Wo Kaufen günstiger ist als Mieten

Wenn es um die Ein­kom­mens­be­las­tung durch die Mie­te geht, le­ben 31 Pro­zent der deut­schen Haus­hal­te in ei­ner von 165 güns­ti­gen Re­gio­nen. Hier wer­den we­ni­ger als 13 Pro­zent des durch­schnitt­li­chen re­gio­nal ver­füg­ba­ren Haus­halts­ein­kom­mens für die Net­to­kalt­mie­te ei­ner 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung be­nö­tigt. Dem­ge­gen­über le­ben 22 Pro­zent der Haus­hal­te in ei­ner der 43 für Mie­ter*in­nen hoch­prei­si­gen Re­gio­nen, in de­nen im Durch­schnitt 17,5 Pro­zent oder mehr Ein­kom­mens auf­ge­wen­det wer­den müs­sen.

Be­son­ders hoch ist die Miet­be­las­tung in Groß­städ­ten. An­ge­führt wird die Rang­lis­te von Ber­lin mit ei­nem An­teil von im Schnitt 27,1 Pro­zent des Haus­halts­ein­kom­mens. Mün­chen folgt mit 25,5 Pro­zent. Al­le an­de­ren un­ter­such­ten Land­krei­se und kreis­frei­en Städ­te lie­gen un­ter der 25-Pro­zent-Mar­ke. In Frei­burg im Breis­gau ist das mit 24,8 Pro­zent al­ler­dings nur knapp der Fall.

Der Kauf ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung be­las­tet das Haus­halts­ein­kom­men al­ler­dings in den Groß­städ­ten noch deut­lich mehr als die Mie­te. Be­son­ders groß fiel der Un­ter­schied 2024 mit 18,4 Pro­zent­punk­ten in Ham­burg aus. In Mün­chen be­trug die Dif­fe­renz 18,1 Pro­zent­punk­te, in Ber­lin 16,1 und in Frank­furt am Main 15,0. Gro­ße Un­ter­schie­de gibt es auch in Pots­dam (13,9), Ros­tock (13,1) und Re­gens­burg (12,6).

Ins­ge­samt le­ben 23 Pro­zent der Haus­hal­te in ei­ner von 56 Re­gio­nen, in der Käu­fer deut­lich stär­ker be­las­tet sind als Mie­ter. Hier be­trägt der Auf­schlag min­des­tens acht Pro­zent­punk­te.

Vor al­lem in Ost­deutsch­land ist Kau­fen häu­fig güns­ti­ger als Mie­ten

Knapp die Hälf­te der deut­schen Haus­hal­te lebt da­ge­gen in ei­ner von 226 Re­gio­nen, in der die durch­schnitt­li­che Ein­kom­mens­be­las­tung von Käu­fer*in­nen ma­xi­mal vier Pro­zent­punk­te über der von Mie­ter*in­nen liegt. Da­bei be­trägt in 106 Re­gio­nen, in de­nen 15 Pro­zent der Haus­hal­te an­säs­sig sind, die zu­sätz­li­che Be­las­tung höchs­tens zwei Pro­zent des durch­schnitt­li­chen re­gio­nal ver­füg­ba­ren Haus­halts­ein­kom­mens. In 48 Re­gio­nen mit acht Pro­zent der deut­schen Haus­hal­te wird für die Fi­nan­zie­rung so­gar ein ge­rin­ge­rer An­teil des Ein­kom­mens be­nö­tigt als für die Net­to­kalt­mie­te.

„Wer in ei­ner deut­schen Groß­stadt ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung kauft, muss oft ei­nen sehr ho­hen An­teil des Ein­kom­mens da­für auf­wen­den“, sagt Beer­mann. „Gleich­zei­tig gibt es ei­ni­ge vor­wie­gend länd­li­che Re­gio­nen, in de­nen Käu­fer*in­nen gleich viel oder we­ni­ger für das Woh­nen auf­wen­den müs­sen als Mie­ter*in­nen.“

Vor al­lem in Ost­deutsch­land be­las­tet die Kre­dit­fi­nan­zie­rung das Ein­kom­men häu­fig we­ni­ger als die Mie­te. Den grö­ß­ten Vor­teil ha­ben Käu­fer*in­nen im Land­kreis Mans­feld-Süd­harz (Sach­sen-An­halt): Hier zah­len sie 7,8 Pro­zent des durch­schnitt­li­chen re­gio­nal ver­füg­ba­ren Haus­halts­ein­kom­mens für die Fi­nan­zie­rung ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung – das sind 3,1 Pro­zent­punk­te we­ni­ger als bei ei­ner ver­gleich­ba­ren Miet­woh­nung. Im Vogt­land­kreis (Sach­sen), dem Land­kreis Greiz (Thü­rin­gen), dem Saa­le-Or­la-Kreis (Thü­rin­gen), dem Un­st­rut-Hai­nich-Kreis (Thü­rin­gen), dem Bur­gen­land­kreis (Sach­sen-An­halt) und dem Erz­ge­birgs­kreis (Sach­sen) spa­ren Käu­fer*in­nen eben­falls min­des­tens 2,5 Pro­zent des Haus­halts­ein­kom­mens.

Selbst wenn die Kos­ten für Kre­di­te mehr Ein­kom­men bin­den als die Mie­te, ist dies kein Aus­schluss­kri­te­ri­um. „Ei­gen­tü­mer*in­nen be­trei­ben im Ge­gen­satz zu Mie­ter*in­nen ei­nen Ver­mö­gens­auf­bau. Das recht­fer­tigt in der Re­gel ei­nen Auf­preis“, sagt Post­bank-Ex­per­te Beer­mann. „Wohn­ei­gen­tum ist im­mer auch ei­ne Ab­si­che­rung fürs Al­ter und macht un­ab­hän­gig von künf­ti­gen Miet­stei­ge­run­gen.“

Gu­te Be­din­gun­gen beim Kauf ge­gen­über der Mie­te bie­ten nicht nur länd­li­che Re­gio­nen – auch Groß­städ­te sind da­bei: Ei­nen Auf­schlag von we­ni­ger als ei­nem Pro­zent­punkt des durch­schnitt­li­chen re­gio­nal ver­füg­ba­ren Haus­halts­ein­kom­mens auf die Miet­be­las­tung zah­len Käu­fer*in­nen in Her­ne (0,1 Pro­zent­punk­te), Kai­sers­lau­tern, Chem­nitz (bei­de 0,4), Mön­chen­glad­bach (0,5) und Ha­gen (0,9). In Gel­sen­kir­chen hal­ten sich Kauf- und Miet­be­las­tung die Waa­ge und in Bre­mer­ha­ven (-0,1 Pro­zent­punk­te) und Salz­git­ter (-0,6) gibt es so­gar leich­te Vor­tei­le für Käu­fer*in­nen. 

„Der Post­bank Woh­nat­las gibt Kauf­in­ter­es­sier­ten wich­ti­ge Hin­wei­se für die Ent­schei­dungs­fin­dung, sie soll­ten aber noch ei­ne Rei­he wei­te­rer Fak­to­ren be­rück­sich­ti­gen“, sagt Beer­mann. „So spie­len die in­di­vi­du­el­le Le­bens­pla­nung und die per­sön­li­che fi­nan­zi­el­le Si­tua­ti­on ei­ne ent­schei­den­de Rol­le. Zu­dem un­ter­schei­den sich die Im­mo­bi­li­en in den be­vor­zug­ten Re­gio­nen oft deut­lich in Be­zug auf den en­er­ge­ti­schen Stan­dard, den Sa­nie­rungs­be­darf oder die In­stand­hal­tung. Die in­di­vi­du­el­len Kos­ten, Ein­kom­men und Fi­nan­zie­rungs­kon­di­tio­nen kön­nen da­her von den Durch­schnitts­wer­ten ab­wei­chen.“

Über die Be­rech­nungs­me­tho­de

Grund­la­ge der Be­rech­nung sind die re­gio­na­len Miet- und Kauf­prei­se im Jah­re 2024 für ei­ne 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung im Be­stand so­wie das durch­schnitt­li­che re­gio­nal ver­füg­ba­re Haus­halts­net­to­ein­kom­men im sel­ben Jahr. Für den Im­mo­bi­li­en­er­werb hat das HW­WI ein Dar­le­hen in Hö­he von 80 Pro­zent des Kauf­prei­ses in­klu­si­ve Grund­er­werb­steu­er und zwei Pro­zent No­tar­ge­büh­ren zu ei­nem Zins­satz von 3,5 Pro­zent und ei­ner an­fäng­li­chen Til­gung von 2,5 Pro­zent an­ge­nom­men. Ne­ben­kos­ten für Mak­ler oder Sa­nie­rung sind nicht be­rück­sich­tigt.