Hier lohnt sich der Wohnungskauf im Kölner Umland für Pendler*innen

Die Im­mo­bi­li­en­prei­se in Deutsch­land sind 2024 leicht ge­sun­ken, in den Groß­städ­ten blei­ben sie je­doch hoch. Wer sich da­her für den Kauf ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung im Um­land statt in der In­nen­stadt ei­ner Me­tro­po­le ent­schei­det, kann wei­ter­hin Geld spa­ren. In Köln lag der durch­schnitt­li­che Qua­drat­me­ter­preis für Be­stands­bau­ten bei 4.881 Eu­ro. Im Um­land war Wohn­ei­gen­tum da­ge­gen im Schnitt min­des­tens 1.000 Eu­ro güns­ti­ger.

Doch aus dem Um­land in die Köl­ner In­nen­stadt zur Ar­beit zu pen­deln, kos­tet Zeit und Geld: Wer im Um­land wohnt, zahlt mehr für Kraft­stoff, La­de­strom oder ÖPNV-Ti­ckets und ver­liert Zeit. Das Ham­bur­gi­sche Welt­Wirt­schafts­In­sti­tut (HW­WI) hat für die Postbank ei­ne Mo­dell­rech­nung für die Pen­del­kos­ten ent­wi­ckelt. Der Postbank Woh­nat­las 2025 zeigt, wie vie­le Jah­re sich der Im­mo­bi­li­en­er­werb im Um­land lohnt und wann die Pen­del­kos­ten den Preis­vor­teil auf­ge­zehrt ha­ben. Im Mo­dell pen­delt je Haus­halt ei­ne Per­son zur Ar­beit. Ne­ben ei­ner Voll­zeit­tä­tig­keit wur­de auch der Fak­tor Ho­me­of­fice oder Teil­zeit mit drei statt fünf Pen­del­ta­gen pro Wo­che be­rück­sich­tigt.

Die Un­ter­su­chung des HW­WI ver­gleicht den Kauf ei­ner durch­schnitt­lich teu­ren 70 Qua­drat­me­ter bzw. 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Woh­nung in Köln zur Selbst­nut­zung mit gleich gro­ßen Im­mo­bi­li­en in den kreis­frei­en Städ­ten Bonn und Le­ver­ku­sen so­wie in den grö­ß­ten Ort­schaf­ten der fünf Land­krei­se Mett­mann, Rhein-Kreis Neuss, Rhein-Erft-Kreis, Rhei­nisch-Ber­gi­scher Kreis und Rhein-Sieg-Kreis. Ne­ben den je­weils vier be­völ­ke­rungs­reichs­ten Städ­ten wur­den aus den Land­krei­sen al­le Kom­mu­nen mit mehr als 20.000 Ein­woh­ner*in­nen in die Ana­ly­se ein­be­zo­gen. Ins­ge­samt hat das HW­WI so­mit 47 Städ­te und Ge­mein­den im Um­land Kölns un­ter­sucht. Da Im­mo­bi­li­en in ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­nen grö­ße­ren Ort­schaf­ten im Um­land deut­lich teu­rer sind als in ab­ge­le­ge­nen klei­ne­ren Ge­mein­den, gin­gen die Ex­pert*in­nen bei ih­ren Ana­ly­sen von ei­nem Preis­auf­schlag von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses aus. Für die kreis­frei­en Städ­te Bonn und Le­ver­ku­sen wur­de hin­ge­gen mit dem Durch­schnitts­preis kal­ku­liert.

Dar­über hin­aus hat das HW­WI den Kauf­preis­vor­teil im Speck­gür­tel mit den jähr­li­chen Pen­del­kos­ten ge­gen­ge­rech­net. In die Rech­nung flie­ßen ne­ben Kos­ten für das Ti­cket im öf­fent­li­chen Per­so­nen­nah­ver­kehr (ÖPNV) oder für das Fahr­zeug in­klu­si­ve Kraft­stoff bzw. La­de­strom auch der hö­he­re Zeit­auf­wand fürs Pen­deln ein. Die Kos­ten für die Au­to­fahrt lie­gen nach Ab­zug der Steu­er­ver­güns­ti­gun­gen durch die Ent­fer­nungs­pau­scha­le bei 0,45 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter und ab ei­ner ein­fa­chen Ent­fer­nung von 21 Ki­lo­me­tern bei 0,43 Eu­ro. Die Fahrt mit Bus und Bahn wird mit 0,14 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter ver­an­schlagt, ab 21 Ki­lo­me­tern be­trägt der Preis 0,12 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter. Durch das Deutsch­land­ti­cket sind die jähr­li­chen Mo­bi­li­täts­kos­ten im ÖPNV nach Ab­zug von Steu­er­ver­güns­ti­gun­gen auf 645 Eu­ro ge­de­ckelt. Hin­zu kom­men die Zeit­kos­ten: Der zu­sätz­li­che Zeit­auf­wand für das Pen­deln vom Um­land in die Me­tro­po­le wur­de mit dem im Jahr 2024 in Köln er­ziel­ten Brut­to­lohn von 30,75 Eu­ro je Stun­de be­wer­tet.

Le­ver­ku­sen und Hürth bie­ten den längs­ten Preis­vor­teil für ÖPNV-Pendler*innen

Beim Ver­gleich ei­ner 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in der Me­tro­po­le und im Um­land liegt das 17 Ki­lo­me­ter ent­fern­te Le­ver­ku­sen vorn: Pend­ler*in­nen pro­fi­tie­ren dort am längs­ten vom güns­ti­ge­ren Woh­nungs­kauf. Oh­ne Ho­me­of­fice und an 220 Pen­del­ta­gen pro Jahr mit den öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln ist der Preis­vor­teil erst nach 33,9 Jah­ren auf­ge­braucht. Bei der Fahrt mit dem Au­to schrumpft der Vor­teil auf 18,3 Jah­re. Da­mit sich der Kauf lohnt, soll­ten die er­höh­ten Pen­del­kos­ten min­des­tens 25 Jah­re lang durch die Kauf­prei­ser­spar­nis­se ge­deckt wer­den. Dies ent­spricht in der Re­gel der rest­li­chen Le­bens­ar­beits­zeit von Im­mo­bi­li­en­käu­fer*in­nen, die in Deutsch­land im Durch­schnitt 40 Jah­re alt sind. Un­ter die­sen Be­din­gun­gen lohnt sich das Pen­deln für ÖPNV-Nut­zer*in­nen oh­ne Ho­me­of­fice-Op­ti­on beim Kauf ei­ner 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in drei Um­land­städ­ten von Köln, für Au­to­fah­rer*in­nen da­ge­gen in kei­ner.

Auch Hürth lohnt sich: Dort liegt der Qua­drat­me­ter­preis für ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung durch­schnitt­lich rund 1.200 Eu­ro un­ter dem Köl­ner Ni­veau. Der Preis­vor­teil hält beim Pen­deln mit dem ÖPNV 27,2 Jah­re. In Pul­heim lohnt sich der Im­mo­bi­li­en­kauf eben­falls über 25 Jah­re, wenn Bus und Bahn ge­nutzt wer­den. Wer mit dem Pkw pen­delt, hat nur in zwei Ort­schaf­ten ei­nen leich­ten Vor­teil ge­gen­über ÖPNV-Pend­ler*in­nen. In Wes­se­ling pro­fi­tie­ren Au­to­fah­rer*in­nen 12,2 Jah­re und da­mit 1,8 Jah­re län­ger als Nut­zer*in­nen von Bus und Bahn. In Wer­mels­kir­chen sind es 6,1 Jah­re – ein Plus von 0,4 Jah­ren.

„Le­ver­ku­sen ist mit dem ÖPNV in nur 16 Mi­nu­ten vom Köl­ner Haupt­bahn­hof zu er­rei­chen. Nach Hürth fährt man so­gar nur zwölf Mi­nu­ten, nach Pul­heim sind es 13 Mi­nu­ten – so gut an­ge­bun­de­ne Um­land­städ­te sind für Kauf­in­ter­es­sier­te at­trak­ti­v“, sagt Ma­nu­el Beer­mann, Lei­ter Pro­dukt­ma­nage­ment Im­mo­bi­li­en der Pri­vat­kun­den­bank in Deutsch­land. „Wer im Um­land kau­fen will, soll­te nicht nur auf den güns­ti­gen Qua­drat­me­ter­preis schau­en. Auch die Fahrt­kos­ten und der Zeit­auf­wand zäh­len – der Pen­del­kos­ten­rech­ner hilft bei der Ein­schät­zung. Ge­nau­so wich­tig sind auch per­sön­li­che Vor­lie­ben, et­wa die Nä­he zu Ki­tas und Bahn­hof und die Aus­stat­tung der Woh­nung.“

Fa­mi­li­en und Haus­hal­te mit Platz­be­darf pro­fi­tie­ren in fast al­len Umlandstädten

Kin­der­zim­mer, ein grö­ße­rer Ess­tisch, mehr Stau­raum und ein Ar­beits­platz: Ge­ra­de Fa­mi­li­en be­nö­ti­gen viel Platz. Ei­ne 120 Qua­drat­me­ter gro­ße Ei­gen­tums­woh­nung in der Me­tro­po­le ist schwer zu fin­den und teu­er. Zu­dem braucht es viel Ei­gen­ka­pi­tal. Wer im Um­land kauft und an fünf Ar­beits­ta­gen mit Bus und Bahn nach Köln pen­delt, pro­fi­tiert in elf Städ­ten län­ger als 25 Jah­re vom güns­ti­ge­ren Kauf­preis, mit dem Au­to sind es nur zwei.

Den längs­ten Vor­teil bie­tet er­neut Le­ver­ku­sen, dort dau­ert es rein rech­ne­risch 58,1 Jah­re, um die güns­ti­ge­ren Kauf­prei­se ge­gen­über der Me­tro­po­le durch die ÖPNV-Nut­zung an Ar­beits­ta­gen auf­zu­brau­chen. Wer mit dem Au­to pen­delt, kommt da­ge­gen auf 31,4 Jah­re. Aus Hürth lohnt sich der Weg mit Bus und Bahn in die Me­tro­po­le 46,6 Jah­re lang, mit dem Au­to sind es 25 Jah­re. Auch Pul­heim, Dor­ma­gen, und Brühl bie­ten mehr als 30 Jah­re Preis­vor­tei­le bei Nut­zung des ÖPNV.

„In ei­ni­gen Re­gio­nen hält der Kauf­preis­vor­teil für grö­ße­re Ei­gen­tums­woh­nun­gen so lan­ge an, dass sich ein Kauf im Speck­gür­tel auch für jün­ge­re Fa­mi­li­en und Paa­re lohnt, selbst wenn ein Fa­mi­li­en­mit­glied das ge­sam­te Be­rufs­le­ben über an fünf Ar­beits­ta­gen in die Groß­stadt pen­deln mus­s“, sagt Beer­mann.

Käu­fer*in­nen von 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Woh­nun­gen im Um­land, die an fünf Ar­beits­ta­gen mit dem Au­to pen­deln, sind an zwei Or­ten ge­gen­über dem ÖPNV im Vor­teil. In Wes­se­ling pro­fi­tie­ren Pkw-Fah­rer*in­nen 20,9 Jah­re statt 17,8 Jah­re mit Bus und Bahn. Et­was ge­rin­ger ist der Un­ter­schied in Wer­mels­kir­chen (10,5 Jah­re vs. 9,8 Jah­re).

Nicht al­le un­ter­such­ten Städ­te sind gut an Köln an­ge­bun­den. Hei­li­gen­haus im Land­kreis Mett­mann liegt bei­spiels­wei­se 57 Ki­lo­me­ter ent­fernt. Pend­ler*in­nen brau­chen mit Bus und Bahn 87 Mi­nu­ten, mit dem Au­to sind es 50 Mi­nu­ten. Die Stre­cke nach Wacht­berg ist 45 Ki­lo­me­ter lang. Mit dem ÖPNV sind Fahr­gäs­te ab der Orts­mit­te noch 70 Mi­nu­ten un­ter­wegs. Nur vier Mi­nu­ten we­ni­ger dau­ert die Fahrt vom Wülfra­ther Zen­trum aus. Je nach Ent­fer­nung von Tür zu Tür (Ar­beits­stät­te und Wohn­ort) fällt wei­te­re Zeit an, die ge­ge­be­nen­falls mit Kos­ten ver­bun­den ist (zum Bei­spiel für län­ge­re Kin­der­be­treu­ung).

„Kauf­in­ter­es­sier­te soll­ten ne­ben den Qua­drat­me­ter­prei­sen auch ei­nen Blick auf die Fahrt­zei­ten und die Häu­fig­keit der Ver­bin­dung wer­fen so­wie un­vor­her­ge­se­he­ne Ver­spä­tun­gen ein­kal­ku­lie­ren“, rät Beer­mann. „Dis­ku­tie­ren Sie ehr­lich und mög­lichst un­ter Be­rück­sich­ti­gung al­ler As­pek­te die Vor- und Nach­tei­le al­ter­na­ti­ver Wohn­or­te. Und las­sen Sie sich bei Fra­gen zu La­ge, mög­li­cher Wert­ent­wick­lung, Sa­nie­rungs­be­dar­fen und En­er­gie­ef­fi­zi­enz pro­fes­sio­nell be­ra­ten.“

Be­son­ders at­trak­ti­ve Kauf­preis­vor­tei­le für Pend­ler*in­nen mit Ho­me­of­fice-Op­ti­on

Mo­bi­les Ar­bei­ten und Ho­me­of­fice ge­hö­ren seit der Co­ro­na-Pan­de­mie in vie­len Jobs zum Stan­dard. Das HW­WI hat be­rech­net, wie lan­ge Käu­fer*in­nen vom güns­ti­ge­ren Preis im Um­land pro­fi­tie­ren, wenn sie drei Ta­ge pro Wo­che in Teil­zeit ar­bei­ten oder bei ei­ner Voll­zeit­tä­tig­keit zwei Ta­ge im Ho­me­of­fice sind und der Preis 20 Pro­zent über dem kreis­wei­ten Durch­schnitt liegt. Das Er­geb­nis: Pen­delt das Haus­halts­mit­glied mit zwei Ho­me­of­fice-Ta­gen mit dem ÖPNV zur Ar­beit in die Köl­ner Ci­ty, ren­tiert sich der Kauf ei­ner 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nung in 32 von 47 Re­gio­nen ge­gen­über der Me­tro­po­le. Spit­zen­rei­ter ist Le­ver­ku­sen: Dort dau­ert es rech­ne­risch 89,8 Jah­re, bis der Vor­teil auf­ge­braucht ist. Aber selbst im für Pend­ler*in­nen eher un­at­trak­ti­ven Er­krath hält der Kauf­preis­vor­teil noch 28,4 Jah­re an, trotz ei­ner Ent­fer­nung von 42 Ki­lo­me­tern zur Rhein­me­tro­po­le und ei­ner Fahrt­dau­er von 44 Mi­nu­ten mit der Bahn.

Sin­gles oder Paa­re, die auf 70 Qua­drat­me­tern im Um­land noch ein Ar­beits­zim­mer un­ter­brin­gen kön­nen, sind bei ei­ner pen­deln­den Per­son mit zwei Ta­gen Ho­me­of­fice rein rech­ne­risch in neun Wohn­or­ten län­ger als 25 Jah­re im Vor­teil ge­gen­über In­nen­stadt­be­woh­ner*in­nen – vor­aus­ge­setzt sie nut­zen den ÖPNV. Am längs­ten pro­fi­tie­ren Käu­fer*in­nen mit 52,4 Jah­ren in Le­ver­ku­sen, ge­folgt von Hürth (45,5 Jah­re), Pul­heim (38,7 Jah­re), Dor­ma­gen (36,1 Jah­re) und Brühl (30,5 Jah­re).

Was Pen­deln wirk­lich kos­tet: So funk­tio­niert die Mo­dell­rech­nung

Aus­gangs­punkt für die Mo­dell­rech­nung sind die kal­ku­la­to­ri­schen Kos­ten für den Kauf ei­ner 70 Qua­drat­me­ter bzw. 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nung aus dem Be­stand zu­züg­lich No­tar­ge­büh­ren (zwei Pro­zent vom Kauf­preis) und Grund­er­werbs­steu­er in Köln und im je­wei­li­gen Um­land­kreis. Der Er­werb er­folgt zum je­wei­li­gen Durch­schnitts­preis des Jah­res 2024, wo­bei in den Um­land­städ­ten und -ge­mein­den der Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses zu­grun­de ge­legt wird. Da ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­ne Wohn­la­gen in den be­trach­te­ten grö­ß­ten Um­land­städ­ten der Land­krei­se bei Pend­ler*in­nen be­son­ders be­gehrt sind und nur in den sel­tens­ten Fäl­len zum Durch­schnitts­preis des Land­krei­ses er­wor­ben wer­den kön­nen, wird ein Preis­auf­schlag von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis der je­wei­li­gen Land­krei­se er­ho­ben. Bei kreis­frei­en Städ­ten er­folgt die Be­rech­nung zum Durch­schnitts­preis.

Es pen­delt je­weils ei­ne Per­son des Haus­halts vom Um­land in die Me­tro­po­le. Für die Kal­ku­la­ti­on wird an­ge­nom­men, dass die Fahrt­zei­ten für die Be­woh­ner*in­nen Kölns in­ner­halb der Ci­ty iden­tisch sind mit de­nen der Pend­ler*in­nen von der Haus­tür zum Bahn­hof der be­tref­fen­den Stadt und vom Köl­ner Haupt­bahn­hof zum Ar­beits­platz. Zu­sätz­li­che Pen­del­zei­ten ent­ste­hen für Pend­ler*in­nen al­so vom Um­land-Bahn­hof zum Köl­ner Haupt­bahn­hof. Ana­ly­siert wur­den so­wohl die Fahrt­zei­ten mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln (ÖPNV) als auch mit dem Au­to.

Die Pen­del­kos­ten set­zen sich aus den Ti­cket­prei­sen für Bus und Bahn be­zie­hungs­wei­se den lau­fen­den Kos­ten für das Au­to pro Ki­lo­me­ter zu­sam­men. Hin­zu kom­men die Zeit­kos­ten: Der zu­sätz­li­che Zeit­auf­wand für das Pen­deln vom Um­land in die Me­tro­po­le wur­de mit dem im Mit­tel in Köln er­ziel­ten Brut­to­lohn im Jahr 2024 (30,75 Eu­ro je Stun­de) be­wer­tet. Dar­über hin­aus wur­de ei­ne wei­te­re Va­ri­an­te be­rech­net: Ei­ne Ho­me­of­fice-Lö­sung oder ei­ne Teil­zeit­tä­tig­keit er­laubt es dem Be­rufs­pen­deln­den, nur noch an drei, statt an fünf Ta­gen pro Wo­che ins Bü­ro zu pen­deln (130 statt 220 Ta­ge im Jahr).