Hier lohnt sich der Wohnungskauf für Pendler*innen im Umland von Düsseldorf

Die Im­mo­bi­li­en­prei­se in Deutsch­land sind im ver­gan­ge­nen Jahr zwar leicht ge­sun­ken, in den grö­ß­ten Städ­ten der Re­pu­blik lie­gen sie aber nach wie vor auf ei­nem sehr ho­hen Ni­veau. Wer sich da­her für den Kauf ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung im Um­land statt in der In­nen­stadt ei­ner Me­tro­po­le ent­schei­det, kann wei­ter­hin Geld spa­ren. In Düs­sel­dorf kos­te­te der Qua­drat­me­ter bei Be­stands­bau­ten im Jahr 2024 durch­schnitt­lich 5.006 Eu­ro. Käu­fer*in­nen muss­ten dort im Schnitt rund 2.000 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter mehr aus­ge­ben als für ei­ne durch­schnitt­li­che Im­mo­bi­lie in den um­lie­gen­den Land­krei­sen. In Duis­burg liegt die Er­spar­nis so­gar bei 3.000 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter. 

Wer im Um­land wohnt und in die Groß­stadt zur Ar­beit pen­delt, hat je­doch auch Nach­tei­le: Durch den län­ge­ren Ar­beits­weg ent­ste­hen zu­sätz­li­che Kos­ten für Kraft­stoff, La­de­strom oder ÖPNV-Ti­ckets. Zu­dem muss mehr Zeit ein­ge­plant wer­den. Das Ham­bur­gi­sche Welt­Wirt­schafts­In­sti­tut (HW­WI) hat für die Postbank ei­ne Mo­dell­rech­nung ent­wi­ckelt, mit der sich die­se Pen­del­kos­ten be­zif­fern las­sen. Der Postbank Woh­nat­las 2025 zeigt, wie vie­le Jah­re sich der Im­mo­bi­li­en­er­werb im Um­land rech­net und ab wann der Kos­ten­vor­teil beim Kauf durch die er­höh­ten Pen­del­kos­ten auf­ge­zehrt ist. Im Mo­dell pen­delt je Haus­halt ei­ne Per­son zur Ar­beit. Ne­ben ei­ner Voll­zeit­tä­tig­keit wur­de auch der Fak­tor Ho­me­of­fice oder Teil­zeit mit drei statt fünf Pen­del­ta­gen pro Wo­che be­rück­sich­tigt.

In der Un­ter­su­chung ver­gleicht das HW­WI den Kauf ei­ner durch­schnitt­lich teu­ren 70 Qua­drat­me­ter bzw. 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Woh­nung in der Rhein­me­tro­po­le Düs­sel­dorf zur Selbst­nut­zung mit dem Er­werb ei­ner gleich gro­ßen Im­mo­bi­lie in der kreis­frei­en Stadt Duis­burg so­wie in den 17 grö­ß­ten Städ­ten der Land­krei­se Mett­mann und Rhein-Kreis Neuss. Da die Prei­se für Im­mo­bi­li­en in ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­nen grö­ße­ren Ort­schaf­ten in den Um­land­krei­sen deut­lich über de­nen in ab­ge­le­ge­nen klei­ne­ren Ge­mein­den lie­gen, sind die Ex­pert*in­nen bei ih­ren Ana­ly­sen von ei­nem Preis­auf­schlag von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses aus­ge­gan­gen. Für die kreis­freie Stadt Duis­burg wur­de hin­ge­gen mit dem Durch­schnitts­preis kal­ku­liert.

Dar­über hin­aus hat das HW­WI den Kauf­preis­vor­teil im Speck­gür­tel mit den jähr­li­chen Pen­del­kos­ten ver­rech­net. Da­bei ha­ben die Ex­pert*in­nen ne­ben den Kos­ten für das Ti­cket im öf­fent­li­chen Per­so­nen­nah­ver­kehr (ÖPNV) oder für das Fahr­zeug in­klu­si­ve Kraft­stoff bzw. La­de­strom auch den hö­he­ren Zeit­auf­wand be­rück­sich­tigt. Die Kos­ten für die Au­to­fahrt lie­gen nach Ab­zug der Steu­er­ver­güns­ti­gun­gen durch die Ent­fer­nungs­pau­scha­le bei 0,45 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter und ab ei­ner ein­fa­chen Ent­fer­nung von 21 Ki­lo­me­tern bei 0,43 Eu­ro. Die Fahrt mit Bus und Bahn wird mit 0,14 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter ver­an­schlagt, ab 21 Ki­lo­me­tern be­trägt der Preis 0,12 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter. Durch das Deutsch­land-Ti­cket sind die jähr­li­chen Mo­bi­li­täts­kos­ten im ÖPNV nach Ab­zug von Steu­er­ver­güns­ti­gun­gen auf 645 Eu­ro ge­de­ckelt. Hin­zu kom­men die Zeit­kos­ten: Der zu­sätz­li­che Zeit­auf­wand für das Pen­deln vom Um­land in die Me­tro­po­le wur­de mit dem im Jahr 2024 in Düs­sel­dorf er­ziel­ten Brut­to­lohn von durch­schnitt­lich 32,51 Eu­ro je Stun­de be­wer­tet.

Duis­burg und Er­krath bie­ten ÖPNV-Pend­ler*in­nen den längs­ten Vor­teil bei 70-m²-Woh­nun­gen

Ver­gli­chen mit Düs­sel­dorf pro­fi­tie­ren Pend­ler*in­nen beim Kauf ei­ner 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung am längs­ten von den güns­ti­ge­ren Prei­sen im 28 Ki­lo­me­ter ent­fern­ten Duis­burg. Im ver­gan­ge­nen Jahr kos­te­te der Qua­drat­me­ter in der Rhein-Ruhr-Stadt im Durch­schnitt 1.977 Eu­ro. Wer nicht von zu Hau­se ar­bei­ten kann, und an 220 Ta­gen pro Jahr mit Bus und Bahn nach Düs­sel­dorf pen­delt, hat den Kauf­preis­vor­teil ge­gen­über der Me­tro­po­le erst nach 54,5 Jah­ren auf­ge­braucht. Bei der Fahrt mit dem Au­to schrumpft der Preis­vor­teil auf 18,2 Jah­re. Zum Hin­ter­grund: Für Durch­schnitts­käu­fer*in­nen soll­ten die er­höh­ten Pen­del­kos­ten min­des­tens 25 Jah­re lang durch die Kauf­prei­ser­spar­nis­se ge­deckt wer­den. Dies ent­spricht in der Re­gel der rest­li­chen Le­bens­ar­beits­zeit von Im­mo­bi­li­en­käu­fer*in­nen, die in Deutsch­land im Durch­schnitt 40 Jah­re alt sind.

Der Kauf ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung kann sich für Pend­ler*in­nen eben­falls im 11 Ki­lo­me­ter ent­fern­ten Er­krath (Kreis Mett­mann) loh­nen. Der Preis pro Qua­drat­me­ter in­klu­si­ve 20 Pro­zent Preis­auf­schlag liegt dort bei durch­schnitt­lich 3.463 Eu­ro, al­so 1.543 Eu­ro un­ter dem Durch­schnitts­preis in Düs­sel­dorf. Bis die­ser Preis­vor­teil durch die Pen­del­kos­ten mit dem ÖPNV auf­ge­zehrt ist, ver­ge­hen 45,9 Jah­re. Auch in den Städ­ten Hil­den und Ra­tin­gen (bei­de Kreis Mett­mann) so­wie Neuss (Rhein-Kreis Neuss) liegt der Preis­vor­teil beim Pen­deln mit den Öf­fent­li­chen zum Teil deut­lich über der 25-Jah­res-Mar­ke. In Hil­den hält der Preis­vor­teil 31,3 Jah­re an, in Neuss sind es 29,5 Jah­re und in Ra­tin­gen 26,3 Jah­re. Al­le ge­nann­ten Or­te ver­fü­gen über schnel­le Zug­ver­bin­dun­gen zum Düs­sel­dor­fer Haupt­bahn­hof. Aus Er­krath dau­ert das Pen­deln acht Mi­nu­ten, aus Ra­tin­gen mit 16 Mi­nu­ten dop­pelt so lan­ge. Neuss (elf Mi­nu­ten) und Hil­den (13 Mi­nu­ten) rei­hen sich da­zwi­schen ein. Zum Ver­gleich: Beim Pen­deln mit dem ei­ge­nen Pkw bie­tet kei­ne der un­ter­such­ten Ort­schaf­ten ei­nen Preis­vor­teil, der auch nur in die Nä­he der 25-Jah­res-Mar­ke rückt.

Sin­gles, die auf 70 Qua­drat­me­tern im Um­land noch ein Ho­me­of­fice un­ter­brin­gen und drei Ta­ge pro Wo­che nach Düs­sel­dorf pen­deln, pro­fi­tie­ren rein rech­ne­risch so­gar in zehn Wohn­or­ten län­ger als 25 Jah­re. Das gilt auch für Paa­re und Fa­mi­li­en, bei de­nen der pen­deln­de Part­ner zwei Ta­ge pro Wo­che im Ho­me­of­fice ar­bei­tet. In Duis­burg er­höht sich der Vor­teil da­durch auf 83,4 Jah­re, in Er­krath auf 76,7 Jah­re.

„Wer heu­te mit An­fang 40 ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung kauft und bis zur Ren­te pen­delt, braucht lang­fris­ti­ge Pla­nungs­si­cher­heit, ge­ra­de bei stei­gen­den Mo­bi­li­täts­kos­ten“, sagt Ma­nu­el Beer­mann, Lei­ter Pro­dukt­ma­nage­ment Im­mo­bi­li­en der Pri­vat­kun­den­bank in Deutsch­land. „In Duis­burg und Er­krath bleibt der Kauf­preis­vor­teil selbst nach jahr­zehn­te­lan­gem ÖPNV-Pen­deln er­hal­ten. Da­bei pro­fi­tie­ren Käu­fer*in­nen in Duis­burg von ver­gleichs­wei­se güns­ti­gen Prei­sen und ei­ner di­rek­ten ÖPNV-An­bin­dung zwi­schen bei­den Haupt­bahn­hö­fen. Pend­ler*in­nen kön­nen so auf lan­ge Sicht viel Geld spa­ren, oh­ne auf ur­ba­nes Um­feld und Nah­er­ho­lung zu ver­zich­ten. Auch Er­krath punk­tet mit kur­zen, di­rek­ten We­gen nach Düs­sel­dorf und viel Grün vor der Haus­tür.“

Ge­ra­de Fa­mi­li­en be­nö­ti­gen viel Platz für Kin­der­zim­mer, even­tu­ell ei­nen grö­ße­ren Ess­tisch, mehr Stau­raum und ei­nen Ar­beits­platz. Ein 120 Qua­drat­me­ter gro­ßes Ei­gen­heim in der Lan­des­haupt­stadt ist je­doch schwer zu fin­den und mit er­heb­li­chen Kos­ten so­wie An­for­de­run­gen an die Ei­gen­ka­pi­tal­aus­stat­tung ver­bun­den. Wer sich statt­des­sen für ei­ne gleich gro­ße Woh­nung im Um­land ent­schei­det, pro­fi­tiert in zehn Städ­ten bei 220 Pen­del­ta­gen pro Jahr mehr als 25 Jah­re lang vom güns­ti­ge­ren Kauf­preis. „In ei­ni­gen Land­krei­sen hält der Kauf­preis­vor­teil für grö­ße­re Ei­gen­tums­woh­nun­gen so lan­ge an, dass sich ein Kauf auch für jün­ge­re Fa­mi­li­en lohnt, selbst wenn ein Fa­mi­li­en­mit­glied wäh­rend des ge­sam­ten Be­rufs­le­bens an fünf Ar­beits­ta­gen in die Groß­stadt pen­deln mus­s“, sagt Ma­nu­el Beer­mann.

Am längs­ten hält der Vor­teil er­neut in Duis­burg: An fünf Pen­del­ta­gen pro Wo­che sind rund 93,4 Jah­re nö­tig, um die güns­ti­ge­ren Kauf­prei­se ge­gen­über de­nen in der Rhein­me­tro­po­le auf­zu­brau­chen. Mit dem Au­to dau­ert es 31,2 Jah­re. ÖPNV-Pend­ler*in­nen pro­fi­tie­ren rein rech­ne­risch al­so knapp drei Mal so lan­ge. Wer das 58-Eu­ro-Ti­cket im ÖPNV für die 28 km lan­ge Stre­cke vom Duis­bur­ger zum Düs­sel­dor­fer Haupt­bahn­hof nutzt, fährt deut­lich preis­wer­ter als mit dem ei­ge­nen Pkw. Und merk­lich schnel­ler: 15 Mi­nu­ten mit der Bahn ste­hen 30 Mi­nu­ten im Pkw ge­gen­über. Aus Er­krath (Kreis Mett­mann) lohnt sich der Weg mit Bus und Bahn in die Me­tro­po­le 78,7 Jah­re lang, mit dem Pkw sind es da­ge­gen nur 30 Jah­re. „Ge­ra­de für jün­ge­re Fa­mi­li­en sind gu­te Ki­tas, Schu­len und Frei­zeit­mög­lich­kei­ten wich­tig. In bei­den Or­ten gibt es ei­ne ge­wach­se­ne In­fra­struk­tur, vie­le Grün­flä­chen und ei­ne di­rek­te An­bin­dung an Düs­sel­dorf. Wer dau­er­haft pen­deln muss, fin­det hier fi­nan­zi­ell und im All­tag ei­ne Al­ter­na­ti­ve“, er­klärt der Im­mo­bi­li­en-Ex­per­te. Aber auch in Hil­den, Neuss und Ra­tin­gen ha­ben Pend­ler*in­nen mehr als 45 Jah­re lang ei­nen Kauf­preis­vor­teil, wenn sie den ÖPNV nut­zen.

Be­son­ders at­trak­ti­ve Kauf­preis­vor­tei­le für Pend­ler*in­nen mit Ho­me­of­fice-Op­ti­on

Mo­bi­les Ar­bei­ten und Ho­me­of­fice ge­hö­ren mitt­ler­wei­le in vie­len Jobs zum Stan­dard. Vor die­sem Hin­ter­grund ha­ben die Ex­pert*in­nen des HW­WI be­rech­net, wie lan­ge Käu­fer*in­nen vom güns­ti­ge­ren Preis im Um­land pro­fi­tie­ren, wenn sie drei Ta­ge pro Wo­che in Teil­zeit ar­bei­ten oder bei ei­ner Voll­zeit­tä­tig­keit mit zwei Ho­me­of­fice-Ta­gen pro Wo­che pla­nen kön­nen und der Preis au­ßer­dem 20 Pro­zent über dem kreis­wei­ten Durch­schnitt liegt. Das Er­geb­nis: Wenn das Haus­halts­mit­glied, das mit dem ÖPNV zur Ar­beit in die Bun­des­haupt­stadt pen­delt, zwei Ta­ge im Ho­me­of­fice ar­bei­tet, ren­tiert sich der Kauf ei­ner 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nung in al­len un­ter­such­ten Städ­ten ge­gen­über der Lan­des­haupt­stadt. Spit­zen­rei­ter ist Duis­burg mit rech­ne­risch 143 Jah­ren, bis der Vor­teil auf­ge­braucht ist. Für Pend­ler*in­nen aus Jü­chen (Rhein-Kreis Neuss) hält der Kauf­preis­vor­teil 25,5 Jah­re an. Al­ler­dings be­nö­ti­gen sie für die Fahrt in die 28 Ki­lo­me­ter ent­fern­te Rhein­me­tro­po­le Düs­sel­dorf mit Bus und Bahn 41 Mi­nu­ten.

Wer ei­ne Im­mo­bi­lie im Um­land kau­fen möch­te, soll­te ne­ben den güns­ti­gen Qua­drat­me­ter­prei­sen auch die Fahrt­kos­ten und den Zeit­auf­wand ein­pla­nen – der Pen­del­kos­ten­rech­ner lie­fert da­für ei­nen Über­blick. Dar­über hin­aus spie­len aber auch per­sön­li­che Vor­lie­ben, die in­di­vi­du­el­le La­ge zu Ki­tas und Bahn­hof so­wie die Aus­stat­tung der Woh­nung ei­ne Rol­le“, so Beer­mann wei­ter. „Wä­gen Sie mög­lichst un­ter Be­rück­sich­ti­gung al­ler As­pek­te die Vor- und Nach­tei­le al­ter­na­ti­ver Wohn­or­te ab. Und las­sen Sie sich bei Fra­gen zu La­ge, mög­li­cher Wert­ent­wick­lung, Sa­nie­rungs­be­dar­fen und En­er­gie­ef­fi­zi­enz pro­fes­sio­nell be­ra­ten.“

Aus­gangs­punkt für die Mo­dell­rech­nung sind die kal­ku­la­to­ri­schen Kos­ten für den Kauf ei­ner 70 Qua­drat­me­ter bzw. 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nung aus dem Be­stand zu­züg­lich No­tar­ge­büh­ren (zwei Pro­zent des Kauf­prei­ses) und Grund­er­werbs­steu­er in Düs­sel­dorf und im je­wei­li­gen Um­land­kreis. Der Er­werb er­folgt zum je­wei­li­gen Durch­schnitts­preis des Jah­res 2024, wo­bei in den Um­land­städ­ten und -ge­mein­den der Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses zu­grun­de ge­legt wird. Da ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­ne Wohn­la­gen in den be­trach­te­ten grö­ß­ten Um­land­städ­ten der Land­krei­se bei Pend­ler*in­nen be­son­ders be­gehrt sind und nur in den sel­tens­ten Fäl­len zum Durch­schnitts­preis des Land­krei­ses er­wor­ben wer­den kön­nen, wird ein Preis­auf­schlag von 20 Pro­zent er­ho­ben. Bei kreis­frei­en Städ­ten er­folgt die Be­rech­nung zum Durch­schnitts­preis.

Es pen­delt je­weils ei­ne Per­son des Haus­halts vom Um­land in die Me­tro­po­le. Für die Kal­ku­la­ti­on wird an­ge­nom­men, dass die Fahrt­zei­ten für die Be­woh­ner*in­nen Düs­sel­dorfs in­ner­halb der Ci­ty iden­tisch sind mit de­nen der Pend­ler*in­nen von der Haus­tür zum Bahn­hof der be­tref­fen­den Stadt und vom Düs­sel­dor­fer Haupt­bahn­hof zum Ar­beits­platz. Zu­sätz­li­che Pen­del­zei­ten ent­ste­hen für Pend­ler*in­nen al­so vom Um­land-Bahn­hof zum Düs­sel­dor­fer Haupt­bahn­hof. Ana­ly­siert wur­den die Fahrt­zei­ten so­wohl mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln (ÖPNV) als auch mit dem Au­to.

Die Pen­del­kos­ten set­zen sich aus den Ti­cket­prei­sen für Bus und Bahn be­zie­hungs­wei­se den lau­fen­den Kos­ten für das Au­to pro Ki­lo­me­ter zu­sam­men. Hin­zu kom­men die Zeit­kos­ten: Der zu­sätz­li­che Zeit­auf­wand für das Pen­deln vom Um­land in die Me­tro­po­le wur­de mit dem im Jahr 2024 in Düs­sel­dorf im Mit­tel er­ziel­ten Brut­to­lohn (32,51 Eu­ro je Stun­de) be­wer­tet. Dar­über hin­aus wur­de ei­ne wei­te­re Va­ri­an­te be­rech­net: Ei­ne Ho­me­of­fice-Lö­sung oder ei­ne Teil­zeit­tä­tig­keit er­laubt es dem Be­rufs­pen­deln­den, nur noch an drei, statt an fünf Ta­gen pro Wo­che ins Bü­ro zu pen­deln (130 statt 220 Ta­ge im Jahr).