- Welche Nutzung ist im Baugebiet erlaubt? Und wie groß darf ein Gebäude hier sein? Um diese und weitere Fragen zu beantworten, gibt Ihnen der Bebauungsplan eine erste Orientierung.
- Die Vorgaben zu Baulinien, Grundflächenzahl und anderen Eckdaten sind bisweilen sehr komplex. Deshalb ist es u. a. für den Bau eines Eigenheims entscheidend, den Bebauungsplan zu verstehen.
- Die folgende Übersicht verrät Ihnen, was die Symbole und Abkürzungen im Bebauungsplan bedeuten.
Bebauungsplan lesen – Symbole und Kürzel erklärt
Was ist der Bebauungsplan?
Ein Hausbau ist ein ebenso aufregendes wie anspruchsvolles Vorhaben. Bei allen Wünschen und Ideen müssen Bauherren in Deutschland auch verschiedene Bauvorschriften beachten. Wenn das Grundstück innerhalb eines qualifizierten Bebauungsplans (abgekürzt B-Plan) liegt, sind die Vorgaben noch spezifischer. Denn der Bebauungsplan legt konkret fest, was, wie und wo Sie vor Ort bauen dürfen. Bebauungspläne stellen somit ein verbindliches Regelwerk dar, das insbesondere folgende Vorschriften enthält:
- Art der baulichen Nutzung (z. B. Wohngebäude, Nutzgebäude für Handwerksbetriebe)
- Maß der baulichen Nutzung
- überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
- offene oder geschlossene Bauweise
- Verkehrsflächen (z. B. Straßen, Wege, Parkplätze)
Wann ist der Bebauungsplan wichtig?
Für die meisten Bauprojekte brauchen Sie eine Baugenehmigung. Davon ausgenommen sind zum Teil kleinere Bauten wie Carports, Geräteschuppen und Gartenhäuser. Dies ist allerdings nicht einheitlich geregelt. Fragen Sie auf jeden Fall bei der örtlichen Kommune nach. Bei Baugenehmigungen gilt allgemein der Grundsatz: Ein Vorhaben ist in der Regel nur zulässig, wenn es im Einklang mit dem Bebauungsplan steht. Planen Sie den Bau eines Eigenheims, darf der Neubau demzufolge nicht den Vorgaben widersprechen und kann z. B. nicht zu hoch sein. Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch, dass es sich um ein erschlossenes Grundstück handelt.
Der Bebauungsplan spielt daher schon beim Grundstückskauf eine zentrale Rolle. So kann der B-Plan beispielsweise genau definieren, wie viele Stockwerke erlaubt sind und wo die Baugrenzen verlaufen. Mitunter gibt es in Bebauungsplänen zudem geschützte Bäume und Hecken, die Sie nicht fällen dürfen. Erkundigen Sie sich deshalb frühzeitig, ob Ihr Bauvorhaben realisierbar ist und welche gestalterischen Spielregeln gelten.
Wo kann ich den Bebauungsplan einsehen?
Bebauungspläne sind für jeden bei der zuständigen Gemeinde oder Stadt kostenfrei einsehbar. Bei der örtlichen Baubehörde haben Sie zudem die Möglichkeit, eine Bauvoranfrage zu stellen. So können Sie klären, ob Sie gute Aussichten auf eine Baugenehmigung haben.
Vielerorts lassen sich die Planungsdaten über eine interaktive Karte im Internet abrufen. Geben Sie dafür die Begriffe Bebauungsplan und „Name der Gemeinde/Stadt“ in die Suchmaschine ein. Da der Bebauungsplan Symbole und Abkürzungen enthält, können die vielen Informationen auf den ersten Blick etwas unübersichtlich erscheinen. Erfahren Sie hier, wie Sie den Bauplan lesen und die Symbole deuten können.
Art der baulichen Nutzung
Die Art der baulichen Nutzung beschreibt, welche Nutzungen in dem jeweiligen Baugebiet zulässig sind. Sie können im B-Plan also nachschauen, ob Sie auf dem Grundstück z. B. einen Gewerbebetrieb betreiben dürfen. Die Details hierzu regelt die Baunutzungsverordnung (BauNVO). Im Bebauungsplan ist für jedes Baugebiet ein dazugehöriges Kürzel hinterlegt.
Andersherum kann es auch entscheidend sein, welche Nutzungen in der Nachbarschaft nicht erlaubt sind. Damit haben Sie die Sicherheit, dass in der näheren Umgebung Ihres Eigenheims beispielsweise keine laute Fabrik entstehen darf. Die BauNVO legt zudem fest, welche Nutzungen ausnahmsweise zugelassen werden. In reinen Wohngebieten (WR) befinden sich beispielsweise vorwiegend Wohnhäuser. Ausnahmsweise erlaubt die BauNVO hier Läden, nicht störende Handwerksbetriebe und kleine Beherbergungsbetriebe.
| Abkürzung | Bedeutung | Erklärung |
| WS | Kleinsiedlungsgebiete | Wohngebäude mit Nutzgärten und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen (kein Haupterwerbsbetrieb), Einrichtungen zur Kinderbetreuung |
| WR | Reine Wohngebiete | Wohnnutzungen (z. B. Einfamilienhaus und Mietshäuser mit mehreren Wohnungen) |
| WA | Allgemeine Wohngebiete | Wohngebäude und bestimmte Gewerbe (z. B. Läden, Restaurants und nicht störende Handwerksbetriebe) |
| WB | Besondere Wohngebiete | Wohngebäude und im § 4a BauNVO definierte Gewerbebetriebe, darunter Geschäfts- und Bürogebäude |
| MD | Dorfgebiete | Land- und Forstwirtschaft, Wohngebäude, Einzelhandelsbetriebe und weitere Gewerbe gemäß § 5 BauNVO |
| MDW | Dörfliche Wohngebiete | Wohngebäude, land- und forstwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen, nicht wesentlich störende Gewerbe |
| MI | Mischgebiete | Wohngebäude und nicht störende Gewerbe |
| MU | Urbane Gebiete | Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe sowie eine Reihe weiterer Gewerbe und Einrichtungen nach § 6a BauNVO |
| MK | Kerngebiete | Handelsbetriebe sowie zentrale Kultur-, Wirtschafts- und Verwaltungseinrichtungen |
| GE | Gewerbegebiete | Gewerbebetriebe ohne erhebliche Belästigung (z. B. Lagerhäuser, Bürogebäude und Tankstellen) |
| GI | Industriegebiete | Gewerbe, die in anderen Baugebieten nicht erlaubt sind (z. B. Fabriken und Chemiewerke) |
| SO | Sondergebiete | Spezielle Nutzungen wie Erholung (z. B. Campingplätze), Hochschulen, Kliniken, Hafen und Einkaufszentren |
Maß der baulichen Nutzung
Der Bebauungsplan kann die maximale Größe eines Gebäudes auf dem Grundstück festlegen. Das nennt sich Maß der baulichen Nutzung. Im Einzelnen geht es hierbei darum, wie intensiv ein Grundstück bebaut sein darf.
| Abkürzung | Bedeutung | Erklärung |
| GRZ | Grundflächenzahl | Flächenanteil eines Grundstücks, der bebaut werden darf |
| GFZ | Geschossflächenzahl |
Verhältnis der Geschossflächen des Gebäudes zur Grundstücksfläche |
| VG | Vollgeschosse |
Anzahl der maximal möglichen oder vorgeschriebenen Vollgeschosse |
| BMZ | Baumassenzahl | Verhältnis des Bauvolumens zur Grundstücksfläche |
| TH | Traufhöhe | Höhe von Gebäuden |
| FH | Firsthöhe | Höhe von Gebäuden |
| OK | Oberkante | Höhe von Gebäuden |
Eines der wichtigsten Kriterien beim Grundstückskauf ist die Grundflächenzahl. Eine hohe GRZ bedeutet, dass sich das Baugrundstück dichter bebauen lässt. Dafür ein Beispiel: Eine GRZ von 0,3 sagt aus, dass Ihre Immobilie maximal 30 Prozent des Grundstücks einnehmen darf. Bei einer Grundstücksgröße von 500 Quadratmeter ist es demnach möglich, 150 Quadratmeter (500 x 0,3 = 150) zu bebauen. Den Faktor zur Berechnung der Grundflächenzahl finden Sie im Bebauungsplan.
Eines der wichtigsten Kriterien beim Grundstückskauf ist die Grundflächenzahl. Eine hohe GRZ bedeutet, dass sich das Baugrundstück dichter bebauen lässt. Dafür ein Beispiel: Eine GRZ von 0,3 sagt aus, dass Ihre Immobilie maximal 30 Prozent des Grundstücks einnehmen darf. Bei einer Grundstücksgröße von 500 Quadratmeter ist es demnach möglich, 150 Quadratmeter (500 x 0,3 = 150) zu bebauen. Den Faktor zur Berechnung der Grundflächenzahl finden Sie im Bebauungsplan.
Die Geschossflächenzahl wirkt sich ebenso wie die Grundflächenzahl auf die Bebauungsdichte aus. Im Beispiel nehmen wir eine GFZ von 0,4 an. Für das Grundstück mit 500 Quadratmetern ergibt sich daraus eine maximal zulässige Geschossfläche von insgesamt 200 Quadratmetern. Das Wohnhaus könnte somit zwei Vollgeschosse von jeweils 100 Quadratmetern haben.
Die Zahl der Vollgeschosse bestimmt darüber, wie hoch ein Gebäude sein darf. Im Bebauungsplan ist die Anzahl in römischen Ziffern hinterlegt. Beispielsweise steht „III“ für drei Vollgeschosse. Bei Zahlen im Kreis handelt es sich um zwingend vorgeschriebene Eckdaten. Sprich: Das Gebäude muss dann drei Vollgeschosse haben.
Die Baumassenzahl bezieht sich auf das maximal zulässige Volumen des Gebäudes in Kubikmeter und ist vor allem für Gewerbe- und Industriegebiete relevant.
Die zulässigen Gebäudehöhen sind im Bebauungsplan mit den Abkürzungen TF (Traufhöhe), FH (Firsthöhe) oder OK (Oberkante) eingetragen.
Haustyp und Dachform
Im Bebauungsplan ist oftmals auch die Hausart (Einfamilien-, Reihen-, Doppelhaus etc. geregelt. Ebenso befinden sich Angaben zur Dachform.
Baulinien und Baugrenzen
Im Bebauungsplan sehen Sie außerdem gestrichelte Linien, mit denen die überbaubare Fläche angezeigt wird. Dabei ist zwischen Baulinien und Baugrenzen zu unterscheiden:
- Eine rote Linie kennzeichnet die Baulinien, auf denen das Gebäude mit mindestens einer Außenwand stehen muss.
- Eine blaue Linie markiert die Baugrenzen, innerhalb denen sich ein Gebäude errichten lässt.
