Wie viel Prozent machen die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf aus?

Makler, Courtage, Notar & Co.: Welche Kosten und Gebühren kommen beim Erwerb einer Immobilie eigentlich auf mich zu? Diese Frage zu beantworten, ist für Kaufinteressenten Pflicht. Wer sich den Traum der eigenen vier Wände erfüllen möchte, sollte sich schließlich bei der Immobiliensuche ganz genau auskennen. Denn wenn Sie eine Immobilie kaufen, müssen Sie neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten berücksichtigen. Diese sogenannten Erwerbsnebenkosten können bis zu 15 Prozent des eigentlichen Kaufpreises ausmachen und müssen dementsprechend noch aufsummiert werden. Wir haben für Sie zusammengefasst, welche Nebenkosten beim Hauskauf auf Sie zukommen und wie Sie die Kaufnebenkosten unter Umständen reduzieren können. Erfahren Sie im Folgenden, mit welchen Zahlen Sie rechnen müssen.

Kaufnebenkosten Nummer 1:
Maklergebühren (bis zu 7,14 Prozent)

Wird Ihr neues Zuhause von einem Makler vermittelt, wird dafür eine Vermittlungsprovision oder Courtage fällig. Die Höhe ist in Deutschland nicht gesetzlich geregelt – je nach Region und Vereinbarung kann sie bis rund sieben Prozent des Kaufpreises ausmachen. Bei dem Modell der Provisionsteilung und aktuell durschnittlich 7,14 Prozent Courtage (Stand: 01/2021) vom Kaufpreis fallen jeweils 3,57 Prozent für den Verkäufer und den Käufer an. Denn seit dem 23. Dezember 2020 dürfen sich Immobilienkäufer über ein neues Gesetz freuen. Seitdem gilt das „Gesetz über die Verteilung von Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ (Paragrafen 652 bis 655 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)). Verkäufer von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern (auch mit Einliegerwohnung) können nun die Maklerkosten nicht mehr einfach komplett auf den privaten Käufer abwälzen. Jetzt sind folgende Varianten zulässig:

  • Bei der sogenannten Doppelprovision beauftragt der Verkäufer den Makler und vereinbart im Vertrag, dass dieser auch die Interessen des Käufers vertreten darf. Damit arbeitet der Makler für beide Parteien: Die fällige Courtage wird hälftig geteilt und für beide Parteien zeitgleich fällig.
  • Weiterhin besteht für Verkäufer die Möglichkeit, mit dem Makler eine einseitige Interessenvertretung zu seinen Gunsten und gleichzeitig eine Provisionsteilung zu vereinbaren. An den Käufer darf der Verkäufer maximal 50 Prozent der Kosten weitergeben, seinen Teil muss er vor dem Käufer an den Makler bezahlen.
  • Beauftragt der Verkäufer den Makler mit der alleinigen Vertretung seiner Interessen, ohne eine Provisionsteilung in den Vertrag aufzunehmen, trägt er die Maklerkosten allein.
  • Schließt dagegen der Käufer einen Maklervertrag, um eine Immobilie zu suchen und seine Interessen zu vertreten, geht die Provision zu seinen Lasten. Das gilt nur, wenn der Makler das Objekt nicht bereits vor der Beauftragung in der Vermittlung hatte.

Zusätzlich regelt das neue Gesetz, dass Maklerverträge der Schriftform bedürfen. Mündliche Absprachen und Handschläge sind nicht mehr rechtskräftig. Sollte der Makler mit einer Partei vereinbaren, für diese ohne Courtage tätig zu werden, darf er auch von der anderen Partei keine verlangen.

Kaufnebenkosten Nummer 2:
Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2 Prozent)

Text Es fallen allerdings weitere Kaufnebenkosten an, die sich nicht beeinflussen lassen. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) schreibt die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages zwingend vor. Der Eintrag in das Grundbuch ist ebenso Pflicht. Die entsprechenden Gebühren belaufen sich auf etwa zwei Prozent des Kaufpreises und sind in der Regel vom Käufer zu zahlen.

Kaufnebenkosten Nummer 3:
Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent)

Wenn Sie ein Grundstück oder eine Immobilie kaufen, wird die Grunderwerbsteuer (GrESt) fällig – nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer, die aktuell reformiert wird. Seit 2006 wird die Höhe der Grunderwerbsteuer von den einzelnen Bundesländern festgelegt. Bis 1982 betrug die GrESt sieben Prozent, von 1983 bis 1996 bundesweit zwei Prozent, ab 1997 3,5 Prozent, ehe 2006 die Grunderwerbsteuer zur Ländersache wurde. So liegt der Steuersatz aktuell zum Beispiel in Bayern bei 3,5 Prozent und in Nordrhein-Westfalen bei 6,5 Prozent. Alle aktuellen Steuersätze finden Sie in der nachfolgenden Tabelle (Stand: 01/2021).

Bundesland Steuersatz in Prozent
Baden-Württemberg 5,0
Bayern 3,5
Berlin 6,0
Brandenburg 6,5
Bremen 5,0
Hamburg 4,5
Hessen 6,0
Mecklenburg-Vorpommern 6,0
Niedersachsen 5,0
Nordrhein-Westfalen 6,5
Rheinland-Pfalz 5,0
Saarland 6,5
Sachsen 3,5
Sachsen-Anhalt 5,0
Schleswig-Holstein 6,5
Thüringen 6,5

Tipp

Wenn Sie eine Immobilie zur Vermietung erwerben, können Sie die Grunderwerbsteuer als Teil der Anschaffungskosten steuerlich absetzen. Fragen Sie dazu einen Steuerberater. 

So reduzieren Sie die Nebenkosten beim Hauskauf

Übrigens: Erwerben Sie mit einer Bestandsimmobilie auch „mobile“ Ausstattungselemente, etwa eine Markise oder die Kücheneinrichtung (keine fest eingebauten Wandschränke), können Sie diese im notariellen Kaufvertrag gesondert aufführen oder dafür einen separaten Kaufvertrag aufsetzen lassen. Beim Kauf einer Eigentumswohnung kann gegebenenfalls der vom Käufer übernommene Anteil der Instandhaltungsrücklage separat ausgewiesen werden.

Dadurch verringern sich die auf den Immobilienkaufpreis anfallenden Gebühren und Steuern prozentual – Sie zahlen also weniger Kaufnebenkosten. Der angesetzte Abzug sollte allerdings unbedingt realistisch sein, denn alle Immobilienkaufverträge werden zur Prüfung an das Finanzamt weitergeleitet. Bei Unregelmäßigkeiten drohen Strafen. Fragen Sie im Zweifel einen Steuerberater um seinen professionellen Rat.