Kau­fen oder mie­ten?

  • Mieten steigen, Kaufpreise zuletzt leicht gesunken.
  • Kaufen somit in einigen Regionen attraktiver als das Mieten, so ein aktuelles Ergebnis des Postbank Wohnatlas 2025. 
  • Hamburger WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) analysiert Kauf- und Mietpreise im Verhältnis zum regionalen Einkommen.

Unser Tipp

Postbank Baufinanzierung

Eigentums­wohnung im Be­stand kostete weniger als im Vor­jahr

Die Kaufpreise für Wohnimmobilien in Deutschland gaben 2024 weiter leicht nach, während die Mieten anzogen. So kostete eine Eigentumswohnung im Bestand im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte 0,7 Prozent weniger als im Vorjahr. Dagegen stiegen ie Nettokaltmieten um 5,1 Prozent.

Die Folge: Im Schnitt sank die Einkommensbelastung für Kaufende. Sie mussten 2024 für eine 70-Quadratmeter-Wohnung aus dem Bestand 18,3 Prozent des durchschnittlichen Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzierung aufwenden – im Vorjahr waren es noch 19,2 Prozent. Die Einkommensbelastung für Mietende stieg dagegen leicht an. Das Plus von 3,6 Prozent bei den verfügbaren Haushaltseinkommen reichte nicht aus, um die höheren Mieten auszugleichen. So mussten Mietende im Schnitt über alle Regionen hinweg 14,1 Prozent des durchschnittlichen Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Bestandswohnung aufwenden – gegenüber 13,9 Prozent im Vorjahr. Dies sind zentrale Ergebnisse der Studie „Postbank Wohnatlas 2025“ des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank.

Einkommens­be­lastung beim Kauf regional unter­schied­lich

Der­zeit le­ben 23 Pro­zent der deut­schen Haus­hal­te in ei­ner sehr güns­ti­gen Kauf­re­gi­on. In 130 Land­krei­sen und kreis­frei­en Städ­ten rei­chen we­ni­ger als 15 Pro­zent des durch­schnitt­li­chen re­gio­nal ver­füg­ba­ren Haus­halts­ein­kom­mens aus, um lau­fen­de Kre­dit­zah­lun­gen für den Kauf ei­ner 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung aus dem Be­stand zu be­die­nen. Die­se Rech­nung gilt für ein An­nui­tä­ten­dar­le­hen in Hö­he von 80 Pro­zent des Kauf­prei­ses in­klu­si­ve Grund­er­werb­steu­er und zwei Pro­zent No­tar­ge­büh­ren mit an­fäng­li­chem Til­gungs­satz von 2,5 Pro­zent und ei­nem Kre­dit­zins von 3,5 Pro­zent pro Jahr.

25 Pro­zent der deut­schen Haus­hal­te le­ben da­ge­gen in ei­ner von 56 Re­gio­nen mit im Ver­gleich sehr ho­hen Kauf­prei­sen. Dort müs­sen min­des­tens 25 Pro­zent des durch­schnitt­li­chen re­gio­nal ver­füg­ba­ren Haus­halts­ein­kom­mens für die lau­fen­de Kre­dit­fi­nan­zie­rung ein­ge­setzt wer­den. Im Ver­gleich zum Vor­jahr hat sich die La­ge hier je­doch leicht ent­schärft: 2023 wa­ren es noch 27 Pro­zent der Haus­hal­te in 69 Re­gio­nen.

Tipp

Nach einer Faustformel sollten Privathaushalte nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens fürs Wohnen aufwenden. Da dies auch die gestiegenen Wohnnebenkosten einschließt, sollten sich Mietende und Kaufende bei der Nettokaltmiete und Annuitätenzahlungen eher an der 25-Prozent-Linie orientieren.

Groß­städten und Ferien­regionen weiter­hin hohe Belastung beim Kauf

Vor al­lem in Ur­laubs­re­gio­nen und den sie­ben grö­ß­ten deut­schen Me­tro­po­len, kurz „Big 7“, be­nö­ti­gen Kaufende ei­ner 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung aus dem Be­stand wei­ter­hin ei­nen ho­hen An­teil des durch­schnitt­li­chen re­gio­nal ver­füg­ba­ren Haus­halts­ein­kom­mens für die lau­fen­de Kre­dit­fi­nan­zie­rung. Bun­des­weit am höchs­ten ist er im Land­kreis Nord­fries­land mit den Nord­see­inseln Föhr, Am­rum und Sylt mit 53,4 Pro­zent. Un­ter den Top 10 be­fin­den sich auch die Fe­ri­en­re­gio­nen in den Land­krei­sen Au­rich (44,4 Pro­zent), Mies­bach (39,6 Pro­zent), Gar­misch-Par­ten­kir­chen (38,3 Pro­zent) und Vor­pom­mern-Rü­gen (38,1 Pro­zent). Hin­zu kom­men die Me­tro­po­len Mün­chen (43,6 Pro­zent), Ber­lin (43,3 Pro­zent), Ham­burg (39,8 Pro­zent) und Frank­furt am Main (38,3 Pro­zent).

Mieten be­lasten Ein­kommen in Groß­städten be­sonders stark

Wenn es um die Ein­kom­mens­be­las­tung durch die Mie­te geht, le­ben 31 Pro­zent der deut­schen Haus­hal­te in ei­ner von 165 güns­ti­gen Re­gio­nen. Hier wer­den we­ni­ger als 13 Pro­zent des durch­schnitt­li­chen re­gio­nal ver­füg­ba­ren Haus­halts­ein­kom­mens für die Net­to­kalt­mie­te ei­ner 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung be­nö­tigt. Dem­ge­gen­über le­ben 22 Pro­zent der Haus­hal­te in ei­ner der 43 für Mie­ter*in­nen hoch­prei­si­gen Re­gio­nen, in de­nen im Durch­schnitt 17,5 Pro­zent oder mehr Ein­kom­mens auf­ge­wen­det wer­den müs­sen.

Be­son­ders hoch ist die Miet­be­las­tung in Groß­städ­ten. An­ge­führt wird die Rang­lis­te von Ber­lin mit ei­nem An­teil von im Schnitt 27,1 Pro­zent des Haus­halts­ein­kom­mens. Mün­chen folgt mit 25,5 Pro­zent. Al­le an­de­ren un­ter­such­ten Land­krei­se und kreis­frei­en Städ­te lie­gen un­ter der 25-Pro­zent-Mar­ke. In Frei­burg im Breis­gau ist das mit 24,8 Pro­zent al­ler­dings nur knapp der Fall.

Der Kauf ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung be­las­tet das Haus­halts­ein­kom­men al­ler­dings in den Groß­städ­ten noch deut­lich mehr als die Mie­te. Be­son­ders groß fiel der Un­ter­schied 2024 mit 18,4 Pro­zent­punk­ten in Ham­burg aus. In Mün­chen be­trug die Dif­fe­renz 18,1 Pro­zent­punk­te, in Ber­lin 16,1 und in Frank­furt am Main 15,0. Gro­ße Un­ter­schie­de gibt es auch in Pots­dam (13,9), Ros­tock (13,1) und Re­gens­burg (12,6).

Ins­ge­samt le­ben 23 Pro­zent der Haus­hal­te in ei­ner von 56 Re­gio­nen, in der Käu­fer deut­lich stär­ker be­las­tet sind als Mie­ter. Hier be­trägt der Auf­schlag min­des­tens acht Pro­zent­punk­te.

Kaufen in Ost­­deutsch­land oft­mals günstiger als Mieten

Knapp die Hälf­te der deut­schen Haus­hal­te lebt da­ge­gen in ei­ner von 226 Re­gio­nen, in der die durch­schnitt­li­che Ein­kom­mens­be­las­tung von Käu­fer*in­nen ma­xi­mal vier Pro­zent­punk­te über der von Mie­ter*in­nen liegt. Da­bei be­trägt in 106 Re­gio­nen, in de­nen 15 Pro­zent der Haus­hal­te an­säs­sig sind, die zu­sätz­li­che Be­las­tung höchs­tens zwei Pro­zent des durch­schnitt­li­chen re­gio­nal ver­füg­ba­ren Haus­halts­ein­kom­mens. In 48 Re­gio­nen mit acht Pro­zent der deut­schen Haus­hal­te wird für die Fi­nan­zie­rung so­gar ein ge­rin­ge­rer An­teil des Ein­kom­mens be­nö­tigt als für die Net­to­kalt­mie­te.

Wer in ei­ner deut­schen Groß­stadt ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung kauft, muss oft ei­nen sehr ho­hen An­teil des Ein­kom­mens da­für auf­wen­den. Gleich­zei­tig gibt es ei­ni­ge vor­wie­gend länd­li­che Re­gio­nen, in de­nen Kaufende gleich viel oder we­ni­ger für das Woh­nen auf­wen­den müs­sen als  Mietende.

Vor al­lem in Ost­deutsch­land be­las­tet die Kre­dit­fi­nan­zie­rung das Ein­kom­men häu­fig we­ni­ger als die Mie­te. Den grö­ß­ten Vor­teil ha­ben Käu­fer*in­nen im Land­kreis Mans­feld-Süd­harz (Sach­sen-An­halt): Hier zah­len sie 7,8 Pro­zent des durch­schnitt­li­chen re­gio­nal ver­füg­ba­ren Haus­halts­ein­kom­mens für die Fi­nan­zie­rung ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung – das sind 3,1 Pro­zent­punk­te we­ni­ger als bei ei­ner ver­gleich­ba­ren Miet­woh­nung. Im Vogt­land­kreis (Sach­sen), dem Land­kreis Greiz (Thü­rin­gen), dem Saa­le-Or­la-Kreis (Thü­rin­gen), dem Un­st­rut-Hai­nich-Kreis (Thü­rin­gen), dem Bur­gen­land­kreis (Sach­sen-An­halt) und dem Erz­ge­birgs­kreis (Sach­sen) spa­ren Käu­fer*in­nen eben­falls min­des­tens 2,5 Pro­zent des Haus­halts­ein­kom­mens.

Wohn­eigentum er­möglicht Vermögens­aufbau

Selbst wenn die Kos­ten für Kre­di­te mehr Ein­kom­men bin­den als die Mie­te, ist dies kein Aus­schluss­kri­te­ri­um. Eigentumbesitzende bauen im Ge­gen­satz zu Mietenden Ver­mö­gen auf.  Wohn­ei­gen­tum ist im­mer auch ei­ne Ab­si­che­rung fürs Al­ter und macht un­ab­hän­gig von künf­ti­gen Miet­stei­ge­run­gen.

Gu­te Be­din­gun­gen beim Kauf ge­gen­über der Mie­te bie­ten nicht nur länd­li­che Re­gio­nen – auch Groß­städ­te sind da­bei: Ei­nen Auf­schlag von we­ni­ger als ei­nem Pro­zent­punkt des durch­schnitt­li­chen re­gio­nal ver­füg­ba­ren Haus­halts­ein­kom­mens auf die Miet­be­las­tung zah­len Käu­fer*in­nen in Her­ne (0,1 Pro­zent­punk­te), Kai­sers­lau­tern, Chem­nitz (bei­de 0,4), Mön­chen­glad­bach (0,5) und Ha­gen (0,9). In Gel­sen­kir­chen hal­ten sich Kauf- und Miet­be­las­tung die Waa­ge und in Bre­mer­ha­ven (-0,1 Pro­zent­punk­te) und Salz­git­ter (-0,6) gibt es so­gar leich­te Vor­tei­le für Käu­fer*in­nen. 

„Der Post­bank Woh­nat­las gibt Kauf­in­ter­es­sier­ten wich­ti­ge Hin­wei­se für die Ent­schei­dungs­fin­dung, sie soll­ten aber noch ei­ne Rei­he wei­te­rer Fak­to­ren be­rück­sich­ti­gen“, sagt Beer­mann. „So spie­len die in­di­vi­du­el­le Le­bens­pla­nung und die per­sön­li­che fi­nan­zi­el­le Si­tua­ti­on ei­ne ent­schei­den­de Rol­le. Zu­dem un­ter­schei­den sich die Im­mo­bi­li­en in den be­vor­zug­ten Re­gio­nen oft deut­lich in Be­zug auf den en­er­ge­ti­schen Stan­dard, den Sa­nie­rungs­be­darf oder die In­stand­hal­tung. Die in­di­vi­du­el­len Kos­ten, Ein­kom­men und Fi­nan­zie­rungs­kon­di­tio­nen kön­nen da­her von den Durch­schnitts­wer­ten ab­wei­chen.“

Über die Be­rech­nungs­me­tho­de

Grund­la­ge der Be­rech­nung sind die re­gio­na­len Miet- und Kauf­prei­se im Jah­re 2024 für ei­ne 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung im Be­stand so­wie das durch­schnitt­li­che re­gio­nal ver­füg­ba­re Haus­halts­net­to­ein­kom­men im sel­ben Jahr. Für den Im­mo­bi­li­en­er­werb hat das HW­WI ein Dar­le­hen in Hö­he von 80 Pro­zent des Kauf­prei­ses in­klu­si­ve Grund­er­werb­steu­er und zwei Pro­zent No­tar­ge­büh­ren zu ei­nem Zins­satz von 3,5 Pro­zent und ei­ner an­fäng­li­chen Til­gung von 2,5 Pro­zent an­ge­nom­men. Ne­ben­kos­ten für Mak­ler oder Sa­nie­rung sind nicht be­rück­sich­tigt. 

Hinter­grund­informationen

Der Post­bank Woh­nat­las ist ei­ne jähr­lich er­schei­nen­de, mehr­tei­li­ge Stu­di­en­rei­he, die den deut­schen Im­mo­bi­li­en­markt un­ter ver­schie­de­nen As­pek­ten re­gio­nal bis auf Kreis­ebe­ne be­leuch­tet. Für die vor­lie­gen­de Ana­ly­se, die den vier­ten Stu­di­en­teil des dies­jäh­ri­gen Woh­nat­las dar­stellt, wur­de un­ter der Lei­tung von Di­plom-Volks­wir­tin Dör­te Nitt-Drie­ßel­mann, Se­ni­or Re­se­ar­che­rin beim Ham­bur­ger Welt­Wirt­schafts­In­sti­tut (HW­WI), die Im­mo­bi­li­en­preis­ent­wick­lung in den 400 deut­schen Land­krei­sen und kreis­frei­en Städ­ten un­ter­sucht.