Immobilien­finanzierung

Fragen und Antworten zur Planung und Berechnung Ihrer Immobilienfinanzierung

• Was sind die Voraussetzungen für eine Immobilienfinanzierung?

  Die wichtigste Voraussetzung für eine Immobilienfinanzierung ist das regelmäßige Einkommen, das Sie benötigen, um die monatlichen Kosten der Finanzierung – die Raten – zu tragen. Auch Ihre Bonität spielt eine Rolle sowie der Wert der Immobilie. Eigene Geldmittel – das sogenannte Eigenkapital – sind ebenfalls von Vorteil für eine solide Immobilienfinanzierung.

• Wie kann ich meine Immobilienfinanzierung berechnen?

  Zunächst sollten Sie Ihr Finanzierungspotenzial ermitteln, indem Sie Einnahmen und Ausgaben realistisch miteinander verrechnen. Die Differenz spiegelt Ihr persönliches Finanzierungspotenzial pro Monat wieder.

  Um ein allererstes Gefühl zu bekommen, wie viel Immobilienfinanzierung Sie sich leisten können, hilft es auch schon mal, wenn Sie zunächst Ihre derzeitige Kaltmiete und den für Sie möglichen monatlichen Sparbetrag addieren. Das Ergebnis dieser Berechnung ist eine erste grobe Einschätzung für Sie, wie viel Ihnen monatlich für den Zins und die Tilgung zur Verfügung steht. Ihr persönlicher Berater hilft Ihnen natürlich auch gern bei der Berechnung Ihres maximalen Darlehensbetrags.

• Wie viel Eigenkapital benötige ich beim Kauf einer Immobilie?

  Wir empfehlen Ihnen bei der Immobilienfinanzierung ein Eigenkapital zwischen 20 und 30 Prozent der Herstellungs- oder Erwerbskosten. Unter Eigenkapital versteht man unter anderem Mittel, die in die Finanzierung einfließen: Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Bausparguthaben (soweit zuteilungsreif) oder Erlöse aus dem Verkauf von Wertpapieren.

• Wann sind Sondertilgungen möglich?

  Sondertilgungen sind zusätzliche Rückzahlungen zur monatlichen Tilgung. Damit reduzieren Sie Ihr Restdarlehen und letztlich auch dessen Laufzeit. Sondertilgungen können Sie nur dann leisten, wenn Sie diese vertraglich vereinbaren.

• Was sind Kaufpreisnebenkosten?

  Erwerben Sie eine Wohnung oder ein Haus, addieren sich zum Kaufpreis weitere finanzielle Aufwände – die sogenannten Kaufpreisnebenkosten. Dazu zählen:

  • Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises)
  • Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags und Grundbucheintragung (zusammen etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises)
  • Möglicherweise weitere Kosten – etwa für einen Makler

• Was ist die Grundschuld?

  Sobald Sie zur Finanzierung des Objektes eine Baufinanzierung Ihres Kreditinstituts bzw. Ihrer Bausparkasse in Anspruch nehmen, lässt sich das Institut ein Grundpfandrecht im Grundbuch eintragen. Für das Institut dient das Grundpfandrecht zur Absicherung des Kredits. Zu den Grundpfandrechten zählt die Grundschuld bzw. die Hypothek. Diese werden in der Regel in Höhe des beantragten Baufinanzierungsdarlehens eingetragen. In den meisten Fällen wird die Eintragung durch das kaufbeurkundende Notariat veranlasst. Das Grundbuch wird bei den örtlichen Amtsgerichten geführt.

• Wie kommen Zinsaufschläge zustande?

  Jedes Kreditinstitut wirbt mit einem gewissen Zinsangebot, das sich auf einen bestimmten prozentualen Anteil der Darlehenshöhe an den angemessenen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bezieht. Ist das gewünschte Darlehen höher als der genannte Prozentwert ist es möglich, dass ein Zinsaufschlag erhoben wird.

• Wofür benötige ich die Restschuldversicherung?

  Mit einer Restschuldversicherung sichern Sie sich und – je nach Vertragsgestaltung – Ihre Familie im Falle finanzielle Engpässe ab. Die Versicherung zahlt Ihre Restschuld oder die vereinbarte Rate, wenn Sie über einen längeren Zeitraum arbeitsunfähig werden oder sterben. Es gibt verschiedene Modelle der Restschuldversicherung, die Sie gegen Arbeitsunfähigkeit, einen Todes- oder Pflegefall und unverschuldeter Arbeitslosigkeit absichern. Ihre BHW Bausparkasse bietet Ihnen beispielsweise eine Risikolebensversicherung mit finanzieller Absicherung im Todesfall an.

• Wie funktioniert eine Umschuldung bzw. Anschlussfinanzierung?

  Rechtzeitig vor Ablauf der Sollzinsbindung sollten Sie die Konditionen für die Anschlussfinanzierung mit der Bank neu verhandeln. Reagieren Sie nicht, erhalten Sie in der Regel von Ihrer Bank ein Angebot für eine neue Darlehenslaufzeit (Prolongationsangebot). Sofern Sie ihr aktuelles Darlehen mit einem Kredit einer anderen Bank umschulden, können zusätzliche Kosten (z.B. Beglaubigungskosten für die Abtretungserklärung der Grundschuld, Eintragungsgebühren beim Grundbuchamt, evtl. Kosten für eine neue Schätzung) entstehen.

  Mit sogenannten Forwarddarlehen kann die Anschlussfinanzierung bereits Jahre im Voraus vereinbart werden. Das ist gerade in Niedrigzinsphasen vorteilhaft. Für die vorzeitige Darlehensvereinbarung berechnet die Bank einen Zinsaufschlag, der abhängig von der Laufzeit bis zur Darlehensauszahlung ist (Forwardaufschlag).

• Wie wähle ich den richtigen Tilgungssatz?

  Die Höhe des optimalen Tilgungssatzes ist abhängig davon, bis wann Sie schuldenfrei sein wollen natürlich auch, wie viel monatlich für Sie möglich ist. Es ist empfehlenswert, Ihre Tilgung dem Zinsniveau und Ihrem Alter anzupassen. Idealerweise sollten die Tilgung Ihrer Immobilienfinanzierung vor Eintritt in das Rentenalter abgeschlossen haben.

• Welche ist die passende Sollzinsbindung?

  Die Sollzinsbindung, auch Zinsbindung oder Zinsfestschreibung genannt, ist der Zeitraum, über den im Darlehensvertrag ein fester Zinssatz vereinbart ist. Nach Ablauf dieses Zeitraumes wird der Zins entsprechend der Marktlage neu verhandelt. Die Zinsbindung bietet den Vorteil einer sicheren Kalkulation Ihrer langfristigen Belastung. Insbesondere in Zeiten niedriger Zinsen ist eine lange Zinsfestschreibung empfehlenswert.