Die Immobilienpreise in Deutschland sind im vergangenen Jahr zwar leicht gesunken, in den größten Städten der Republik liegen sie aber nach wie vor auf einem sehr hohen Niveau. Wer sich daher für den Kauf einer Eigentumswohnung im Umland statt in der Innenstadt einer Metropole entscheidet, kann weiterhin Geld sparen. In Berlin kostete der Quadratmeter bei Bestandsbauten im Jahr 2024 durchschnittlich 5.742 Euro. Damit mussten Käufer*innen in der Hauptstadt im Schnitt rund 1.800 Euro pro Quadratmeter mehr ausgeben als für eine durchschnittliche Immobilie in den umliegenden Landkreisen. In Potsdam liegt die Ersparnis bei rund 700 Euro pro Quadratmeter.
Wer im Umland wohnt und in die Berliner City zur Arbeit pendelt, hat jedoch auch Nachteile: Durch den längeren Arbeitsweg entstehen zusätzliche Kosten für Kraftstoff, Ladestrom oder ÖPNV-Tickets, zudem muss mehr Zeit eingeplant werden. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat für die Postbank eine Modellrechnung entwickelt, mit der sich diese Pendelkosten beziffern lassen. Der Postbank Wohnatlas 2025 zeigt, wie viele Jahre sich der Immobilienerwerb im Umland rechnet und ab wann der Kostenvorteil beim Kauf durch die erhöhten Pendelkosten aufgezehrt ist. Im Modell pendelt je Haushalt eine Person zur Arbeit. Neben einer Vollzeittätigkeit wurde auch der Faktor Homeoffice oder Teilzeit mit drei statt fünf Pendeltagen pro Woche berücksichtigt.
In der Untersuchung vergleicht das HWWI den Kauf einer durchschnittlich teuren 70 Quadratmeter bzw. 120 Quadratmeter großen Wohnung in der Bundeshauptstadt zur Selbstnutzung mit dem Erwerb einer gleich großen Immobilie in der kreisfreien Stadt Potsdam sowie in den größten Ortschaften der acht Landkreise Barnim, Dahme-Spreewald, Havelland, Märkisch-Oderland, Oberhavel, Oder-Spree, Potsdam-Mittelmark und Teltow-Fläming. Insgesamt hat das HWWI somit 34 Städte und Gemeinden im Berliner Umland untersucht. Da die Preise für Immobilien in verkehrsgünstig gelegenen größeren Ortschaften in den Umlandkreisen deutlich über denen in abgelegenen kleineren Gemeinden liegen, sind die Expert*innen bei ihren Analysen von einem Preisaufschlag von 20 Prozent auf den Durchschnittspreis des jeweiligen Landkreises ausgegangen. Für die kreisfreie Stadt Potsdam wurde hingegen mit dem Durchschnittspreis kalkuliert.
Darüber hinaus hat das HWWI den Kaufpreisvorteil im Speckgürtel mit den jährlichen Pendelkosten verrechnet. Dabei haben die Expert*innen neben den Kosten für das Ticket im öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) oder für das Fahrzeug inklusive Kraftstoff bzw. Ladestrom auch den höheren Zeitaufwand berücksichtigt. Die Kosten für die Autofahrt liegen nach Abzug der Steuervergünstigungen durch die Entfernungspauschale bei 0,45 Euro pro Kilometer und ab einer einfachen Entfernung von 21 Kilometern bei 0,43 Euro. Die Fahrt mit Bus und Bahn wird mit 0,14 Euro pro Kilometer veranschlagt, ab 21 Kilometern beträgt der Preis 0,12 Euro pro Kilometer. Durch das Deutschlandticket sind die jährlichen Mobilitätskosten im ÖPNV nach Abzug von Steuervergünstigungen auf 645 Euro gedeckelt. Der zusätzliche Aufwand für das Pendeln vom Umland in die Metropole wurde mit dem im Mittel in Berlin erzielten Bruttolohn im Jahr 2024 von 28,59 Euro je Stunde bewertet.
Bernau bei Berlin und Ludwigsfelde bieten längste Preisvorteile für ÖPNV-Pendler*innen
Beim Vergleich einer 70-Quadratmeter-Wohnung in der Metropole und im Umland profitieren Pendler*innen aus dem 28 Kilometer entfernten Bernau bei Berlin (Landkreis Barnim) am längsten vom günstigeren Wohnungskauf. Dort kostet der Quadratmeter im Durchschnitt 2.195 Euro weniger als in Berlin. Darin ist der Preisaufschlag von 20 Prozent auf den durchschnittlichen Quadratmeterpreis einer Eigentumswohnung bereits berücksichtigt. Wer nicht von zu Hause arbeiten kann und an 220 Tagen pro Jahr mit den öffentlichen Verkehrsmitteln zum Arbeitsplatz pendelt, hat den Kaufpreisvorteil gegenüber der Metropole nach 34 Jahren aufgebraucht, bei der Fahrt mit dem Auto schrumpft diese Zeitspanne auf 12,4 Jahre. Zum Hintergrund: Für Durchschnittskäufer*innen sollten die erhöhten Pendelkosten mindestens 25 Jahre lang durch die Kaufpreisersparnisse gedeckt werden. Dies entspricht in der Regel der restlichen Lebensarbeitszeit von Immobilienkäufer*innen, die in Deutschland im Durchschnitt 40 Jahre alt sind.
Auch das 32 Kilometer entfernte Ludwigsfelde (Landkreis Teltow-Fläming) ist einen Blick wert: Dort kostet eine Eigentumswohnung pro Quadratmeter mit 20 Prozent Preisaufschlag durchschnittlich 3.699 Euro, also rund 2.044 Euro weniger als in Berlin. Bis dieser Preisvorteil durch das Pendeln mit dem ÖPNV aufgezehrt ist, vergehen 29,1 Jahre.
Unter diesen Vorgaben lohnt sich das Pendeln für ÖPNV-Nutzer*innen ohne Homeoffice-Option beim Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung in zwei Umlandstädten der Bundeshauptstadt, auch wenn Erkner mit 24,7 Jahren nah an die 25-Jahres-Grenze rückt.
Berliner Umland bietet keinen Vorteil für Pendler*innen mit eigenem Pkw
Für Autofahrer*innen lohnt sich der Umzug dagegen in keiner der betrachteten Städte. Zwar kommt man mit dem eigenen Auto aus elf Umlandkommunen zügiger zum Berliner Hauptbahnhof als mit dem ÖPNV, aber die Zeitersparnis kann die höheren Mobilitätskosten nicht ausgleichen. Das gilt auch für Kleinmachnow mit 14 Minuten Zeitgewinn für Autofahrer*innen und Schöneiche mit zehn Minuten. In beiden Kommunen fallen die Zeitgewinne je Fahrt am höchsten aus. ÖPNV-Nutzer*innen profitieren dagegen in 23 Umlandkommunen Berlins von schnelleren und günstigeren Verbindungen. So benötigen beispielweise Autofahrer*innen aus Bernau und Ludwigsfelde fast doppelt so lange wie ÖPNV-Nutzer*innen für die Fahrt zum Berliner Hauptbahnhof.
