Boom-Stadt Freiburg: Preise für Wohneigentum steigen

In Deutschlands südlichster Großstadt kennen die Wohnungspreise nur eine Richtung – nach oben. Wer eine Immobilie in Freiburg kauft, hat bis mindestens 2030 gute Chancen auf Wertsteigerungen. Das jährliche Preisplus wird auf 1,21 Prozent geschätzt. Mit dieser erwarteten Steigerungsrate belegt die Universitätsstadt im Breisgau einen Spitzenplatz in Deutschland: Nur vier Großstädte ab 100.000 Einwohnern schneiden bei den Preisprognosen noch besser ab. Dies sind Ergebnisse aus dem Postbank Wohnatlas, für den das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die Immobilienmärkte bundesweit unter die Lupe genommen hat.

Noch größere Preissteigerungen als in Freiburg sind laut Postbank-Prognose für die deutschen Großstädte nur in Heilbronn (+1,80%), Potsdam (+1,74%), München (+1,70%) und Leipzig (+1,26%) zu erwarten. Für Düsseldorf wird wie für Freiburg ebenfalls mit einem Plus von 1,21 Prozent pro Jahr bis 2030 gerechnet. Im Durchschnitt über alle kreisfreien Großstädte liegt das jährliche Preisplus mit 0,06 Prozent leicht im positiven Bereich. Die Postbank-Prognose stützt sich auf Annahmen zur künftigen Angebots- und Nachfrageentwicklung, wobei verschiedene Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung, zu Wohnausgaben und Wohnungsangebot einfließen. „Die Preisentwicklung in Freiburg belegt, dass mittlerweile auch Städte abseits der größten deutschen Metropolregionen Schauplätze des Immobilienbooms geworden sind“, sagt Frank Boes, Regionalbereichsleiter und Mitglied der regionalen Geschäftsleitung Südmitte & Südwest der Postbank Immobilien GmbH.

Freiburg ist teuer

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen aus dem Bestand lag in Baden-Württembergs viertgrößter Stadt mit rund 230.000 Einwohnern 2018 mit gut 4.200 Euro bereits auf hohem Niveau und hat binnen Jahresfrist nochmals um knapp 100 Euro zugelegt. Im vergangenen Jahr wurden durchschnittlich 4.294 Euro fällig. Trotz dieses eher moderaten Preisanstiegs weist Freiburg den siebthöchsten Quadratmeterpreis aller kreisfreien deutschen Großstädte ab 100.000 Einwohnern auf. Im Durchschnitt über alle Kreise und kreisfreien Städte liegt der Preis pro Quadratmeter bei 2.282 Euro und ist damit rund 2.000 Euro günstiger als in Freiburg. Bei den Großstädten liegt der Durchschnitt mit 2.795 Euro pro Quadratmeter rund 1.500 Euro unter dem Freiburger Preis.

Wie teuer Wohnen in der eigenen Immobilie im Vergleich zur Miete ist, zeigt der so genannte Vervielfältiger: Gut 28 Jahresnettokaltmieten werden in Freiburg fällig, um eine vergleichbare Wohnung zu kaufen. Von moderaten Immobilienpreisen im Verhältnis zu den Nettokaltmieten sprechen die Immobilienexperten des HWWI bei einem Vervielfältiger von unter 22,5. Im Schnitt über alle deutschen Kreise und kreisfreien Städte lag der Vervielfältiger 2019 bei 24, über alle Großstädte bei 25. „Ein hoher Faktor ist möglicherweise ein Indiz dafür, dass künftige Wertsteigerungen bereits vorweggenommen wurden“, erläutert Immobilien-Experte Boes. „Kaufinteressierte sollten das Preis-Leistungs-Verhältnis deshalb genau prüfen. Bausubstanz, Ausstattung und vor allem die Lage – davon hängt ab, ob sich der Kauf einer Immobilie langfristig rentiert. Hohe Preise können durchaus gerechtfertigt sein, wenn all diese Faktoren stimmen.“

Für die Freiburger wird der Wohnungsmarkt ihrer Heimatstadt zunehmend zur Herausforderung. Trotz vergleichsweise hoher Haushaltseinkommen von im Schnitt gut 46.000 Euro jährlich müsste der Durchschnittsverdiener rund ein Drittel seines verfügbaren Einkommens in die Finanzierung von 70 Quadratmetern Wohneigentum stecken. Damit liegt die monatliche Belastung knapp oberhalb der von Experten empfohlenen Grenze von 30 Prozent der Einkünfte, die Haushalte maximal für Wohnen ausgeben sollten. Mieten ist im Vergleich günstiger: Für eine gleich große Mietwohnung müssen Durchschnittshaushalte im Schnitt nur knapp 23 Prozent aufbringen. In dieser Modellrechnung haben die Experten des HWWI den Anteil der durchschnittlich regional verfügbaren Haushaltseinkommen berechnet, der für die Finanzierung bzw. für die Nettokaltmiete einer durchschnittlichen 70-Quadratmeter-Wohnung aufgebracht werden müsste. Für die Finanzierung einer Immobilie wurde mit einem Zinssatz von 2,45 Prozent, einer Anfangstilgung von vier Prozent und 20 Prozent Eigenkapital kalkuliert. Nebenkosten für Grunderwerbsteuer und Notar wurden nicht berücksichtigt.

Wer in Freiburg angesichts hoher Preise nicht das passende Angebot findet, der wird möglicherweise in den angrenzenden Landkreisen fündig. In Emmendingen und Breisgau-Hochschwarzwald sind Eigentumswohnungen noch erschwinglicher: Beim Quadratmeterpreis lassen sich im Schnitt gut 1.000 Euro sparen. Im Vergleich zu den örtlichen Mieten sind aber auch diese Quadratmeterpreise hoch. Für beide Landkreise errechnen sich fast ebenso hohe Vervielfältiger wie für Freiburg.