Die Einliegerwohnung: Platz für alle Lebensphasen

Aus Ausgabe 1/2020
Einliegerwohnungen bieten zusätzlichen Wohnraum für alle Lebensphasen. Sie können Miete einbringen und steigern den Wert der Immobilie – eine lohnenswerte Investition, wenn man ein paar Dinge beachtet.
Architektenhaus, bei dem sich später im OG zwei Zimmer abtrennen lassen

Architektenhaus, bei dem sich später im OG zwei Zimmer abtrennen lassen
Bild Nr. 6359, Quelle: mz3 architekten ingenieure / BHW Bausparkasse

Mit einer Einliegerwohnung sichern sich Hauseigentümer viele Nutzungsmöglichkeiten. Sie gewinnen mehr Flexibilität und schaffen Raum für neue Lebensmodelle, zum Beispiel für das Zusammenleben mit den eigenen Eltern oder den erwachsenen Kindern. Man wohnt gemeinsam unter einem Dach und muss trotzdem nicht auf Privatsphäre verzichten. Alternativ können Mieter oder Feriengäste in den Zusatzzimmern unterkommen. Im Alter kann dort eine Pflegekraft wohnen, oder die Hauseigentümer ziehen selbst in die kleinere Wohnung und vermieten das restliche Haus – zur Aufbesserung ihrer Rente.

Für Ruhe sorgen

Grundvoraussetzung für diese vielfältige Nutzung ist eine geschickte Planung. „Die Wände, Decken und Böden der Einliegerwohnung und auch die Wasserleitungen müssen ausreichend gedämmt werden, damit es trotz der Mitbewohner ruhig bleibt“, empfiehlt Thomas Mau von der BHW Bausparkasse. Rechtlich ist zu beachten, dass die Einliegerwohnung räumlich und wirtschaftlich abgeschlossen ist. Wer dort einzieht, muss selbstständig einen Haushalt führen können. Dazu ist ein Badezimmer erforderlich, eine Kochgelegenheit und ein eigener Eingang. „Separate Konten und Rechnungen erleichtern die Buchhaltung“, sagt der BHW Experte. „So lassen sich auch Kosten für die Instandhaltung oder Reparaturen steuerlich geltend machen.“ Getrennte Wasser- und Stromzähler seien ratsam.

Doppelt Fördermittel kassieren

Beim Neubau lohnt es sich, die Einliegerwohnung gleich mitzuplanen. Das kommt meist günstiger als ein nachträglicher Umbau. Fertighaushersteller bieten Häuser inklusive Einliegerwohnung ab circa 17.000 Euro Mehrkosten an. Wer auf Energieeffizienz setzt, punktet gleich doppelt: Die KfW vergibt Förderkredite von maximal 100.000 Euro pro Wohneinheit.

Vermietete Einliegerwohnung

Was Eigentümer wissen sollten

Hauseigentümer können ihr Einkommen aufbessern, indem sie ihre Einlieger­wohnung vermieten. Dafür gibt es Sonder­regelungen, die Vermieter besonders schützen.

Der Gesetzgeber unterstützt Haus­eigen­tümer, die einen Teil ihres Zuhauses vermieten wollen: Der Miet­vertrag für die Einlieger­wohnung darf ohne Angabe von Gründen befristet und leichter als gewöhnlich gekündigt werden. Entscheidend sind zwei Voraussetzungen: Die Einlieger­wohnung ist möbliert und der Mieter allein­stehend.

Keine Mietpreisbremse

Eine möblierte Einlieger­wohnung unterliegt nicht der Miet­preis­bremse. Außerdem können Vermieter das Miet­verhältnis leicht beenden – kurzfristig und ohne Eigen­bedarf anmelden zu müssen. Eine Kündigung ist bis zum Monatsende möglich, solange sie bis zum 15. des Monats beim Mieter eingegangen ist. Ist die Einlieger­wohnung hingegen unmöbliert, gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten, die sich mit der Dauer des bisherigen Miet­verhältnisses verlängert.

Schutz für Familien und Paare

Wird die möblierte Einlieger­wohnung dauerhaft von einer Familie oder einem Paar bewohnt, greift der Mieter­schutz, und es gilt eine Kündigungs­frist von drei Monaten. „Damit es gar nicht erst zu Konflikten kommt, sollten die Vermieter eine Haus­ordnung aufsetzen“, rät Thomas Mau von der BHW Bausparkasse. Darin sollten zum Beispiel Garten­nutzung, Tier­haltung oder Schnee­räum­dienste geregelt werden. Auch eine Mitnutzung von Keller, Wasch­küche oder Wasch­maschine sind schriftlich festzuhalten. „Separate Zähler für Wasser- und Energie­versorgung können Streit bei der Neben­kosten­abrechung vorbeugen“, sagt Mau. Verpflichtet sind Vermieter von Einlieger­wohnungen dazu jedoch nicht. Sie können den Verbrauch auch pauschal nach Quadrat­meter­zahl abrechnen.

Kontakt

Iris Laduch
Pressesprecherin