Diese Regionen bieten Investitionschancen beim Kauf von Eigentumswohnungen aus dem Bestand

40 von 400 Re­gio­nen in Deutsch­land bie­ten der­zeit sehr gu­te Be­din­gun­gen für den Kauf von Ei­gen­tums­woh­nun­gen aus dem Be­stand. Hier kom­men zwei Fak­to­ren zu­sam­men: Ers­tens be­steht in die­sen Re­gio­nen die Aus­sicht auf deut­li­che Wert­stei­ge­run­gen bis 2035 mit er­war­te­ten rea­len, al­so in­fla­ti­ons­be­rei­nig­ten, An­stie­gen der Im­mo­bi­li­en­prei­se um 0,6 Pro­zent oder mehr pro Jahr. Zwei­tens ist hier das Preis­ni­veau für Wohn­ei­gen­tum im Ver­gleich zu den Mie­ten mo­derat: 2024 la­gen die Kauf­prei­se bei we­ni­ger als 25 Jah­res­net­to­kalt­mie­ten. Die­se Ge­bie­te mit sehr at­trak­ti­ven In­ves­ti­ti­ons­chan­cen ver­tei­len sich auf neun Bun­des­län­der. Die süd­li­che Hälf­te Deutsch­lands ist mit 23 Re­gio­nen be­son­ders stark ver­tre­ten. Das sind zen­tra­le Er­geb­nis­se der Stu­die „Post­bank Woh­nat­las 2025“. Die Un­ter­su­chung führ­ten Ex­pert*in­nen des Ham­bur­ger Welt­wirt­schafts­in­sti­tuts (HW­WI) im Auf­trag der Post­bank durch.

Wäh­rend die Wert­ent­wick­lung bis 2035 in den meis­ten Re­gio­nen Deutsch­lands nach oben zeigt, ver­güns­tig­te sich im ver­gan­ge­nen Jahr in 363 von 400 Ge­bie­ten der Im­mo­bi­li­en­kauf ge­gen­über der Miet­zah­lung. 2024 kos­te­te ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung im Be­stand im Durch­schnitt über al­le Land­krei­se und kreis­frei­en Städ­te 0,7 Pro­zent we­ni­ger als im Vor­jahr. Im glei­chen Zeit­raum stie­gen die Net­to­kalt­mie­ten um 5,1 Pro­zent. Die­se Ent­wick­lung spie­gelt sich im so­ge­nann­ten Ver­viel­fäl­ti­ger wi­der: Er gibt an, wie vie­le Jah­res­net­to­kalt­mie­ten für ei­ne ver­gleich­ba­re Ei­gen­tums­woh­nung im Be­stand zu zah­len wä­ren. Im Durch­schnitt über al­le Land­krei­se und kreis­frei­en Städ­te lag die­ser Wert im Jahr 2024 bei 24,8. Ein Jahr zu­vor kam der Ver­viel­fäl­ti­ger noch auf ei­nen bun­des­wei­ten Durch­schnitt von 26,3. 

Be­son­ders stark war der Rück­gang in den sie­ben grö­ß­ten deut­schen Städ­ten. Dort san­ken die Kauf­prei­se 2024 im Ver­gleich zum Vor­jahr um durch­schnitt­lich 2,3 Jah­res­net­to­kalt­mie­ten. In den üb­ri­gen Groß­städ­ten fiel der Rück­gang mit mi­nus 1,4 deut­lich mo­dera­ter aus. Da­zwi­schen lie­gen die Land­krei­se und Mit­tel­städ­te, in de­nen 1,6 Jah­res­net­to­kalt­mie­ten we­ni­ger als noch im Jahr zu­vor für den Kauf ei­ner ver­gleich­ba­ren Woh­nung auf­ge­wen­det wer­den muss­ten.

„Trotz ge­sun­ke­ner Prei­se in vie­len Re­gio­nen Deutsch­lands sind die Kauf­prei­se für Im­mo­bi­li­en wei­ter­hin hoch – vor al­lem in Me­tro­pol- und Fe­ri­en­re­gio­nen“, sagt Ma­nu­el Beer­mann, Lei­ter Pro­dukt­ma­nage­ment Im­mo­bi­li­en bei der Pri­vat­kun­den­bank in Deutsch­land. „In­ves­ti­tio­nen in Ei­gen­tums­woh­nun­gen kön­nen sich dem Post­bank Woh­nat­las zu­fol­ge je­doch auch bei ho­hen Preis­ni­veaus in Deutsch­land noch loh­nen – un­ter zwei Vor­aus­set­zun­gen: ver­hält­nis­mä­ßig mo­dera­te Kauf­prei­se im Ver­gleich zur Net­to­kalt­mie­te und die Aus­sicht auf wei­te­re rea­le Wert­stei­ge­run­gen.“ 

Ver­viel­fäl­ti­ger an der Nord­see­küs­te be­son­ders hoch

Re­gio­nal ist die Dif­fe­renz zwi­schen Miet- und Kauf­prei­sen an der Nord­see­küs­te be­son­ders hoch. Im Durch­schnitt der sie­ben Land­krei­se die­ser Fe­ri­en­re­gi­on liegt der Kauf­preis bei 44,1 Jah­res­net­to­kalt­mie­ten. Am teu­ers­ten ist der Kauf ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung aus dem Be­stand im Kreis Nord­fries­land, zu dem auch die Fe­ri­en­in­seln Am­rum, Föhr und Sylt ge­hö­ren. Wer hier Wohn­ei­gen­tum er­wer­ben will, muss im Schnitt 70,3 Jah­res­net­to­kalt­mie­ten für den Kauf auf­brin­gen – so viel wie nir­gend­wo sonst in Deutsch­land. Al­ler­dings ha­ben sich Kauf­prei­se und Mie­ten im Ver­gleich zum Vor­jahr et­was an­ge­nä­hert: 2023 lag der Ver­viel­fäl­ti­ger noch bei 80,1. Gleich hin­ter Nord­fries­land folgt der nie­der­säch­si­sche Land­kreis Au­rich mit den In­seln Juist, Nor­der­ney und Bal­trum. Hier liegt der Ver­viel­fäl­ti­ger bei 60,7. Dies ent­spricht ei­nem Rück­gang von 2,4 ge­gen­über dem Vor­jahr.

Auch an der Ost­see­küs­te sind die Ver­viel­fäl­ti­ger im Durch­schnitt der acht Land­krei­se der Fe­ri­en­re­gi­on mit 35,8 über­durch­schnitt­lich hoch. An der Spit­ze liegt der Land­kreis Vor­pom­mern-Rü­gen. Hier kos­tet ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung aus dem Be­stand im Durch­schnitt das 48-fa­che der Jah­res­net­to­kalt­mie­te – der dritt­höchs­te Ver­viel­fäl­ti­ger in ganz Deutsch­land. Al­ler­dings mit sin­ken­der Ten­denz: Im Vor­jahr lag der Ver­viel­fäl­ti­ger noch bei 52,9. An fünf­ter Stel­le liegt bun­des­weit der Land­kreis Ros­tock mit 44,4 (2023: 49,3). 

Ei­ne wei­te­re teu­re Re­gi­on sind die elf Land­krei­se des Al­pen­raums mit ei­nem durch­schnitt­li­chen Ver­viel­fäl­ti­ger von 33,1. Am grö­ß­ten ist die Dif­fe­renz zwi­schen Kauf­preis und Mie­te im baye­ri­schen Land­kreis Mies­bach. Hier kos­tet ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung im Be­stand durch­schnitt­lich 44,6 Jah­res­net­to­kalt­mie­ten (2023: 47,8). Das ent­spricht Rang vier in Deutsch­land. Der baye­ri­sche Land­kreis Gar­misch-Par­ten­kir­chen liegt mit ei­nem Wert von 39,2 (2023: 43,6) bun­des­weit auf Platz neun.

„In den meis­ten deut­schen Re­gio­nen sind die Kauf­prei­se in Re­la­ti­on zu den Net­to­kalt­mie­ten 2024 ge­sun­ken, das macht Ei­gen­tums­woh­nun­gen dort at­trak­ti­ver als ein Jahr zu­vor. Für Selbst­nut­zer*in­nen kann sich der Kauf ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung im Ver­gleich zur Mie­te so­mit frü­her ren­tie­ren“, sagt Beer­mann. „Aber auch bei die­ser po­si­ti­ven Ent­wick­lung be­darf der Im­mo­bi­li­en­kauf in Re­gio­nen mit ho­hem Ver­viel­fäl­ti­ger ei­ner sorg­fäl­ti­gen Prü­fung. Denn er birgt im­mer das Ri­si­ko, dass künf­ti­ge er­war­te­te Preis­stei­ge­run­gen be­reits in die ak­tu­el­le Be­wer­tung ein­ge­flos­sen sind und beim Wie­der­ver­kauf Ver­lus­te ent­ste­hen.“