Lieber keine Überraschungen: Volltilgerdarlehen

Aus Ausgabe 1/2022
Baufamilien, die sich für ein Volltilgerdarlehen entscheiden, schließen jegliches Zinsrisiko für die Zukunft aus. Sie sichern sich die niedrigen Zinsen für die gesamte Laufzeit des Darlehensvertrags. Eine Sicherheit, die man sich allerdings leisten können muss.

Bild Nr. 1639, Quelle: Postbank / © Randolf Berold

Auch wenn die Bau­zinsen leicht nach oben tendieren, bewegen sie sich immer noch auf einem sehr niedrigen Niveau. Ob dies mittel- bis langfristig so bleibt, darüber lässt sich nur spekulieren. Um sich die günstigen Zinsen zu sichern, lieb­äugeln viele Immo­bilien­käuferinnen und -käufer derzeit mit dem Abschluss eines sogenannten Voll­tilger­darlehens. Bei einem solchen Kredit sind Zins­bindung und Laufzeit identisch. Am Ende der ver­einbarten Lauf­zeit ist das Dar­lehen voll­ständig zurück­gezahlt. „Da die Belastung von Zins und Tilgung bis zur voll­ständigen Rück­zahlung des Dar­lehens gleich bleibt, haben Kredit­nehmer größt­mögliche Planungs­sicherheit“, beschreibt Eva Grunwald von der Postbank die Vorteile dieser Finanzierung. Ein weiterer Plus­punkt: Oftmals gewähren Banken bei Voll­tilger­darlehen einen Zins­nachlass, dessen Höhe aber von der gewählten Laufzeit abhängig ist. Bei einem Soll­zins­satz von zwei Prozent liegt der Tilgungs­satz beispiels­weise bei 2,44 Prozent, wenn der Immobilien­kredit nach 30 Jahren vollständig getilgt werden soll.

Wenig flexibel

Ein Voll­tilger­darlehen ist perfekt durchgeplant. Es eignet sich für Kredit­nehmerinnen und Kredit­nehmer, die sich sicher sind, dass sie die Kredit­belastung dauerhaft stemmen können. „Die Höhe der Raten kann in der Regel nicht durch Änderung des Tilgungs­satzes angepasst werden“, so Eva Grunwald. „Zudem sind Sonder­tilgungen meist ausgeschlossen.“ Nach zehn Jahren steht Kredit­nehmerinnen und Kredit­nehmern aber auch beim Voll­tilger­darlehen ein Sonder­kündigungs­recht zu. Das heißt, dass die restliche Darlehens­summe durch einen neuen Kredit­vertrag abgelöst werden kann, ohne dass eine Vor­fälligkeits­ent­schädigung gezahlt werden muss.

Eigenkapital ist Pflicht

Ein Voll­tilger­darlehen darf übrigens nicht mit einer Voll­finanzierung verwechselt werden. Bei Letzterer wird der gesamte Kaufpreis einer Immobilie per Darlehen finanziert. Eine Option, die in der Regel nur für vermögende Investoren infrage kommt. Für ein Voll­tilger­darlehen gelten hingegen dieselben Eigen­kapital­an­forderungen wie für ein „normales“ Annuitäten­darlehen: In der Regel verlangen Banken, dass Immobilien­käuferinnen und -käufer mindestens 20 Prozent der Gesamt­kosten aus eigenen Geld­mitteln bezahlen. Zudem sollten sie die Kauf- und Finanzierungs­neben­kosten selbst tragen können.