Pendeln ins Münchner Umland: Hier lohnt sich der Immobilienkauf

Die Im­mo­bi­li­en­prei­se in Deutsch­land sind 2024 leicht ge­sun­ken, in den Groß­städ­ten blei­ben sie je­doch hoch. Wer sich da­her für den Kauf ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung im Um­land statt in der In­nen­stadt ei­ner Me­tro­po­le ent­schei­det, kann wei­ter­hin Geld spa­ren. In Mün­chen lag der durch­schnitt­li­che Qua­drat­me­ter­preis für Be­stands­bau­ten bei 8.787 Eu­ro. In den Um­land­krei­sen war Wohn­ei­gen­tum da­ge­gen im Schnitt min­des­tens 2.079 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter güns­ti­ger.

Doch aus dem Um­land in die Münch­ner In­nen­stadt zur Ar­beit zu pen­deln, kos­tet mehr Zeit und Geld als in­ner­städ­tisch un­ter­wegs zu sein: Wer au­ßer­halb der baye­ri­schen Me­tro­po­le wohnt, zahlt mehr für Kraft­stoff, La­de­strom oder das Ti­cket im öf­fent­li­chen Per­so­nen­nah­ver­kehr (ÖPNV), und ver­liert Zeit. Das Ham­bur­gi­sche Welt­Wirt­schafts­In­sti­tut (HW­WI) hat für die Post­bank ei­ne Mo­dell­rech­nung für die Pen­del­kos­ten ent­wi­ckelt. Der Postbank Woh­nat­las 2025 zeigt, wie vie­le Jah­re sich der Im­mo­bi­li­en­er­werb im Um­land lohnt und wann die er­höh­ten Pen­del­kos­ten den Preis­vor­teil auf­ge­zehrt ha­ben. Im Mo­dell pen­delt je Haus­halt ei­ne Per­son zur Ar­beit. Ne­ben ei­ner Voll­zeit­tä­tig­keit wur­de auch der Fak­tor Ho­me­of­fice oder Teil­zeit mit drei statt fünf Pen­del­ta­gen pro Wo­che be­rück­sich­tigt.

Die Un­ter­su­chung des HW­WI ver­gleicht den Kauf ei­ner durch­schnitt­lich teu­ren 70 Qua­drat­me­ter bzw. 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Woh­nung in Mün­chen zur Selbst­nut­zung mit gleich gro­ßen Im­mo­bi­li­en in den grö­ß­ten Ort­schaf­ten der acht Land­krei­se Dach­au, Ebers­berg, Er­ding, Frei­sing, Fürs­ten­feld­bruck, Lands­berg am Lech, Mün­chen und Starn­berg. Ne­ben den je­weils vier be­völ­ke­rungs­reichs­ten Städ­ten wur­den aus den Land­krei­sen al­le Kom­mu­nen mit mehr als 20.000 Ein­woh­ner*in­nen in die Ana­ly­se ein­be­zo­gen. Ins­ge­samt hat das HW­WI so­mit 33 Städ­te und Ge­mein­den im Um­land Mün­chens un­ter­sucht. Da Im­mo­bi­li­en in ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­nen grö­ße­ren Ort­schaf­ten im Um­land deut­lich teu­rer sind als in ab­ge­le­ge­nen klei­ne­ren Ge­mein­den, gin­gen die Ex­pert*in­nen bei ih­ren Ana­ly­sen von ei­nem Preis­auf­schlag von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses aus.

Dar­über hin­aus hat das HW­WI den Kauf­preis­vor­teil im Speck­gür­tel mit den jähr­li­chen Pen­del­kos­ten ge­gen­ge­rech­net. In die Rech­nung flie­ßen ne­ben Kos­ten für das ÖPNV-Ti­cket oder für das Fahr­zeug in­klu­si­ve Kraft­stoff bzw. La­de­strom auch der hö­he­re Zeit­auf­wand fürs Pen­deln ein. Die Kos­ten für die Au­to­fahrt lie­gen nach Ab­zug der Steu­er­ver­güns­ti­gun­gen durch die Ent­fer­nungs­pau­scha­le bei 0,45 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter und ab ei­ner ein­fa­chen Ent­fer­nung von 21 Ki­lo­me­tern bei 0,43 Eu­ro. Die Fahrt mit Bus und Bahn wird mit 0,14 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter ver­an­schlagt, ab 21 Ki­lo­me­tern be­trägt der Preis 0,12 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter. Durch das Deutsch­land-Ti­cket sind die jähr­li­chen Mo­bi­li­täts­kos­ten im ÖPNV nach Ab­zug von Steu­er­ver­güns­ti­gun­gen auf 645 Eu­ro ge­de­ckelt.

Dach­au und Fürs­ten­feld­bruck bie­ten den längs­ten Preis­vor­teil für ÖPNV-Pend­ler*in­nen

Beim Ver­gleich ei­ner 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in der Me­tro­po­le mit ei­ner gleich gro­ßen Im­mo­bi­lie in den grö­ß­ten Um­land­kom­mu­nen liegt das 19 Ki­lo­me­ter ent­fern­te Dach­au vorn: Pend­ler*in­nen pro­fi­tie­ren dort am längs­ten vom güns­ti­ge­ren Woh­nungs­kauf. Bei 220 Pen­del­ta­gen pro Jahr mit den öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln ist der Preis­vor­teil erst nach 40,6 Jah­ren auf­ge­braucht. Für Au­to­fah­rer*in­nen schrumpft die Zeit­span­ne auf 14 Jah­re. Da­mit sich ein Kauf im Um­land lohnt, soll­ten die er­höh­ten Pen­del­kos­ten min­des­tens 25 Jah­re lang durch die Kauf­prei­ser­spar­nis­se ge­deckt wer­den. Dies ent­spricht in der Re­gel der rest­li­chen Le­bens­ar­beits­zeit von Im­mo­bi­li­en­käu­fer*in­nen, die in Deutsch­land im Durch­schnitt 40 Jah­re alt sind. Un­ter die­sen Be­din­gun­gen lohnt sich das Pen­deln für in Voll­zeit tä­ti­ge ÖPNV-Nut­zer*in­nen oh­ne Ho­me­of­fice-Op­ti­on beim Kauf ei­ner 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in sechs Um­land­städ­ten von Mün­chen, für Au­to­fah­rer*in­nen da­ge­gen in kei­ner.

Auch ein Im­mo­bi­li­en­kauf in Fürs­ten­feld­bruck lohnt sich für Pend­ler*in­nen: Dort liegt der Qua­drat­me­ter­preis für ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung durch­schnitt­lich rund 2.100 Eu­ro un­ter dem Münch­ner Ni­veau. Der Preis­vor­teil hält beim Pen­deln mit dem ÖPNV 29,2 Jah­re. In Karls­feld, Puch­heim, Gel­ten­dorf und Frei­sing lohnt sich der Im­mo­bi­li­en­kauf eben­falls über 25 Jah­re, wenn Bus und Bahn ge­nutzt wer­den.

„Dach­au ist mit dem ÖPNV in nur zwölf Mi­nu­ten vom Münch­ner Haupt­bahn­hof zu er­rei­chen. Nach Fürs­ten­feld­bruck fährt man 17 Mi­nu­ten – so gut an­ge­bun­de­ne Um­land­städ­te sind für Kauf­in­ter­es­sier­te at­trak­ti­v“, sagt Ma­nu­el Beer­mann, Lei­ter Pro­dukt­ma­nage­ment Im­mo­bi­li­en der Pri­vat­kun­den­bank in Deutsch­land. „Wer im Um­land kau­fen will, soll­te nicht nur auf den güns­ti­gen Qua­drat­me­ter­preis schau­en. Auch die Fahrt­kos­ten und der Zeit­auf­wand zäh­len – der Pen­del­kos­ten­rech­ner hilft bei der Ein­schät­zung. Ge­nau­so wich­tig sind auch per­sön­li­che Vor­lie­ben, et­wa die Nä­he zu Ki­tas und Bahn­hof und die Aus­stat­tung der Woh­nung.“

An fünf Ar­beits­ta­gen pro Wo­che pen­deln­de Au­to­fah­rer*in­nen blei­ben im Münch­ner Um­land beim Kauf ei­ner 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in kei­ner der 33 un­ter­such­ten Re­gio­nen über der 25-Jah­re-Mar­ke. Am längs­ten dau­ert es mit 18,1 Jah­ren in Karls­feld, bis der Kauf­preis­vor­teil auf­ge­zehrt ist. Wer die öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­tel nutzt, pro­fi­tiert da­ge­gen 28,7 Jah­re.

Fa­mi­li­en und Haus­hal­te mit viel Platz­be­darf pro­fi­tie­ren in vie­len Um­land­städ­ten

Kin­der­zim­mer, ein grö­ße­rer Ess­tisch, mehr Stau­raum und ein Ar­beits­platz: Vor al­lem Fa­mi­li­en be­nö­ti­gen viel Platz – der in Mün­chen nicht leicht zu fin­den und mit nicht un­er­heb­li­chen Kos­ten ver­bun­den ist. Für Käu­fer*in­nen von 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Woh­nun­gen im Um­land, die an fünf Ar­beits­ta­gen mit dem Au­to pen­deln, lie­gen im­mer­hin drei Or­te über der 25-Jah­res-Gren­ze. Doch auch hier gilt: ÖPNV-Nut­zer*in­nen sind län­ger im Vor­teil. Der di­rek­te Ver­gleich zeigt, dass Au­to­fah­rer*in­nen in Karls­feld 31,1 Jah­re lang pro­fi­tie­ren, mit dem ÖPNV je­doch 49,2 Jah­re. In Ger­me­ring (Fürs­ten­feld­bruck) dau­ert es mit dem Pkw 28,2 Jah­re und in Eching 27 Jah­re, bis der Preis­vor­teil auf­ge­braucht ist. Für ÖPNV-Nut­zer*in­nen ren­tiert sich der Kauf je­weils 8,6 Jah­re län­ger.

Käu­fer*in­nen von 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Woh­nun­gen im Um­land, die täg­lich mit Bus und Bahn in die Ci­ty pen­deln, pro­fi­tie­ren in 19 Städ­ten über ei­nen Zeit­raum von mehr als 25 Jah­ren vom güns­ti­ge­ren Kauf­preis. Am längs­ten hält der Vor­teil er­neut in Dach­au, wo rein rech­ne­risch rund 70 Jah­re nö­tig sind, um die güns­ti­ge­ren Kauf­prei­se ge­gen­über der Me­tro­po­le beim Pen­deln mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln auf­zu­brau­chen. Für Au­to­fah­rer*in­nen dau­ert es nur 23,9 Jah­re. Mit gro­ßem Ab­stand folgt Fürs­ten­feld­bruck. Dort lohnt sich der Weg in die Me­tro­po­le mit Bus und Bahn 50 Jah­re lang. Schluss­licht ist Herr­sching am Am­mer­see mit 7,3 Jah­ren.

„Der Postbank Woh­nat­las zeigt die gro­ßen Dif­fe­ren­zen: In weit ent­fern­ten Städ­ten in teu­ren Land­krei­sen ha­ben Käu­fer*in­nen den Preis­vor­teil schnell auf­ge­braucht. In an­de­ren Re­gio­nen hält der Kauf­preis­vor­teil für grö­ße­re Ei­gen­tums­woh­nun­gen so lan­ge an, dass ein Kauf im Speck­gür­tel auch für jün­ge­re Fa­mi­li­en und Paa­re vor­teil­haft ist, selbst wenn ein Mit­glied der Fa­mi­lie das rest­li­che Ar­beits­le­ben täg­lich in die Groß­stadt pen­del­t“, sagt Beer­mann.

Nicht al­le un­ter­such­ten Städ­te sind gut an Mün­chen an­ge­bun­den. Tauf­kir­chen (Vils) im Land­kreis Er­ding liegt bei­spiels­wei­se 62 Ki­lo­me­ter ent­fernt. Pend­ler*in­nen brau­chen mit Bus und Bahn 92 Mi­nu­ten, mit dem Au­to sind es 55 Mi­nu­ten. Die Stre­cke nach Die­ßen am Am­mer­see ist 53 Ki­lo­me­ter lang. Mit dem ÖPNV sind Fahr­gäs­te ab dem Bahn­hof noch 50 Mi­nu­ten un­ter­wegs. Ähn­lich lan­ge dau­ert die Fahrt vom Er­din­ger Bahn­hof aus. Je nach Ent­fer­nung von Tür zu Tür (Ar­beits­stät­te und Wohn­ort) fällt wei­te­re Zeit an, die ge­ge­be­nen­falls mit Kos­ten ver­bun­den ist (zum Bei­spiel für län­ge­re Kin­der­be­treu­ung).

„Kauf­in­ter­es­sier­te soll­ten ne­ben den Qua­drat­me­ter­prei­sen auch ei­nen Blick auf die Fahrt­zei­ten und die Häu­fig­keit der Ver­bin­dung wer­fen so­wie un­vor­her­ge­se­he­ne Ver­spä­tun­gen ein­kal­ku­lie­ren“, rät Beer­mann. „Dis­ku­tie­ren Sie ehr­lich und mög­lichst un­ter Be­rück­sich­ti­gung al­ler As­pek­te die Vor- und Nach­tei­le al­ter­na­ti­ver Wohn­or­te. Und las­sen Sie sich bei Fra­gen zu La­ge, mög­li­cher Wert­ent­wick­lung, Sa­nie­rungs­be­dar­fen und En­er­gie­ef­fi­zi­enz pro­fes­sio­nell be­ra­ten.“

Ho­me­of­fice-Op­ti­on rückt mehr Städ­te in den Fo­kus von Pend­ler*in­nen

Mo­bi­les Ar­bei­ten und Ho­me­of­fice sind seit der Co­ro­na-Pan­de­mie aus der Be­rufs­welt nicht mehr weg­zu­den­ken und ge­hö­ren zum Stan­dard in vie­len Jobs. Vor die­sem Hin­ter­grund ha­ben die Ex­pert*in­nen des HW­WI be­rech­net, wie lan­ge Käu­fer*in­nen vom güns­ti­ge­ren Um­land­preis pro­fi­tie­ren, wenn sie durch ei­ne Teil­zeit-Tä­tig­keit oder Ho­me­of­fice-Op­ti­on nur an drei Ta­gen pro Wo­che pen­deln müs­sen und der Preis au­ßer­dem 20 Pro­zent über dem kreis­wei­ten Durch­schnitt liegt. Un­ter die­sen Vor­aus­set­zun­gen ren­tiert sich der Kauf ei­ner 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nung in 26 Um­land­städ­ten. Spit­zen­rei­ter bleibt Dach­au mit rech­ne­risch rund 106 Jah­ren. Selbst in Starn­berg lohnt sich der Kauf ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung für Pend­ler*in­nen mit Teil­zeit-Tä­tig­keit oder Ho­me­of­fice-Op­ti­on noch 31,3 Jah­re lang.

Wer sich mit 70 Qua­drat­me­tern im Um­land be­gnügt, ist bei ei­ner Per­son mit drei Pen­del­ta­gen pro Wo­che rein rech­ne­risch in 19 Wohn­or­ten im Vor­teil ge­gen­über In­nen­stadt­be­woh­ner*in­nen – bei Nut­zung des ÖPNV. Am längs­ten pro­fi­tie­ren Käu­fer*in­nen mit 61,7 Jah­ren in Dach­au, ge­folgt von Karls­feld (46,7 Jah­re), Fürs­ten­feld­bruck (45,5 Jah­re), Gel­ten­dorf (44,3 Jah­re), Puch­heim (43,5 Jah­re) und Frei­sing (42,1 Jah­re).

Was Pen­deln wirk­lich kos­tet: So funk­tio­niert die Mo­dell­rech­nung

Aus­gangs­punkt für die Mo­dell­rech­nung sind die kal­ku­la­to­ri­schen Kos­ten für den Kauf ei­ner 70 Qua­drat­me­ter bzw. 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nung aus dem Be­stand zu­züg­lich No­tar­ge­büh­ren (zwei Pro­zent vom Kauf­preis) und Grund­er­werbs­steu­er in Mün­chen und im je­wei­li­gen Um­land­kreis. Der Er­werb er­folgt zum je­wei­li­gen Durch­schnitts­preis des Jah­res 2024, wo­bei in den Um­land­städ­ten und -ge­mein­den der Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses zu­grun­de ge­legt wird. Da ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­ne Wohn­la­gen in den be­trach­te­ten grö­ß­ten Um­land­städ­ten der Land­krei­se bei Pend­ler*in­nen be­son­ders be­gehrt sind und nur in den sel­tens­ten Fäl­len zum Durch­schnitts­preis des Land­krei­ses er­wor­ben wer­den kön­nen, wird ein Preis­auf­schlag von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis der je­wei­li­gen Land­krei­se er­ho­ben.

Es pen­delt je­weils ei­ne Per­son des Haus­halts vom Um­land in die Me­tro­po­le. Für die Kal­ku­la­ti­on wird an­ge­nom­men, dass die Fahrt­zei­ten für die Be­woh­ner*in­nen Mün­chens in­ner­halb der Ci­ty iden­tisch sind mit de­nen der Pend­ler*in­nen von der Haus­tür zum Bahn­hof der be­tref­fen­den Stadt im Um­land und vom Mün­che­ner Haupt­bahn­hof zum Ar­beits­platz. Zu­sätz­li­che Pen­del­zei­ten ent­ste­hen für Pend­ler*in­nen al­so vom Um­land-Bahn­hof zum Mün­che­ner Haupt­bahn­hof. Ana­ly­siert wur­den so­wohl die Fahrt­zei­ten mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln (ÖPNV) als auch mit dem Au­to.

Die Pen­del­kos­ten set­zen sich aus den Ti­cket­prei­sen für Bus und Bahn be­zie­hungs­wei­se den lau­fen­den Kos­ten für das Au­to pro Ki­lo­me­ter zu­sam­men. Hin­zu kom­men die Zeit­kos­ten: Der zu­sätz­li­che Zeit­auf­wand für das Pen­deln vom Um­land in die Me­tro­po­le wur­de mit dem im Mit­tel in Mün­chen er­ziel­ten Brut­to­lohn im Jahr 2024 (36,91 Eu­ro je Stun­de) be­wer­tet. Dar­über hin­aus wur­de ei­ne wei­te­re Va­ri­an­te be­rech­net: Ei­ne Ho­me­of­fice-Lö­sung oder ei­ne Teil­zeit­tä­tig­keit er­laubt es dem Be­rufs­pen­deln­den, nur noch an drei, statt an fünf Ta­gen pro Wo­che ins Bü­ro zu pen­deln (130 statt 220 Ta­ge im Jahr).