Geld­an­lage in Im­mobilien­fonds: Chan­cen und Ri­si­ken

Grund­sätz­lich funk­ti­o­niert ein Im­mo­bi­li­en­fonds nach der all­ge­mei­nen Logik eines In­vest­ment­fonds: Eine Fonds­ge­sell­schaft sam­melt Ka­pi­tal von vie­len ver­schie­de­nen An­le­ge­rin­nen und An­le­gern ein, in­ves­tiert es und gibt ent­spre­chend der Höhe ihres An­la­ge­ka­pi­tals Fonds­an­teil­schei­ne an sie aus. Dafür fal­len in der Regel Kos­ten an, die die Ren­di­te­chan­ce be­ein­flus­sen. Statt klas­si­scher­wei­se in Ak­ti­en oder An­lei­hen wird das ein­ge­sam­mel­te Ka­pi­tal vom Fonds­ma­nage­ment in aus­ge­wähl­te Im­mo­bi­li­en in­ves­tiert. Dabei kann es sich um Wohn-, Gewerbe-​ oder ge­mischt ge­nutz­te Im­mo­bi­li­en han­deln, etwa Wohn­an­la­gen, Bü­ro­ge­bäu­de oder Shop­ping­cen­ter.

Die mög­li­che Ren­di­te­chan­ce eines Im­mo­bi­li­en­fonds er­gibt sich im We­sent­li­chen aus Miet­ein­nah­men und ge­ge­be­nen­falls Wert­stei­ge­run­gen beim Ver­kauf von im Fonds ent­hal­te­nen Ob­jek­ten. Die er­ziel­ten Er­trä­ge wer­den ent­we­der re­gel­mä­ßig an die An­le­ge­rin­nen und An­le­ger aus­ge­schüt­tet (aus­schüt­ten­de Fonds) oder sie wer­den re­inves­tiert und füh­ren dann zu einem er­höh­ten Ei­gen­wert der Fonds­an­tei­le (the­sau­ri­eren­de Fonds).

Ge­schlos­se­ne Im­mo­bi­li­en­fonds in­ves­tie­ren im Ge­gen­satz zu of­fe­nen Fonds meist nur in ein ein­zel­nes grö­ße­res Im­mo­bi­li­en­pro­jekt. Über einen fest in­ves­tier­ten Ein­mal­be­trag – mit­un­ter für zehn Jahre oder län­ger – er­wer­ben Sie di­rekt An­tei­le an der ent­spre­chen­den Im­mo­bi­lie. Läuft alles gut, sind also zum Bei­spiel alle Läden in einem Ein­kaufs­zen­trum zu ein­träg­li­chen Mie­ten lang­fris­tig ver­mie­tet, kann das ein loh­nen­des In­vest­ment sein. Macht das Ob­jekt da­ge­gen Ver­lus­te, kön­nen Sie Ihr ein­ge­setz­tes Ka­pi­tal kom­plett ver­lie­ren oder – da Sie über den Fonds Mit­in­ha­ber der Im­mo­bi­lie sind – sogar zu Nach­zah­lun­gen ver­pflich­tet wer­den, um zum Bei­spiel eine Mo­der­ni­sie­rung oder den lau­fen­den Be­trieb zu fi­nan­zie­ren. Weil es in­ner­halb ge­schlos­se­ner Fonds in der Regel keine an­de­ren Ob­jek­te gibt, die einen mög­li­chen Ver­lust aus­glei­chen könn­ten, sind ent­spre­chen­de Geld­an­la­gen für die meis­ten Pri­vat­an­le­ge­rin­nen und -​anleger nicht emp­feh­lens­wert.

Offene Immobilienfonds bieten bereits in sich eine mehr oder minder hohe Streuung des Anlagekapitals und können damit auch einen wichtigen Beitrag zur Diversifizierung Ihres Gesamtanlageportfolios leisten. Darüber hinaus warten sie gegenüber einem Direktinvestment in zum Beispiel eine vermietete Eigentumswohnung mit einer Reihe weiterer interessanter Vorteile auf.

• Professionelle Verwaltung: Immobilienfonds werden von erfahrenen Fondsmanagements betreut, die über umfangreiche Kenntnisse im Immobilienmarkt verfügen. Sie übernehmen die Auswahl, den Kauf und die Verwaltung der Immobilien im Portfolio – um all dies müssen Sie sich also nicht selbst kümmern.
• Hochwertige Immobilien: Immobilienfonds bieten Ihnen die Möglichkeit, in renommierte und zeitgemäße Immobilienprojekte zu investieren, die für private Einzelinvestoren in der Regel nicht zugänglich sind.
• Flexibilität: Im Gegensatz zum direkten Kauf einer Immobilie ermöglichen Ihnen Immobilienfonds in der Regel eine größere Liquidität. Das heißt, Sie können Ihre Anteile in der Regel täglich zu aktuellen Marktpreisen kaufen oder verkaufen. Jedoch bestehen Beschränkungen (z. B. Mindesthalte- oder Kündigungsfristen) für die Rückgabe von Anteilen an die Fondsgesellschaft oder Gebühren für vorzeitige Abhebungen. Ein Verkauf über die Börse ist grundsätzlich möglich, sollte aber wegen des gegebenenfalls niedrigeren Börsenkurses geprüft werden. Diese Beschränkungen oder Gebühren können die Flexibilität der Anleger beeinträchtigen, insbesondere in Zeiten, in denen der Markt volatil ist. Es ist wichtig, die Liquiditätsbedingungen des jeweiligen Fonds zu verstehen und zu berücksichtigen, um unerwartete Einschränkungen zu vermeiden.
• Passive Einkommensquelle: Immobilienfonds erzielen regelmäßige Einnahmen in Form von Mieteinnahmen, die bei ausschüttenden Fonds zum Teil an die Anlegerinnen und Anleger fließen. Dies könnte eine zusätzliche regelmäßige Einkommensquelle darstellen.
  Potenzielle Wertsteigerung: Immobilien können im Laufe der Zeit an Wert gewinnen, wodurch auch der Wert Ihrer Fondsanteile zulegen kann – Sie partizipieren also indirekt an der Dynamik der Immobilienmärkte.
• Niedrige Einstiegshürden: Im Vergleich zum direkten Kauf einer Immobilie erfordern Immobilienfonds überschaubare Mindestanlagebeträge. Dies ermöglicht es auch Kleinanlegerinnen und -anlegern, in den Immobilienmarkt zu investieren und von seinen Vorteilen zu profitieren.

• Die Anlagestrategie: Einige Fonds konzentrieren sich auf bestimmte Immobilientypen (z. B. Wohn- oder Gewerbeimmobilien) oder Anlageländer, während andere breiter diversifiziert sind. Überprüfen Sie, ob die strategische Ausrichtung des Fonds mit Ihren Präferenzen und Erwartungen übereinstimmt. Dabei muss man sich gegebenenfalls auch Gedanken über Ineffizienzen im Markt machen. Immobilienmärkte können weniger effizient sein als andere Märkte, was zu Preisineffizienzen führen kann. Dies könnte bedeuten, dass die Preise nicht immer genau den zugrunde liegenden Wert der Immobilien widerspiegeln.
• Liquiditätseinschränkungen: Obwohl Immobilienfonds im Allgemeinen eine höhere Liquidität bieten als der direkte Kauf von Immobilien, können einige Fonds Beschränkungen für den Rückkauf von Anteilen oder Gebühren für vorzeitige Abhebungen haben. Dies kann die Flexibilität der Anleger beeinträchtigen, insbesondere in Zeiten, in denen der Markt volatil ist.
• Das Kapitalvolumen: Je größer ein Immobilienfonds ist, desto breiter kann das Fondsmanagement das Kapital streuen und flexibel auf Marktentwicklungen reagieren.
• Das aktuelle Fondsportfolio: Eine niedrige Leerstandsquote bei den im Fonds enthaltenen Immobilien kann ebenso ein Qualitätskriterium sein wie eine stabile Renditeentwicklung in den vergangenen Jahren. Einzelne Immobilien im Fonds können aber auch von Problemen, Mietausfall oder Wertminderung betroffen sein, was die Gesamtrendite des Fonds beeinträchtigen kann. Dabei gilt es jedoch zu beachten, dass Wertentwicklungen in der Vergangenheit kein verlässlicher Indikator für künftige Wertentwicklungen sind.
• Die Fondsgesellschaft: Klopfen Sie die verwaltende Fondsgesellschaft so weit möglich auf ihre Erfahrung, Expertise und Reputation ab.
• Die Rückgabe von Fondsanteilen: Durch das Inkrafttreten des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) sind neue Regeln für die Rückgabe in Kraft getreten. Dabei muss man nun, für die Rückgabe der Anteile an die Fondsgesellschaft, die Mindesthaltefrist von 24 Monaten ab Kaufzeitpunkt und die Kündigungsfrist von 12 Monaten beachten.
  Eine Rückgabe kann auch ausgeschlossen sein, wenn die vorgeschriebene Liquiditätsgrenze von 5% unterschritten ist. In diesem Fall wird der Fonds geschlossen und ein Verkauf ist erst nach der Öffnung wieder möglich.
  Unabhängig von der Rückgabe an die Fondsgesellschaft kann ein Verkauf über die Börse erfolgen. Unter Umständen kann dies aber zu einem schlechteren Preis erfolgen als über die Rückgabe an die Fondsgesellschaft. Wenn die Rückgabe durch die Fondsgesellschaft allerdings beantragt wurde, ist ein börslicher Verkauf ausgeschlossen.