Beim Kauf einer Immobilie ist nicht nur das Haus an sich wichtig. Ein entscheidender Faktor ist auch das Grundstück – mit seiner spezifischen Lage, Ausrichtung und Bebaubarkeit. Denn hier offenbart sich, welche Nutzungen auf dem Bauland möglich sind und ob Sie sich in Ihrem Eigenheim langfristig wohlfühlen können. Grund genug also, das Thema Grundstückskauf unter die Lupe zu nehmen. Worauf es beim Grundstückskauf ankommt und welche Kosten anfallen, erfahren Sie hier.
10 Tipps für den Grundstückskauf
Was ist beim Grundstückskauf zu beachten?
Das Baulandpotenzial in deutschen Städten und Gemeinden ist größer als vermutet: Bundesweit stehen fast 100.000 Hektar an baureifen Flächen zur Verfügung, davon eignen sich gut zwei Drittel für den Wohnungsbau – zu diesem Ergebnis kommt die Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR).
Wer nach einem freien Baugrundstück sucht, hat allerdings gerade in städtischen Lagen und Ballungsgebieten oftmals nur eine begrenzte Auswahl. Dennoch ist es wichtig, beim Grundstückskauf keine unüberlegten Entscheidungen zu treffen. Denn der Kauf eines Baugrundstücks birgt so einige Fallstricke – angefangen beim Baugrund über den Bebauungsplan bis hin zur Erschließung. Die folgende Checkliste für den Grundstückskauf kann Ihnen dabei helfen, typische Fehler zu vermeiden.
1. Tipp: Ohne Krach bei Tag und Nacht
Der Lärm von Autos, Flugzeugen oder Gewerbebetrieben kann belastend sein – vor allem, wenn er Sie in den eigenen vier Wänden stört. Lauschen Sie, ob es rund um das Grundstück unangenehme Lärmquellen gibt. Besuchen Sie dafür Ihre Wunschparzelle an verschiedenen Tagen und zu unterschiedlichen Tages- und Nachtzeiten.
2. Tipp: Bebaubarkeit prüfen
Der schönste Bauplatz nützt nichts, wenn Sie Ihr Traumhaus dort gar nicht erst bauen dürfen. Sehen Sie daher beim nächsten zuständigen Bauordnungs- oder Stadtplanungsamt beziehungsweise der Gemeinde den für das anvisierte Grundstück geltenden Bebauungsplan ein. Aus diesem geht hervor, welche Haustypen und -größen zugelassen sind. Falls es für das Grundstück keinen Bebauungsplan gibt oder Sie offene Fragen zur Bebaubarkeit haben, können Sie mit einer Bauvoranfrage auf Nummer sicher gehen. Lassen Sie sich planungs- und baurechtliche Beurteilungen generell immer schriftlich aushändigen.
3. Tipp: Grundbuchauszug anfordern
Ein aktueller Grundbuchauszug gehört beim Grundstückskauf zur Pflichtlektüre. Ansprechpartner ist das zuständige Grundbuchamt. Der Auszug aus dem Grundbuch gibt unter anderem Auskunft darüber, ob das Grundstück mit einer Hypothek belastet ist – oder welche Lasten und Beschränkungen gelten. Diese können dem Nachbarn oder der Nachbarin beispielsweise ein Wegerecht einräumen oder Sie daran hindern, Ihr Grundstück wie geplant zu bebauen.
4. Tipp: Flächennutzungsplan einsehen
Empfehlenswert ist vor dem Grundstückskauf auch ein Blick in den örtlichen Flächennutzungsplan. Dieser Plan informiert, welche Bauvorhaben in der Umgebung künftig zu erwarten sind: etwa, ob sich in der Nachbarschaft Straßenbaumaßnahmen oder die Ansiedlung von Gewerbebetrieben in Planung befinden. So können Sie zum Beispiel sicherstellen, dass der Blick ins Grüne von Dauer ist.
5. Tipp: Fachleute an Ihre Seite holen
Klären Sie alle relevanten Aspekte wie die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks und die beabsichtigte Bebauung mit einem Architekturbüro beziehungsweise einer Hausbaufirma. So bleibt nichts unentdeckt.
6. Tipp: Boden gut, alles gut
Nur mit einem Baugrund- beziehungsweise Bodengutachten können Sie 100-prozentig sichergehen, dass
- der Untergrund tragfähig genug ist,
- der Keller nicht zusätzlich gegen drückendes Grundwasser abgedichtet werden muss,
- keine Altlasten und Schadstoffe im Boden vorhanden sind.
Bevor Sie ein Grundstück kaufen, lässt sich damit auch klären, ob lehmhaltige oder steinige Böden den Preis für den Bodenaushub in die Höhe treiben könnten. Somit lohnen sich die Kosten für ein Gutachten von 1.000 bis 2.500 Euro auf jeden Fall.
Tipp
Ein Baugrundgutachten ist bei schlüsselfertigen Häusern nicht immer im Preis enthalten. Der Verband Privater Bauherren rät daher, diese Leistung in den Bauvertrag aufzunehmen oder sich selbst um ein Gutachten zu kümmern. Bestehen Sie darauf, dass ein Baugrundgutachten vor Unterzeichnung des Bauvertrages vorliegt.
7. Tipp: Mögliche Erschließungskosten klären
Wichtig ist auch die Frage, ob das Grundstück bereits voll erschlossen ist, das heißt, ob alle notwendigen Versorgungs- und Entsorgungsleitungen vorhanden sind und das Baugrundstück an das Verkehrsnetz angebunden ist. Ansonsten fallen zusätzliche Erschließungskosten an. Eine Vollerschließung ist Voraussetzung, um das Grundstück bebauen zu dürfen.
8. Tipp: Natürliche Umgebung berücksichtigen
Flüsse in der direkten Umgebung erhöhen bei starken Regenfällen oder einer Schneeschmelze das Hochwasserrisiko. Auch Hanglagen haben ihre Tücken: Sie können es erforderlich machen, Stützmauern oder andere Schutzeinrichtungen aufzustellen – und das kann teuer werden. Wenn Sie ein Grundstück kaufen, sollten Sie also auch die umgebende Natur mit einem kritischen Blick prüfen.
9. Tipp: Bewuchs beurteilen
Große Bäume auf dem Grundstück können ansehnlich sein und für mehr Privatsphäre sorgen. Doch was ist, wenn sie Ihrem Bauvorhaben im Wege stehen? Klären Sie daher bereits im Vorfeld, ob Sie eventuell eine Fällgenehmigung benötigen. Planen Sie entsprechende Kosten ebenso ein wie mögliche Terminverzögerungen. Schließlich dürfen Sie Bäume nicht zu jeder Jahreszeit fällen. Machen Sie sich auch Gedanken darüber, welche Gartenarbeiten langfristig anfallen. Beispielsweise müssen Sie gegebenenfalls Hecken regelmäßig beschneiden und größere Mengen an Laub entsorgen.
10. Tipp: Profi mit der Grundstückssuche beauftragen
Die Suche nach dem idealen Baugrundstück fällt nicht immer leicht. Kommen Sie beim Grundstückskauf nicht weiter, können Sie sich auch an einen speziellen Grundstücksmakler beziehungsweise an eine Grundstücksmaklerin wenden.
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Grundstückskauf?
Baureifes Land kostet im Schnitt rund 225 Euro pro Quadratmeter – wobei die Kaufpreise regional stark variieren. Hinzu kommen die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie, die sich auf bis zu 12 Prozent des Kaufpreises belaufen. Darunter fallen die Maklerprovision, die Grunderwerbsteuer sowie die Grundbuch- und Notarkosten. Beim Grundstückskauf können darüber hinaus weitere Ausgaben entstehen, insbesondere für:
- Baugrundgutachten
- Verkehrswertermittlung
- Bauvoranfrage
- Erschließung
- Straßen und Wege
- Vermessung
Darf ich die Kosten des Grundstückskaufs in der Steuererklärung geltend machen? Nein, bei einem privaten Grundstückskauf können Sie den Kaufpreis und die Nebenkosten nicht steuerlich absetzen. Andere Ausgaben wie zum Beispiel die Transportkosten bei einem berufsbedingten Umzug lassen sich unter Umständen von der Steuer absetzen. Nehmen Sie hierzu eine Steuerberatung in Anspruch.
Tipp
Ablauf beim Grundstückskauf: Noch bevor Sie sich auf die Suche nach dem perfekten Baugrundstück begeben, steht ein Kassensturz an. Denn erst einmal sollten Sie Ihren finanziellen Spielraum kennen. Wir unterstützen Sie persönlich und professionell auf dem Weg zur passenden Baufinanzierung.