Diese Regionen bieten Investitionschancen beim Kauf von Eigentumswohnungen aus dem Bestand

Medieninformation vom 02.06.2025
HWWI berechnet, wo Käufer*innen in Deutschland gute Investitionsbedingungen finden • Wohnungskauf vergünstigte sich 2024 im Vergleich zur Miete in 363 von 400 Regionen • 40 Regionen sind für Investitionen besonders interessant

Postbank Wohnatlas 2025:
Diese Regionen bieten Investitionschancen beim Kauf von Eigentumswohnungen aus dem Bestand

40 von 400 Re­gio­nen in Deutsch­land bie­ten der­zeit sehr gu­te Be­din­gun­gen für den Kauf von Ei­gen­tums­woh­nun­gen aus dem Be­stand. Hier kom­men zwei Fak­to­ren zu­sam­men: Ers­tens be­steht in die­sen Re­gio­nen die Aus­sicht auf deut­li­che Wert­stei­ge­run­gen bis 2035 mit er­war­te­ten rea­len, al­so in­fla­ti­ons­be­rei­nig­ten, An­stie­gen der Im­mo­bi­li­en­prei­se um 0,6 Pro­zent oder mehr pro Jahr. Zwei­tens ist hier das Preis­ni­veau für Wohn­ei­gen­tum im Ver­gleich zu den Mie­ten mo­derat: 2024 la­gen die Kauf­prei­se bei we­ni­ger als 25 Jah­res­net­to­kalt­mie­ten. Die­se Ge­bie­te mit sehr at­trak­ti­ven In­ves­ti­ti­ons­chan­cen ver­tei­len sich auf neun Bun­des­län­der. Die süd­li­che Hälf­te Deutsch­lands ist mit 23 Re­gio­nen be­son­ders stark ver­tre­ten. Das sind zen­tra­le Er­geb­nis­se der Stu­die „Post­bank Woh­nat­las 2025“. Die Un­ter­su­chung führ­ten Ex­pert*in­nen des Ham­bur­ger Welt­wirt­schafts­in­sti­tuts (HW­WI) im Auf­trag der Post­bank durch.

Wäh­rend die Wert­ent­wick­lung bis 2035 in den meis­ten Re­gio­nen Deutsch­lands nach oben zeigt, ver­güns­tig­te sich im ver­gan­ge­nen Jahr in 363 von 400 Ge­bie­ten der Im­mo­bi­li­en­kauf ge­gen­über der Miet­zah­lung. 2024 kos­te­te ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung im Be­stand im Durch­schnitt über al­le Land­krei­se und kreis­frei­en Städ­te 0,7 Pro­zent we­ni­ger als im Vor­jahr. Im glei­chen Zeit­raum stie­gen die Net­to­kalt­mie­ten um 5,1 Pro­zent. Die­se Ent­wick­lung spie­gelt sich im so­ge­nann­ten Ver­viel­fäl­ti­ger wi­der: Er gibt an, wie vie­le Jah­res­net­to­kalt­mie­ten für ei­ne ver­gleich­ba­re Ei­gen­tums­woh­nung im Be­stand zu zah­len wä­ren. Im Durch­schnitt über al­le Land­krei­se und kreis­frei­en Städ­te lag die­ser Wert im Jahr 2024 bei 24,8. Ein Jahr zu­vor kam der Ver­viel­fäl­ti­ger noch auf ei­nen bun­des­wei­ten Durch­schnitt von 26,3. 

Be­son­ders stark war der Rück­gang in den sie­ben grö­ß­ten deut­schen Städ­ten. Dort san­ken die Kauf­prei­se 2024 im Ver­gleich zum Vor­jahr um durch­schnitt­lich 2,3 Jah­res­net­to­kalt­mie­ten. In den üb­ri­gen Groß­städ­ten fiel der Rück­gang mit mi­nus 1,4 deut­lich mo­dera­ter aus. Da­zwi­schen lie­gen die Land­krei­se und Mit­tel­städ­te, in de­nen 1,6 Jah­res­net­to­kalt­mie­ten we­ni­ger als noch im Jahr zu­vor für den Kauf ei­ner ver­gleich­ba­ren Woh­nung auf­ge­wen­det wer­den muss­ten.

„Trotz ge­sun­ke­ner Prei­se in vie­len Re­gio­nen Deutsch­lands sind die Kauf­prei­se für Im­mo­bi­li­en wei­ter­hin hoch – vor al­lem in Me­tro­pol- und Fe­ri­en­re­gio­nen“, sagt Ma­nu­el Beer­mann, Lei­ter Pro­dukt­ma­nage­ment Im­mo­bi­li­en bei der Pri­vat­kun­den­bank in Deutsch­land. „In­ves­ti­tio­nen in Ei­gen­tums­woh­nun­gen kön­nen sich dem Post­bank Woh­nat­las zu­fol­ge je­doch auch bei ho­hen Preis­ni­veaus in Deutsch­land noch loh­nen – un­ter zwei Vor­aus­set­zun­gen: ver­hält­nis­mä­ßig mo­dera­te Kauf­prei­se im Ver­gleich zur Net­to­kalt­mie­te und die Aus­sicht auf wei­te­re rea­le Wert­stei­ge­run­gen.“ 

Ver­viel­fäl­ti­ger an der Nord­see­küs­te be­son­ders hoch

Re­gio­nal ist die Dif­fe­renz zwi­schen Miet- und Kauf­prei­sen an der Nord­see­küs­te be­son­ders hoch. Im Durch­schnitt der sie­ben Land­krei­se die­ser Fe­ri­en­re­gi­on liegt der Kauf­preis bei 44,1 Jah­res­net­to­kalt­mie­ten. Am teu­ers­ten ist der Kauf ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung aus dem Be­stand im Kreis Nord­fries­land, zu dem auch die Fe­ri­en­in­seln Am­rum, Föhr und Sylt ge­hö­ren. Wer hier Wohn­ei­gen­tum er­wer­ben will, muss im Schnitt 70,3 Jah­res­net­to­kalt­mie­ten für den Kauf auf­brin­gen – so viel wie nir­gend­wo sonst in Deutsch­land. Al­ler­dings ha­ben sich Kauf­prei­se und Mie­ten im Ver­gleich zum Vor­jahr et­was an­ge­nä­hert: 2023 lag der Ver­viel­fäl­ti­ger noch bei 80,1. Gleich hin­ter Nord­fries­land folgt der nie­der­säch­si­sche Land­kreis Au­rich mit den In­seln Juist, Nor­der­ney und Bal­trum. Hier liegt der Ver­viel­fäl­ti­ger bei 60,7. Dies ent­spricht ei­nem Rück­gang von 2,4 ge­gen­über dem Vor­jahr.

Auch an der Ost­see­küs­te sind die Ver­viel­fäl­ti­ger im Durch­schnitt der acht Land­krei­se der Fe­ri­en­re­gi­on mit 35,8 über­durch­schnitt­lich hoch. An der Spit­ze liegt der Land­kreis Vor­pom­mern-Rü­gen. Hier kos­tet ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung aus dem Be­stand im Durch­schnitt das 48-fa­che der Jah­res­net­to­kalt­mie­te – der dritt­höchs­te Ver­viel­fäl­ti­ger in ganz Deutsch­land. Al­ler­dings mit sin­ken­der Ten­denz: Im Vor­jahr lag der Ver­viel­fäl­ti­ger noch bei 52,9. An fünf­ter Stel­le liegt bun­des­weit der Land­kreis Ros­tock mit 44,4 (2023: 49,3). 

Ei­ne wei­te­re teu­re Re­gi­on sind die elf Land­krei­se des Al­pen­raums mit ei­nem durch­schnitt­li­chen Ver­viel­fäl­ti­ger von 33,1. Am grö­ß­ten ist die Dif­fe­renz zwi­schen Kauf­preis und Mie­te im baye­ri­schen Land­kreis Mies­bach. Hier kos­tet ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung im Be­stand durch­schnitt­lich 44,6 Jah­res­net­to­kalt­mie­ten (2023: 47,8). Das ent­spricht Rang vier in Deutsch­land. Der baye­ri­sche Land­kreis Gar­misch-Par­ten­kir­chen liegt mit ei­nem Wert von 39,2 (2023: 43,6) bun­des­weit auf Platz neun.

„In den meis­ten deut­schen Re­gio­nen sind die Kauf­prei­se in Re­la­ti­on zu den Net­to­kalt­mie­ten 2024 ge­sun­ken, das macht Ei­gen­tums­woh­nun­gen dort at­trak­ti­ver als ein Jahr zu­vor. Für Selbst­nut­zer*in­nen kann sich der Kauf ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung im Ver­gleich zur Mie­te so­mit frü­her ren­tie­ren“, sagt Beer­mann. „Aber auch bei die­ser po­si­ti­ven Ent­wick­lung be­darf der Im­mo­bi­li­en­kauf in Re­gio­nen mit ho­hem Ver­viel­fäl­ti­ger ei­ner sorg­fäl­ti­gen Prü­fung. Denn er birgt im­mer das Ri­si­ko, dass künf­ti­ge er­war­te­te Preis­stei­ge­run­gen be­reits in die ak­tu­el­le Be­wer­tung ein­ge­flos­sen sind und beim Wie­der­ver­kauf Ver­lus­te ent­ste­hen.“

Die 40 Re­gio­nen mit sehr gu­ten In­ves­ti­ti­ons­­chan­cen im Über­blick

Be­son­ders at­trak­ti­ve In­ves­ti­ti­ons­be­din­gun­gen mit ver­gleichs­wei­se mo­dera­ten Ver­viel­fäl­ti­gern von un­ter 25 und gleich­zei­tig sehr po­si­ti­ven Aus­sich­ten auf rea­le Preis­stei­ge­run­gen von 0,6 Pro­zent oder mehr pro Jahr bis 2035 bie­ten der­zeit 40 Re­gio­nen. Knapp die Hälf­te der Ge­bie­te (19) grenzt di­rekt an ei­ne der sie­ben grö­ß­ten deut­schen Me­tro­po­len – mit Aus­nah­me von Mün­chen. Im Bun­des­län­der­ver­gleich liegt Ba­den-Würt­tem­berg mit zehn Re­gio­nen an der Spit­ze, ge­folgt von Rhein­land-Pfalz mit sechs so­wie Hes­sen, Nord­rhein-West­fa­len und Schles­wig-Hol­stein mit je­weils fünf Ge­bie­ten.

Wer Wert auf ei­nen mög­lichst ge­rin­gen Kauf­preis im Ver­hält­nis zur orts­üb­li­chen Net­to­kalt­mie­te legt, fin­det un­ter den 40 Top-Re­gio­nen zwölf Ge­bie­te mit ei­nem be­son­ders nied­ri­gen Ver­viel­fäl­ti­ger un­ter 23,5. An der Spit­ze lie­gen drei Städ­te in Rhein­land-Pfalz: Am nied­rigs­ten ist der durch­schnitt­li­che Kauf­preis mit 20,9 Jah­res­net­to­kalt­mie­ten in Worms. Zu­sam­men mit dem er­war­te­ten deut­lich po­si­ti­ven rea­len Kauf­preis­wachs­tum von 0,8 Pro­zent pro Jahr bis 2035 macht dies die Stadt zu ei­ner der bun­des­weit at­trak­tivs­ten Re­gio­nen für Kauf­in­ter­es­sier­te. Ähn­lich gu­te Be­din­gun­gen bie­ten auch Lud­wigs­ha­fen und Fran­ken­thal (sie­he Ta­bel­le). Den stärks­ten An­stieg der Kauf­prei­se un­ter den zwölf Re­gio­nen mit den nied­rigs­ten Ver­viel­fäl­ti­gern der Top-40-Re­gio­nen er­war­tet das HW­WI bis 2035 mit 1,2 Pro­zent pro Jahr im bran­den­bur­gi­schen Land­kreis Dah­me-Spree­wald.

Un­ter den ver­blei­ben­den 28 Re­gio­nen der Top 40 ste­chen wei­te­re neun Ge­bie­te mit ei­nem be­son­ders po­si­ti­ven Preis­t­rend von min­des­tens 1,0 Pro­zent pro Jahr her­vor. Der höchs­te Preis­an­stieg un­ter die­sen neun Re­gio­nen mit Ver­viel­fäl­ti­gern zwi­schen 23,5 und 25 wird für den bran­den­bur­gi­schen Land­kreis Bar­nim im Um­land von Ber­lin mit 1,3 Pro­zent p.a. er­war­tet. Mit ei­nem Ver­viel­fäl­ti­ger von 23,9 sind die durch­schnitt­li­chen Kauf­prei­se im Ver­hält­nis zur Net­to­kalt­mie­te mo­derat. Ein Ver­viel­fäl­ti­ger in glei­cher Hö­he er­rech­net sich auch für den nie­der­säch­si­schen Land­kreis Har­burg, der an die Han­se­stadt Ham­burg grenzt. Hier liegt das pro­gnos­ti­zier­te rea­le Preis­wachs­tum bis 2035 bei 1,2 Pro­zent pro Jahr. Den nied­rigs­ten Ver­viel­fäl­ti­ger un­ter den neun Re­gio­nen weist der Land­kreis Stor­marn mit 23,7 auf. Die Preis­pro­gno­se bis 2035 liegt hier bei 1,1 Pro­zent pro Jahr.

„Je nied­ri­ger der re­gio­na­le Ver­viel­fäl­ti­ger und je hö­her die pro­gnos­ti­zier­te Preis­ent­wick­lung aus­fällt, des­to grö­ßer sind die Ren­di­te­chan­cen ei­ner Im­mo­bi­li­en­in­ves­ti­ti­on“, sagt Beer­mann. „Für Selbst­nut­zer*in­nen weist ein ho­her re­gio­na­ler Ver­viel­fäl­ti­ger dar­auf hin, dass sich ei­ne In­ves­ti­ti­on ge­gen­über dem Woh­nen zur Mie­te erst in vie­len Jah­ren ren­tie­ren könn­te. Für In­ves­tor*in­nen gilt: Je hö­her der Ver­viel­fäl­ti­ger beim Er­werb ei­ner Woh­nung ist, des­to ge­rin­ger fällt die an­fäng­lich zu er­war­ten­de Miet­ren­di­te aus.“ 

Hinter­grund­infor­ma­tionen zum Postbank Wohn­atlas 2025

Der Post­bank Woh­nat­las ist ei­ne jähr­lich er­schei­nen­de, mehr­tei­li­ge Stu­di­en­rei­he, die den deut­schen Im­mo­bi­li­en­markt un­ter ver­schie­de­nen As­pek­ten re­gio­nal bis auf Kreis­ebe­ne be­leuch­tet. Für die vor­lie­gen­de Ana­ly­se, die den drit­ten Stu­di­en­teil des dies­jäh­ri­gen Woh­nat­las dar­stellt, wur­de un­ter der Lei­tung von Di­plom-Volks­wir­tin Dör­te Nitt-Drie­ßel­mann, Se­ni­or Re­se­ar­che­rin beim Ham­bur­ger Welt­Wirt­schafts­In­sti­tut (HW­WI), die Im­mo­bi­li­en­preis­ent­wick­lung in den 400 deut­schen Land­krei­sen und kreis­frei­en Städ­ten un­ter­sucht.

Kontakt

Oliver Rittmaier
Mediensprecher