re lang. Mit Bus und Bahn sind es 3,4 Jah­re we­ni­ger.

Käu­fer*in­nen von 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Woh­nun­gen im Um­land, die täg­lich mit Bus und Bahn in die Ci­ty pen­deln, pro­fi­tie­ren in 21 Städ­ten über ei­nen Zeit­raum von mehr als 25 Jah­ren vom güns­ti­ge­ren Kauf­preis. Am längs­ten hält der Vor­teil er­neut in See­ve­tal, wo rein rech­ne­risch 65,6 Jah­re nö­tig sind, um die güns­ti­ge­ren Kauf­prei­se ge­gen­über der Me­tro­po­le beim Pen­deln mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln auf­zu­brau­chen. Für Au­to­fah­rer*in­nen dau­ert es hin­ge­gen 29,8 Jah­re. Auf Platz zwei folgt Schwar­zen­bek. Dort lohnt sich der Weg in die Me­tro­po­le mit der Bahn 60,4 Jah­re lang. Schluss­licht ist Rat­ze­burg mit 21,6 Jah­ren.

„Der Postbank Woh­nat­las zeigt die gro­ßen Dif­fe­ren­zen: In weit ent­fern­ten Kom­mu­nen in teu­ren Land­krei­sen ha­ben Käu­fer*in­nen den Preis­vor­teil schnell auf­ge­braucht. In an­de­ren Re­gio­nen hält der Kauf­preis­vor­teil für grö­ße­re Ei­gen­tums­woh­nun­gen so lan­ge an, dass ein Kauf im Speck­gür­tel auch für jün­ge­re Fa­mi­li­en und Paa­re vor­teil­haft ist, selbst wenn ein Mit­glied der Fa­mi­lie das rest­li­che Ar­beits­le­ben täg­lich in die Groß­stadt pen­del­t“, sagt Beer­mann.

Nicht al­le un­ter­such­ten Ort­schaf­ten sind gut an Ham­burg an­ge­bun­den. Ol­den­dorf-Him­mel­pfor­ten im Land­kreis Sta­de liegt bei­spiels­wei­se 62 Ki­lo­me­ter ent­fernt. Pend­ler*in­nen brau­chen mit Bus und Bahn 72 Mi­nu­ten, mit dem Au­to sind es 67 Mi­nu­ten. Die Stre­cke nach Rat­ze­burg ist 60 Ki­lo­me­ter lang. Mit dem ÖPNV sind Fahr­gäs­te ab dem Bahn­hof noch 64 Mi­nu­ten un­ter­wegs. Nur fünf Mi­nu­ten we­ni­ger dau­ert die Fahrt vom Har­se­fel­der Bahn­hof aus. Je nach Ent­fer­nung von Tür zu Tür (Ar­beits­stät­te und Wohn­ort) fällt wei­te­re Zeit an, die ge­ge­be­nen­falls mit Kos­ten ver­bun­den ist (zum Bei­spiel für län­ge­re Kin­der­be­treu­ung).

„Kauf­in­ter­es­sier­te soll­ten ne­ben den Qua­drat­me­ter­prei­sen auch ei­nen Blick auf die Fahrt­zei­ten und die Häu­fig­keit der Ver­bin­dung wer­fen so­wie un­vor­her­ge­se­he­ne Ver­spä­tun­gen ein­kal­ku­lie­ren“, rät Beer­mann. „Dis­ku­tie­ren Sie ehr­lich und mög­lichst un­ter Be­rück­sich­ti­gung al­ler As­pek­te die Vor- und Nach­tei­le al­ter­na­ti­ver Wohn­or­te. Und las­sen Sie sich bei Fra­gen zu La­ge, mög­li­cher Wert­ent­wick­lung, Sa­nie­rungs­be­dar­fen und En­er­gie­ef­fi­zi­enz pro­fes­sio­nell be­ra­ten.“

Ho­me­of­fice-Op­ti­on rückt mehr Städ­te in den Fo­kus von Pend­ler*in­nen

Mo­bi­les Ar­bei­ten und Ho­me­of­fice sind seit der Co­ro­na-Pan­de­mie aus der Be­rufs­welt nicht mehr weg­zu­den­ken und ge­hö­ren zum Stan­dard in vie­len Jobs. Vor die­sem Hin­ter­grund ha­ben die Ex­pert*in­nen des HW­WI be­rech­net, wie lan­ge Käu­fer*in­nen vom güns­ti­ge­ren Um­land­preis pro­fi­tie­ren, wenn sie durch ei­ne Teil­zeit-Tä­tig­keit oder Ho­me­of­fice-Op­ti­on nur an drei Ta­gen pro Wo­che pen­deln müs­sen und der Preis au­ßer­dem 20 Pro­zent über dem kreis­wei­ten Durch­schnitt liegt. Un­ter die­sen Vor­aus­set­zun­gen ren­tiert sich der Kauf ei­ner 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nung in al­len 24 Um­land­kom­mu­nen. Spit­zen­rei­ter bleibt See­ve­tal mit rech­ne­risch 101,4 Jah­ren. Selbst im ab­ge­le­ge­nen Rat­ze­burg lohnt sich der Kauf ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung für Pend­ler*in­nen mit Teil­zeit-Tä­tig­keit oder Ho­me­of­fice-Op­ti­on noch 35,4 Jah­re lang.

Wer sich mit 70 Qua­drat­me­tern im Um­land be­gnügt, ist bei ei­ner Per­son mit drei Pen­del­ta­gen pro Wo­che rein rech­ne­risch in 20 Wohn­or­ten im Vor­teil ge­gen­über In­nen­stadt­be­woh­ner*in­nen – bei Nut­zung des ÖPNV. Am längs­ten pro­fi­tie­ren Käu­fer*in­nen mit 59,2 Jah­ren in See­ve­tal, ge­folgt von Schwar­zen­bek (55,1 Jah­re), Pin­ne­berg (54,1 Jah­re), Ah­rens­burg (52,2 Jah­re), Win­sen (46,8 Jah­re) und Buch­holz (45,3 Jah­re).

Was Pen­deln wirk­lich kos­tet: So funk­tio­niert die Mo­dell­rech­nung

Aus­gangs­punkt für die Mo­dell­rech­nung sind die kal­ku­la­to­ri­schen Kos­ten für den Kauf ei­ner 70 Qua­drat­me­ter bzw. 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nung aus dem Be­stand zu­züg­lich No­tar­ge­büh­ren (zwei Pro­zent vom Kauf­preis) und Grund­er­werbs­steu­er in Ham­burg und im je­wei­li­gen Um­land­kreis. Der Er­werb er­folgt zum je­wei­li­gen Durch­schnitts­preis des Jah­res 2024, wo­bei in den Um­land­städ­ten und -ge­mein­den der Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses zu­grun­de ge­legt wird. Da ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­ne Wohn­la­gen in den be­trach­te­ten grö­ß­ten Um­land­städ­ten der Land­krei­se bei Pend­ler*in­nen be­son­ders be­gehrt sind und nur in den sel­tens­ten Fäl­len zum Durch­schnitts­preis des Land­krei­ses er­wor­ben wer­den kön­nen, wird ein Preis­auf­schlag von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis der je­wei­li­gen Land­krei­se er­ho­ben.

Es pen­delt je­weils ei­ne Per­son des Haus­halts vom Um­land in die Me­tro­po­le. Für die Kal­ku­la­ti­on wird an­ge­nom­men, dass die Fahrt­zei­ten für die Be­woh­ner*in­nen Ham­burgs in­ner­halb der Ci­ty iden­tisch sind mit de­nen der Pend­ler*in­nen von der Haus­tür zum Bahn­hof der be­tref­fen­den Stadt im Um­land und vom Ham­bur­ger Haupt­bahn­hof zum Ar­beits­platz. Zu­sätz­li­che Pen­del­zei­ten ent­ste­hen für Pend­ler*in­nen al­so vom Um­land-Bahn­hof zum Ham­bur­ger Haupt­bahn­hof. Ana­ly­siert wur­den so­wohl die Fahrt­zei­ten mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln (ÖPNV) als auch mit dem Au­to.

Die Pen­del­kos­ten set­zen sich aus den Ti­cket­prei­sen für Bus und Bahn be­zie­hungs­wei­se den lau­fen­den Kos­ten für das Au­to pro Ki­lo­me­ter zu­sam­men. Hin­zu kom­men die Zeit­kos­ten: Der zu­sätz­li­che Zeit­auf­wand für das Pen­deln vom Um­land in die Me­tro­po­le wur­de mit dem im Mit­tel in Ham­burg er­ziel­ten Brut­to­lohn im Jahr 2024 (30,90 Eu­ro je Stun­de) be­wer­tet. Dar­über hin­aus wur­de ei­ne wei­te­re Va­ri­an­te be­rech­net: Ei­ne Ho­me­of­fice-Lö­sung oder ei­ne Teil­zeit­tä­tig­keit er­laubt es dem Be­rufs­pen­deln­den, nur noch an drei, statt an fünf Ta­gen pro Wo­che ins Bü­ro zu pen­deln (130 statt 220 Ta­ge im Jahr).