Wo Eigentumswohnungen im Bestand noch wertvoller werden

Medieninformation vom 09.05.2025
HWWI berechnet, wie sich Kaufpreise bis 2035 entwickeln • Höchste Anstiege in Groß- und Mittelstädten sowie Metropol- und Ferienregionen • Rückgang in ländlichen Gebieten Ost- und Mitteldeutschlands und an den Grenzen

Postbank Wohnatlas 2025:
Wo Eigentumswohnungen im Bestand noch wertvoller werden

Die Prei­se für Wohn­ei­gen­tum sind in den ver­gan­ge­nen Jah­ren bun­des­weit vie­ler­orts ge­sun­ken. Lang­fris­tig zeigt die Wert­ent­wick­lung in den meis­ten Re­gio­nen je­doch nach oben: Bis 2035 sol­len die Kauf­prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen im Be­stand im Durch­schnitt über al­le Land­krei­se und kreis­frei­en Städ­te re­al, al­so in­fla­ti­ons­be­rei­nigt, um 0,4 Pro­zent pro Jahr stei­gen. Be­son­ders stark fällt der rea­le jähr­li­che Preis­an­stieg vor­aus­sicht­lich in ei­ni­gen Groß- und Mit­tel­städ­ten, in den Um­land­re­gio­nen der sie­ben grö­ß­ten Me­tro­po­len („Big 7“), in Tei­len Süd­deutsch­lands und in ei­ni­gen Fe­ri­en­re­gio­nen aus. Dies sind zen­tra­le Er­geb­nis­se der Stu­die „Post­bank Woh­nat­las 2025“. Die Un­ter­su­chung führ­ten Ex­pert*in­nen des Ham­bur­ger Welt­wirt­schafts­in­sti­tuts (HW­WI) im Auf­trag der Post­bank durch. Ih­re Be­rech­nun­gen zei­gen, wie sich die Kauf­prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen im Be­stand bis 2035 ent­wi­ckeln könn­ten.

Nur ge­rin­ge rea­le Preis­zu­wäch­se pro­gnos­ti­ziert das HW­WI un­ter an­de­rem für meh­re­re Re­gio­nen in Nord­rhein-West­fa­len und Rhein­land-Pfalz, aber auch für ei­ni­ge Ge­bie­te in Nie­der­sach­sen so­wie im Nord­os­ten Bay­erns. Preis­rück­gän­ge sind in sehr länd­lich ge­präg­ten Re­gio­nen Ost- und Mit­tel­deutsch­lands so­wie in ei­ni­gen grenz­na­hen Ge­bie­ten zu er­war­ten.

„Lang­fris­tig wer­den die Wert­ent­wick­lun­gen auf dem Im­mo­bi­li­en­markt vor al­lem durch die de­mo­gra­fi­schen so­wie die wirt­schaft­li­chen Ent­wick­lun­gen der je­wei­li­gen Re­gio­nen be­stimmt. In Ge­bie­ten mit star­kem Zu­zug, vie­len Ar­beits­plät­zen und stei­gen­den Löh­nen blei­ben Ei­gen­tums­woh­nun­gen be­gehrt und die Prei­se zie­hen wei­ter­hin an. Vie­le Groß­städ­te und ihr Um­land ge­hö­ren da­her zu den Re­gio­nen mit re­la­tiv ho­her Wert­ent­wick­lun­g“, sagt Ma­nu­el Beer­mann, Lei­ter Pro­dukt­ma­nage­ment Im­mo­bi­li­en der Pri­vat­kun­den­bank in Deutsch­land.

Stei­gen­de rea­le Durch­schnitts­prei­se in 13 Bun­des­län­dern er­war­tet

Un­ter den Bun­des­län­dern dürf­te der An­stieg der rea­len Kauf­prei­se im Durch­schnitt in Schles­wig-Hol­stein am höchs­ten aus­fal­len. Dort rech­net das HW­WI bis 2035 über al­le Re­gio­nen mit ei­nem jähr­li­chen Preis­an­stieg von 0,7 Pro­zent, ge­folgt von Ba­den-Würt­tem­berg und Bay­ern (bei­de 0,6 Pro­zent). Für drei Bun­des­län­der geht die Pro­gno­se da­ge­gen von durch­schnitt­lich sin­ken­den Kauf­prei­sen bis 2035 aus. In Sach­sen-An­halt fal­len die Prei­se laut Pro­gno­se im Durch­schnitt über die vier­zehn Land­krei­se und kreis­frei­en Städ­te des Bun­des­lan­des re­al um 0,4 Pro­zent pro Jahr. Auch in Thü­rin­gen (-0,2 Pro­zent) und Sach­sen (-0,1 Pro­zent) ist im Durch­schnitt mit sin­ken­den rea­len Kauf­prei­sen zu rech­nen.

„In Sach­sen-An­halt, Thü­rin­gen und Sach­sen sinkt die Zahl der Ein­woh­ner*in­nen am stärks­ten im bun­des­wei­ten Ver­gleich. Gleich­zei­tig al­tert die Be­völ­ke­rung dort über­durch­schnitt­lich, ins­be­son­de­re im länd­li­chen Raum. Dies führt zu sin­ken­den Kauf­prei­sen. Aus­nah­men sind die meis­ten Groß- und Mit­tel­städ­te“, sagt Beer­mann.

Leipzig führt Liste mit der höchsten prog­nosti­zierten Kauf­preis­steigerung bis 2035 an

Ei­ne die­ser Aus­nah­men ist Leip­zig. Von al­len 400 bun­des­weit un­ter­such­ten Land­krei­sen und kreis­frei­en Städ­ten er­war­ten die Ex­pert*in­nen hier bis 2035 den höchs­ten An­stieg der Kauf­prei­se. Das pro­gnos­ti­zier­te Wachs­tum liegt dort im Durch­schnitt bei re­al 1,9 Pro­zent pro Jahr. Die Grün­de für die­sen Preis­auf­trieb sind viel­fäl­tig: Laut Pro­gno­sen wird in Leip­zig das ver­füg­ba­re Ein­kom­men bis 2035 deut­lich stei­gen. Zu­dem wird die Be­völ­ke­rung um vier Pro­zent wach­sen und sich da­bei leicht ver­jün­gen. Von al­len 400 Re­gio­nen Deutsch­lands wird für Leip­zig der höchs­te pro­zen­tua­le An­stieg an Per­so­nen im Er­werbs­al­ter er­war­tet. Ein wei­te­rer wich­ti­ger Fak­tor für die­se Pro­gno­se sind die im Ver­gleich zu an­de­ren Groß­städ­ten im­mer noch re­la­tiv güns­ti­gen Kauf­prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen im Be­stand von durch­schnitt­lich 3.231 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter im Jahr 2024.

Mit deut­li­chem Ab­stand fol­gen meh­re­re Land­krei­se im Um­land von Ber­lin und Ham­burg so­wie der Land­kreis Kon­stanz in Ba­den-Würt­tem­berg. An­ge­führt wird das Ver­fol­ger­feld vom Land­kreis Bar­nim in Bran­den­burg. Hier rech­net das HW­WI mit ei­nem durch­schnitt­li­chen Preis­zu­wachs von 1,3 Pro­zent pro Jahr bis 2035.

Besonders hohe Wert­steigerung in Groß­städten erwartet

Auf kom­mu­na­ler Ebe­ne fal­len laut Pro­gno­se die Preis­zu­wäch­se in den Groß­städ­ten mit Aus­nah­me der Big 7 am grö­ß­ten aus. Dort wer­den die Kauf­prei­se bis 2035 vor­aus­sicht­lich über al­le Städ­te um durch­schnitt­lich 0,6 Pro­zent pro Jahr stei­gen, ge­folgt von den Mit­tel­städ­ten mit 0,5 Pro­zent und den Big 7 mit 0,4 Pro­zent. In den Land­krei­sen ist da­ge­gen über al­le Re­gio­nen im Durch­schnitt ein et­was ge­rin­ge­res jähr­li­ches Wachs­tum von 0,3 Pro­zent zu er­war­ten.

Ge­gen den Trend in ih­rem Bun­des­land ste­hen drei ost­deut­sche Städ­te an der Spit­ze der Groß­städ­te mit der dy­na­mischs­ten pro­gnos­ti­zier­ten Kauf­preis­ent­wick­lung pro Jahr bis 2035. Mit Leip­zig und Dres­den lie­gen gleich zwei säch­si­sche Städ­te ganz vor­ne. Letz­te­re hat mit durch­schnitt­lich 3.047 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter im Jahr 2024 eben­falls noch ver­gleichs­wei­se mo­dera­te Kauf­prei­se. Dem­entspre­chend rech­net das HW­WI in der Ba­rock­stadt an der El­be mit ei­ner durch­schnitt­li­chen Wert­stei­ge­rung von 1,0 Pro­zent pro Jahr. Mit Er­furt liegt ei­ne thü­rin­gi­sche Stadt auf Platz drei. Hier sol­len die Kauf­prei­se bis 2035 um durch­schnitt­lich 0,9 Pro­zent pro Jahr stei­gen.

„Un­se­re Pro­gno­sen zei­gen Durch­schnitts­wer­te für gan­ze Re­gio­nen. Im Ein­zel­fall kön­nen die Prei­se je nach La­ge, An­bin­dung und Aus­stat­tung stark ab­wei­chen“, sagt Beer­mann. „Wer kei­ne Ka­pi­tal­an­la­ge, son­dern ein Zu­hau­se für die ei­ge­ne Fa­mi­lie sucht, fin­det auch in Re­gio­nen mit sta­gnie­ren­den oder leicht sin­ken­den Prei­sen gu­te In­ves­ti­ti­ons­chan­cen. Denn ei­ne ab­be­zahl­te Im­mo­bi­lie kann lang­fris­tig ein wich­ti­ger Bau­stein der Al­ters­vor­sor­ge sein.“

Kauf­preis­pro­gno­se mit dem HW­WI-Woh­nungs­markt­mo­dell

Im Rah­men der Kauf­preis­pro­gno­se für die 400 kreis­frei­en Städ­te und Land­krei­se wer­den An­ge­bots- und Nach­fra­ge­ent­wick­lun­gen auf Ba­sis ver­schie­de­ner Re­gio­nal­da­ten zur Be­völ­ke­rungs- und Al­ters­struk­tur, Haus­halts­grö­ße, Ein­kom­mens­ent­wick­lung so­wie zu Wohn­aus­ga­ben und Woh­nungs­an­ge­bo­ten mo­del­liert. Das HW­WI-Woh­nungs­markt­mo­dell voll­zieht nach, wie sich die­se Fak­to­ren wech­sel­sei­tig be­ein­flus­sen. Am En­de der Mo­dell­rech­nung steht die Kauf­preis­pro­gno­se für den Zeit­raum 2024 bis 2035. Aus­ge­wie­sen wird der durch­schnitt­li­che jähr­li­che rea­le Preis­t­rend.

Hinter­grund­infor­ma­tionen zum Postbank Wohn­atlas 2025

Der Post­bank Woh­nat­las ist ei­ne jähr­lich er­schei­nen­de, mehr­tei­li­ge Stu­di­en­rei­he, die den deut­schen Im­mo­bi­li­en­markt un­ter ver­schie­de­nen As­pek­ten re­gio­nal bis auf Kreis­ebe­ne be­leuch­tet. Für die vor­lie­gen­de Preis­pro­gno­se, die den zwei­ten Stu­di­en­teil des dies­jäh­ri­gen Woh­nat­las dar­stellt, wur­de un­ter der Lei­tung von Di­plom-Volks­wir­tin Dör­te Nitt-Drie­ßel­mann, Se­ni­or Re­se­ar­che­rin beim Ham­bur­ger Welt­Wirt­schafts­In­sti­tut (HW­WI), die Im­mo­bi­li­en­preis­ent­wick­lung in den 400 deut­schen Land­krei­sen und kreis­frei­en Städ­ten un­ter­sucht.

Kontakt

Oliver Rittmaier
Mediensprecher