Haus sanieren: Planen, umbauen, einziehen

Wer beim Hauskauf Geld sparen will, entscheidet sich oft für eine Bestandsimmobilie. Denn ältere Häuser sind zumeist wesentlich günstiger als ein Neubau gleicher Größe. In Städten beträgt die Preisdifferenz oft mehrere Zehntausend Euro oder mehr. Wenn Sie ein altes Haus kaufen, fallen allerdings häufig noch Sanierungskosten an, die Sie in Ihre Baufinanzierung mit einplanen sollten. Wer hier strategisch vorausdenkt, vermeidet langwierige Renovierungs­arbeiten und hohe Ausgaben.

Altes Haus kaufen und sanieren: Wohnkomfort und Wert des Gebäudes steigern

Der Kauf eines alten Hauses bietet gegenüber einem Neubau so manche Vorteile. Zunächst ist die Grundstücksfläche bei Bestandsimmobilien meist größer bemessen – für Neubauten besteht vor allem in den deutschen Metropolen nur ein geringes Platzangebot. Außerdem kaufen Sie nicht die berühmte „Katze im Sack“. Ein bestehendes Gebäude können Sie in Ruhe besichtigen und sehen dabei genau, wie es um Ihre zukünftiges Domizil bestellt ist. Einen Neubau zu planen, ist außerdem kein einfaches Unterfangen: Bauplanung, Aufsicht und Konzeption der Ausstattung sind mit viel Zeit und Mühe verbunden.

Es ist allerdings eher selten der Fall, dass Sie auf dem Immobilienmarkt ein Haus älteren Baujahres finden, das Ihren Ansprüchen hundertprozentig gerecht wird. Mal stört das Badezimmer in „antikem“ Moosgrün, mal ist die alte Ölheizung sanierungsbedürftig. Aus diesem Grund gilt es beim Kauf einer Bestands­immobilie, zusätzliches Kapital für eine umfassende Renovierung einzuplanen. Je nach Alter und baulichem Zustand des Hauses fallen hier unterschiedliche Kosten an. Für eine umfangreiche Sanierung sollten Sie nach einer Faustregel ungefähr 30% auf den Kaufpreis aufschlagen. Lassen Sie sich von dieser Größenordnung nicht abschrecken: Die Renovierung eines älteren Gebäudes ist ein inspirierender Prozess. Sie sehen, wie aus einem Rohdiamanten Ihr individuelles und gemütliches Zuhause wird. Mit diesem wichtigen Schritt steigern Sie zudem den Wert des Hauses und machen einen eventuellen Verkauf deutlich rentabler.

Kauf älterer Gebäude: Sachverständige/n mit einbeziehen

Verschaffen Sie sich schon beim ersten Besichtigungstermin einen Überblick über den Sanierungsbedarf Ihrer neuen Bleibe und nehmen Sie die Inspektion des Wunschobjekts mit Argusaugen vor: Ob die Fassade einen neuen Anstrich braucht oder der 30 Jahre alte Heizkessel ausgetauscht werden muss, können selbst Laien sehr schnell erkennen. Schwieriger wird es bei versteckten Mängeln, die später so richtig ins Geld gehen können. Es empfiehlt sich grundsätzlich, bei einem Besichtigungstermin noch vor Vertragsabschluss die Hilfe eines fachkundigen Immobiliengutachters in Anspruch zu nehmen. Ein älteres Haus weist nämlich unter Umständen Mängel auf wie

  • Feuchtigkeit im Keller
  • Hausschwammbefall
  • Belastung durch Umweltgifte (Asbest, giftige Holzfarben)
  • Holzbockbefall im Dachstuhl
  • statische Mängel
  • rostige Wasserrohre
  • unsichere Elektroinstallationen

Prüfen Sie die Immobilie vor dem Kauf auf Herz und Nieren. Gut zu wissen: Der Verkäufer des Hauses muss immer mit offenen Karten spielen. Verschweigt er bei der Veräußerung des Gebäudes Mängel, besteht für den Käufer ein Anspruch auf Schadenersatz. Ansonsten gilt beim Besitzwechsel einer Immobilie das Motto: „Gekauft wie gesehen“!

Haus sanieren – die richtige Reihenfolge hilft beim Geldsparen

Sie haben eine Bestandsimmobilie gekauft und möchten am liebsten sofort mit der Sanierung starten? Überstürzen Sie nichts, sondern gehen Sie überlegt an die Aufgabe heran. Zunächst ist es wichtig, die gröbsten Mängel am Gebäude zu beseitigen. Denn was nützen ein schicker Parkettboden oder eine neue Tapete, wenn die Immobilie beispielsweise Setzungsrisse aufzeigt oder es durch lose Dachpfannen in das Gebäude regnet? Bevor Sie also mit den kosmetischen Sanierungsarbeiten beginnen, sollten Sie die Grundsubstanz des in die Jahre gekommenen Hauses auf Vordermann bringen. Kaufen Sie ein altes Haus, das beispielsweise aus der Vorkriegszeit stammt, kann eventuell sogar eine Kernsanierung notwendig sein. Diese umfasst eine komplette Erneuerung des Daches, der Fenster und der gesamten Haustechnik, inklusive wasserführender Leitungen und Elektroinstallation.

Tipp

Eine Kernsanierung lohnt sich nur, wenn dafür höchstens 75% des Kaufpreises veranschlagt werden müssen. Liegen die Kosten für eine Sanierung höher, sind ein kompletter Abriss und Neubau die wirtschaftlichere Option!

Je jünger eine Immobilie ist, desto weniger Sanierungsbedarf besteht zumeist. Doch auch bei Häusern aus den 70er- oder 80er-Jahren kann mitunter ein höherer Renovierungsaufwand anfallen. Es lohnt vor allem, alte Heizungsanlagen auszutauschen und diese durch moderne Brennwert- und/oder Wärmepumpen-Technik zu ersetzen. Erstens sparen Sie so Jahr für Jahr erhebliche Energiekosten und zweitens sind derartige Sanierungsarbeiten in vielen Fällen förderfähig. KfW-Darlehen oder BAFA-Subventionen erhalten Sie beim Sanieren eines alten Hauses auch für

  • Solarthermie
  • Photovoltaik
  • energieeffiziente Wärmepumpen
  • Biomasseanlagen
  • Brennstoffzellensysteme
  • Fassaden- oder Dachdämmung
  • einzelne energetische Maßnahmen

Doch in welcher Reihenfolge sollten Sie vorgehen, wenn Sie ein altes Haus sanieren möchten? Bauexperten raten dazu, zunächst das Dach anzugehen und sich anschließend weiter in die unteren Etagen vorzuarbeiten. Nach Dämmung oder Eindeckung des Dachstuhls folgen also (optional) die Installation einer solaren Stromerzeugung oder Warmwassergewinnung, dann die Arbeiten an der Fassade inklusive Einbau neuer Außentüren und Fenster und anschließend Dämm- und Trockenlegungsarbeiten in den Kellerräumen. Danach geht es an den Einbau der Anlagentechnik (Heizung, Warmwasserspeicher etc.) inklusive Erneuerung der Wasser- und Elektroleitungen. Erst wenn alle relevanten Punkte zum Strukturerhalt eines alten Hauses abgeschlossen sind, machen Sie sich an den Innenausbau, bei dem Sie übrigens durch einen hohen Anteil an Eigenleistungen viel Geld sparen können. Zum Innenausbau gehören folgende Punkte:

  • Trockenbau (u. a. Versetzen von nicht tragenden Zimmerwänden)
  • Sanierung des Badezimmers
  • neuer Bodenbelag
  • Putz- & Tapezierarbeiten
  • Aufbau einer neuen Einbauküche

Um stets den Überblick über die auszuführenden Arbeiten zu behalten, empfiehlt sich der Einsatz einer Sanierungs-Tabelle. Das ist vor allem dann wichtig, wenn verschiedene Gewerke damit beschäftigt sind, ein altes Haus zu sanieren. Bei manchen Arbeitsschritten ist die Reihenfolge der Ausführung zwingend vorgegeben (erst Elektroinstallation erneuern, dann Verputzer beauftragen). Zudem sollten alle Arbeiten mit hohem „Dreckpotenzial“ abgeschlossen sein, bevor Sie Ihr neues Laminat verlegen (lassen) oder die Wände mit einer hochwertigen Tapete nach Ihren Wünschen gestalten.

Erfreulicherweise sind nur in den seltensten Fällen alle aufgezeigten Maßnahmen notwendig, um aus einer alten Immobilie ein wohnliches und energieeffizientes Eigenheim zu machen. Um aber einen Sanierungsstau zu vermeiden, planen Sie bei der anvisierten Baufinanzierung oder beim Modernisierungskredit ruhig etwas großzügiger. Die weiterhin historisch niedrigen Zinssätze spielen angehenden Hausbesitzern perfekt in die Karten. Auch das im Jahr 2018 beschlossene Baukindergeld kann eine zusätzliche finanzielle Unterstützung für Familien sein, die ein altes Haus sanieren möchten. Haben Sie weitere Fragen zur Finanzierung Ihrer Hausmodernisierung? Sprechen Sie uns gerne dazu an.

Unsere Empfehlung

Postbank Modernisierungs­darlehen

Mehr zum Thema

Mit diesen Tipps sichern Sie sich Ihre Wunschimmobilie