Bau­finan­zierung

Eine Baufinanzierung ist ein langfristiges Darlehen z.B. für Hausbau, Immobilienkauf oder Modernisierung. Es wird grundsätzlich entweder durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast abgesichert. Sollzinssatz, Tilgung, Laufzeit und Eigenkapitaleinsatz werden unter Berücksichtigung Ihrer persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse aufeinander abgestimmt. So kann eine Baufinanzierung mit planbaren Rahmenbedingungen entstehen – vorbehaltlich der Kreditwürdigkeitsprüfung.

Ein Annuitätendarlehen ist die klassischste Form der Immobilienfinanzierung. Die monatliche Rate bleibt während der vereinbarten Zinsbindungsfrist grundsätzlich konstant – das kann die Planung erleichtern.

Diese Raten (auch „Annuitäten“ genannt) enthalten Zins- und Tilgungsanteile. Da die Rate bis zum Ende der Festzinsperiode gleich hoch bleibt, sinkt der Zinsanteil im Laufe der Zeit. Gleichzeitig steigt der Tilgungsanteil in der Rate an. Diese Finanzierungsart kann die Planung während der vereinbarten Laufzeit erleichtern.

Eine Baufinanzierung kann auch als Vorfinanzierungskredit gewährt werden, dessen Tilgungsersatz ein Bausparvertrag ist. Die Darlehenssumme des Vorfinanzierungskredits entspricht der Bausparsumme des Bausparvertrags. Während der vereinbarten Sollzinsbindung werden Zinsen auf das Darlehen gezahlt. Der abgeschlossene Bausparvertrag muss mit den vereinbarten Sparleistungen bespart werden. Mit Ablauf der Sollzinsbindung wird der Vorfinanzierungskredit durch das Bausparguthaben und das Bauspardarlehen abgelöst. Anschließend zahlt der Bausparer das Bauspardarlehen zurück.

Grundlage sind ein regelmäßiges Einkommen, eine positive Kreditwürdigkeitsprüfung und ausreichend Eigenkapital. Auch der Wert der Immobilie und die gewünschte Darlehenshöhe spielen eine wichtige Rolle für die Kreditvergabe.

In der Regel sind 20 bis 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital vorteilhaft. Mehr Eigenkapital kann die Finanzierungskosten senken und bessere Konditionen ermöglichen.

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital kann im Einzelfall möglich sein. Da die Darlehenssumme und die Zinskonditionen ohne Eigenkapital höher ausfallen, steigen insgesamt die Finanzierungskosten. Notar‑ und Kaufnebenkosten sollten in der Regel aus eigenen Mitteln bezahlt werden.

Zu den wichtigsten Kosten gehören Zinsen, Tilgung sowie Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar‑ und Grundbuchkosten sowie Prämien für eine Gebäudeversicherung. Je nach Projekt können weitere Modernisierungs‑ oder Baunebenkosten hinzukommen.

Der Sollzinssatz hängt insbesondere vom Marktumfeld, der Vertragslaufzeit, der gewählten Sollzinsbindung, der Kreditwürdigkeit, dem eingesetzten Eigenkapital und vom Beleihungswert der Immobilie ab. Die Sollzinsbindung wird unabhängig von der Vertragslaufzeit festgelegt. Sie bestimmt den Zeitraum, in dem der vereinbarte Sollzinssatz unverändert bleibt.

Während der Sollzinsbindung bleibt die Rate bei einem Annuitätendarlehen stabil. Nach Ablauf der Sollzinsbindung können steigende Zinsen die neuen Konditionen beeinflussen. Eine rechtzeitige Planung kann helfen, Finanzierungsbedarf und Fristen besser einzuschätzen.

Neben KfW‑Darlehen können regionale Förderprogramme oder Zuschüsse genutzt werden. Staatliche Förderprogramme können, sofern die Fördervoraussetzungen erfüllt sind, Zinskosten reduzieren oder energetische Sanierungen durch Zuschüsse unterstützen.

Eine längere Sollzinsbindung kann mehr Sicherheit bieten, eine kürzere Sollzinsbindung geht oft mit günstigeren Zinsen einher. Die optimale Dauer hängt von den persönlichen Zielen, Marktentwicklung und vom Bedarf an Planungssicherheit ab.

Nach Ablauf der Sollzinsbindung verbleibt meist eine Restschuld. Diese kann über eine Anschlussfinanzierung, ein Forward‑Darlehen oder eine Prolongation weiterfinanziert werden.

Ein Volltilgerdarlehen ist in der Regel ein Annuitätendarlehen, das innerhalb der vertraglich vereinbarten Laufzeit vollständig zurückgezahlt wird. Die Vertragslaufzeit entspricht der Sollzinsbindung. Die Rate bleibt konstant, und am Ende der Zinsbindung besteht keine Restschuld. Dadurch kann während der vereinbarten Laufzeit der Baufinanzierung mehr Planbarkeit entstehen.

Viele Baufinanzierungen bieten die Möglichkeit einer jährlichen Sondertilgung. Damit kann zusätzlich zur regulären Rate ein festgelegter Betrag zurückgezahlt werden. Das verkürzt die Laufzeit und senkt die Zinsbelastung.

Der Sollzinssatz ist der gebundene oder veränderliche Prozentsatz, der pro Jahr auf das in Anspruch genommene Darlehen angewendet wird. Er zeigt an, wie hoch die reinen Darlehenszinsen ohne Berücksichtigung weiterer Kosten wie Gebühren oder Auszahlungskonditionen sind. In die Berechnung des effektiven Jahreszinses sind als Gesamtkosten die vom Verbraucher zu entrichtenden Darlehenszinsen und alle sonstigen Kosten einzubeziehen, die der Verbraucher im Zusammenhang mit dem Verbraucherdarlehensvertrag zu entrichten hat und die dem Darlehensgeber bekannt sind. Anhand des effektiven Jahreszins lassen sich Baufinanzierungen besser miteinander vergleichen.