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Schönheitsreparaturen: Was Mieter beim Auszug beachten sollten

Entgegen der weitläufigen Annahme ist bei einem Auszug laut Gesetz zunächst nicht der Mieter, sondern der Vermieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Bestehen jedoch entsprechende Klauseln im Mietvertrag, kann diese Pflicht auf den Mieter übertragen werden. Hier sollten Sie als Mieter besonders aufmerksam sein, denn einige Klauseln wurden für unwirksam erklärt. In den letzten Jahren hat der Bundesgerichtshof (BGH) einige Urteile zugunsten der Mieter gefällt.

 

 

Definition von Schönheitsreparaturen laut Mietrecht

Unter Schönheitsreparaturen versteht das Mietrecht Reparaturen von oberflächlichen Abnutzungsspuren innerhalb der Wohnung. Ausgeschlossen sind Reparaturen, die außerhalb der Wohnung zu erledigen sind. Dazu gehören Reparaturen an den Kellerräumen oder der Außenseite der Fenster.

Schäden der Mietsachen, wie beispielsweise ein defekter Backofen, zählen nicht als Schönheitsreparaturen, sondern als Schaden, der ebenfalls vom Mieter zu begleichen ist. Dies gilt jedoch nur, wenn die Mietsache im Mietpreis mit einbezogen ist und nicht vom Mieter selbst angeschafft wurde.

Nicht nur beim Auszug müssen Schönheitsreparaturen durchgeführt werden: Je nach Zimmer müssen diese bereits während der Mietzeit vorgenommen werden. Dies gilt jedoch nur, wenn der Klausel ein gültiger Zusatz, wie beispielsweise „im Allgemeinen“, beigefügt ist. Die Fristen setzen voraus, dass eine Renovierung des Wohnraums tatsächlich erforderlich ist. Dann gelten folgende Fristen:

  • Alle fünf Jahre: Küche, Bad und Dusche
  • Alle acht Jahre: Wohn- und Schlafraum, Flur, Diele und Toilette
  • Alle zehn Jahre: sonstige Nebenräume

Bei Mietverträgen, die vor 2008 geschlossen wurden, gilt eine verkürzte Frist von drei, fünf und sieben Jahren.

Quick-Check: Diese Arbeiten gehören zu den Schönheitsreparaturen

Zu den Schönheitsreparaturen zählen äußerliche Reparaturen und Beseitigungen von Abnutzungsspuren: Dabei kann es sich um das Streichen von Mietgegenständen handeln oder auch das Verschließen von Löchern. Aufwendige Arbeiten, wie das Verlegen von neuem Parkettboden oder die Reparatur von Lichtschaltern, fallen nicht unter die Schönheitsreparaturen und sind nicht vom Mieter vorzunehmen. Diese Schönheitsreparaturen sind zu verrichten:

  • Fenster und Türen von innen streichen
  • Wände und Decken streichen oder tapezieren
  • Heizkörper streichen
  • Einbauschränke (sofern sie als Mietsache gelten) streichen
  • Fußboden streichen
  • Evtl. Risse im Putz beseitigen
  • Evtl. Dübellöcher verschließen
     

Schönheitsreparaturen bei Auszug: Ihre Rechte als Mieter

Steht im Mietvertrag nicht ausdrücklich und rechtswirksam ein Satz wie „Der Mieter übernimmt die notwendigen Schönheitsreparaturen“, ist der Vermieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen zu veranlassen. Fehlt eine solche Klausel, müssen Sie sich als Mieter nicht weiter darum kümmern.

Ist in Ihrem Mietvertrag geregelt, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu übernehmen hat, dient das bei Einzug erstellte Wohnungsübergabeprotokoll: Anhand dessen können Mieter die tatsächlichen Veränderungen während der Mietzeit nachvollziehen. Welche Mängel waren bereits bei Einzug vorhanden und an welchen trägt der Mieter die Schuld? Mieter müssen bei Auszug nur die Mängel beseitigen, die sie eigens verursacht haben. Tipp: Machen Sie bei Ihrem Einzug genügend Fotos von den Wohnräumen, um bei dem Auszug einen Vergleich zu haben.

Bei den Schönheitsreparaturen reicht es, wenn Sie diese als Mieter selbst vornehmen. Sie müssen keine professionelle Firma beauftragen, wenn sie die Arbeiten auf „mittlere Art und Güte“ eigenständig erledigen können. Dabei ist beispielsweise darauf zu achten, dass keine Blasen in der Tapete entstanden sind und die Wände gleichmäßig gestrichen sind. Der Vermieter kann jedoch eine Nachbesserung verlangen, falls die Schönheitsreparaturen nicht gemäß der im Mietvertrag festgehaltenen Konditionen vorgenommen wurden.

Ist eine Klausel in Ihrem Mietvertrag unwirksam, muss der Vermieter alle Kosten für die Schönheitsreparaturen übernehmen, so ist es im BGB in § 535 Abs. 1 S. 2 geregelt. Sind Sie sich unsicher, ob Ihr Mietvertrag rechtens ist, ziehen Sie eine professionelle Beratung durch einen Anwalt in Erwägung.

Nach Mietrecht unwirksame Klauseln: Achten Sie auf Formulierungen

In vielen Mietverträgen schreiben Vermieter genaue Anforderungen an die Schönheitsreparaturen vor. Viele von ihnen sind unwirksam und müssen vom Mieter nicht eingehalten werden. Sind Klauseln unwirksam, hat der Mieter keine rechtlichen Konsequenzen zu befürchten, wenn er sich nicht an diese hält.

Quotenklausel

Die sogenannte Quoten- oder Abgeltungsklausel ist eine veraltete, jedoch noch häufig verwendete Klausel in Mietverträgen: Durch sie sichert sich der Vermieter ab, nicht die vollen Kosten für die Schönheitsreparaturen zu tragen. Bei vorzeitigem Auszug vor der gesetzlichen Pflicht zur Renovierung, wie alle drei Jahre das Bad zu renovieren, wird eine anteilmäßige Abstandszahlung verlangt.

Beispiel: Ist bei der Bewohnung von sieben Jahren eine Pauschale von 700 € festgelegt, muss der Mieter bei vorzeitigem Auszug nach zwei Jahren anteilmäßig 200 € zahlen.
In einem Gerichtsurteil vom BGH von 2015 wurde entschieden, dass die Quotenklausel jedoch unwirksam ist. Sie können diese, falls sie in Ihrem Mietvertrag festgehalten ist, anfechten.

Zu kurze Fristen

Verlangt der Vermieter die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit in sehr kurzen Abständen, ist dies unwirksam. Die gesetzlichen Fristen für Schönheitsreparaturen sind auch dann gültig, wenn Ihr Vermieter eigene Fristen im Mietvertrag festhält.

Strenge Vorgaben

Ihr Vermieter darf im Mietvertrag in der Regel nicht festlegen, in welchen Farbtönen oder Tapeziermuster die Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind. Dies ist vor allem während der Mietzeit unwirksam: Vermieter dürfen Ihren Mietern nicht vorschreiben, wie sie ihren Wohnraum zu gestalten haben. Die Klausel ist nur dann gültig, wenn er lediglich die Rückgabe in „neutralen“ oder „hellen“ Tönen verlangt.

Starre Fristen

Ist im Mietvertrag bei den Schönheitsreparaturen von „spätestens“ oder „mindestens“ die Rede, ist dies meist unwirksam. Dies weist auf eine starre Frist hin, ohne den realen Zustand des Wohnraums zu betrachten. Formulierungen wie „regelmäßig“ oder „im Allgemeinen“ hingegen sind meist wirksam.

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