Bau­phasen beim Haus­bau – alle Schritte im Überblick

Ein Haus entsteht Schritt für Schritt. Die vier großen Bauphasen geben Ihnen eine gute Orientierung, auch wenn einzelne Arbeiten je nach Bauprojekt leicht variieren können. Zusätzlich gibt es mit der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) eine detaillierte Einteilung in neun Leistungsphasen, die vor allem für die Planung und Bauleitung relevant ist. Für Sie als Bauherrin oder Bauherr reicht in der Praxis meist die folgende Übersicht.

Damit aus der ersten Idee ein konkretes Bauprojekt wird, ist eine sorgfältige Planung entscheidend. In dieser Bauphase legen Sie den Grundstein für Ihr späteres Eigenheim. Dazu zählen vor allem das Budget, die Bauweise, die Größe, der Grundriss und die gewünschte Ausstattung Ihres Hauses.

Auch rechtliche und organisatorische Fragen gehören dazu, wie etwa die Abstimmung mit dem Bauamt. Je ausführlicher Sie alles planen und vorbereiten, desto reibungsloser verläuft später der Bau.

Beteiligte Gewerke und Akteure:

• Architekturbüro
• Bauingenieurwesen / Statik
• Vermessungsbüro
• Finanzierungsberatung (z. B. Bank)
• Behörden und Bauamt
• ggf. Energieberatung

Aufgaben in der Planungs- und Vorbereitungsphase:

• Finanzierung klären und Budget festlegen
• Baupläne erstellen lassen
• Angebote prüfen und Verträge abschließen
• Bauantrag stellen und Genehmigungen einholen

Auf dem Grundstück nimmt Ihr Haus nun baulich Form an. Am Anfang stehen die Erdarbeiten und die Bodenplatte oder der Keller. Danach folgen die Außen- und Innenwände, die Decken und anschließend die Dachkonstruktion. Mit der fertigen Dacheindeckung ist das Gebäude weitgehend vor Regen geschützt, sodass die Arbeiten im Innenraum starten können. In dieser Phase kommt es darauf an, die Baufortschritte zu kontrollieren und zu prüfen, ob die Arbeiten wie vereinbart ausgeführt werden.

Beteiligte Gewerke:

• Tiefbauunternehmen
• Maurer- und Betonbauer
• Zimmerer
• Dachdecker

Aufgaben in der Rohbauphase:

• Erdarbeiten und Fundament
• Keller oder Bodenplatte
• Mauern der Wände und Einziehen der Decken
• Dachkonstruktion und Dacheindeckung

Nach dem Rohbau beginnt der Innenausbau. In dieser Bauphase geht es darum, die Räume nutzbar zu machen und das Haus schrittweise für den Einzug vorzubereiten. Viele Arbeiten greifen jetzt ineinander, daher ist eine gute Abstimmung zwischen den beteiligten Gewerken wichtig.

Zunächst stehen die technischen Installationen an, darunter Strom, Wasser und Heizung. Anschließend kommt der Innenputz, der Estrich, die Fliesen sowie die Boden- und Malerarbeiten an die Reihe. Sind die größeren Arbeiten abgeschlossen, folgen noch die Innentüren, Sanitärobjekte und letzte Details wie Steckdosen.

Beteiligte Gewerke:

• Elektriker
• Sanitär- und Heizungsinstallateure
• Fenster- und Türenbauer
• Stuckateure und Trockenbauer
• Fliesenleger
• Maler und Bodenleger

Aufgaben im Innenausbau:

• Installation von Leitungen (Strom, Wasser, Heizung)
• Innenputz und Trockenbau
• Einbau von Fenstern und Türen
• Verlegen von Estrich und Bodenbelägen
• Malerarbeiten und Innenausstattung

Mit der Fertigstellung rückt eine lang erwartete Bauphase beim Einfamilienhaus näher: die Bauabnahme. Dabei prüfen Sie gemeinsam mit dem Bauunternehmen, ob das Haus den vertraglichen Vereinbarungen entspricht oder ob Mängel vorliegen.

Mit der Bauabnahme gilt das Haus rechtlich als übergeben. Gleichzeitig beginnt die fünfjährige Gewährleistungsfrist. Nehmen Sie sich deshalb ausreichend Zeit für die Prüfung und nutzen Sie bei Bedarf unsere Bauabnahme-Checkliste (folgt nach dem Infokasten). Ist die Abnahme abgeschlossen, folgt die Schlüsselübergabe. Dann können Sie Ihr neues Zuhause beziehen.

Beteiligte Gewerke und Akteure:

• Bauunternehmen oder Generalunternehmer
• ggf. Sachverständige oder Gutachter
• Bauleitung oder Architekturbüro

Aufgaben bei Bauabnahme und Einzug:

• Gemeinsame Begehung des Hauses
• Dokumentation möglicher Mängel
• Vereinbarung von Nachbesserungen
• Schlüsselübergabe und Einzug

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure unterteilt den Bauprozess in neun Leistungsphasen. Diese detaillierte Struktur richtet sich vor allem an Fachleute. Die hier dargestellten vier Bauphasen beim Hausbau fassen die Schritte übersichtlich für Sie zusammen, wer die Namen wissen möchte, hier sehen Sie diese aufgelistet:

1. Grundlagenermittlung
2. Vorplanung
3. Entwurfsplanung
4. Genehmigungsplanung
5. Ausführungsplanung.
6. Vorbereitung der Vergabe
7. Mitwirkung bei der Vergabe
8. Objektüberwachung – Bauüberwachung und Dokumentation
9. Objektbetreuung

Eine Checkliste ist hilfreich, um den Termin gut vorzubereiten und Mängel sauber zu dokumentieren. Das ist wichtig, da Sie nach der Bauabnahme später in der Regel nachweisen müssen, dass ein Mangel bereits zu diesem Zeitpunkt bestand. Gehen Sie deshalb Raum für Raum sorgfältig durch und halten Sie auffällige Dinge direkt im Protokoll fest.

• Termin rechtzeitig festlegen und genügend Zeit einplanen (mehrere Stunden sind sinnvoll)
• Bauvertrag, Baubeschreibung, Pläne und Genehmigungen bereitlegen
• Offene oder bereits erkannte Mängel vorab zusammentragen
• Prüfen, ob alle vereinbarten Leistungen vollständig abgeschlossen sind
• Wenn möglich: eine sachverständige Person zur Unterstützung hinzuziehen

• Alle Räume und auch den Außenbereich (z. B. Schuppen, Garage) systematisch prüfen
• Wände, Böden, Decken, Fenster und Türen auf sichtbare Mängel kontrollieren
• Technische Anlagen wie Heizung, Elektrik und Sanitär testen
• Ausführung mit Bauvertrag und Baubeschreibung abgleichen
• Mängel sofort dokumentieren, idealerweise mit Fotos
• Alle Feststellungen im Abnahmeprotokoll festhalten

• Beteiligte Personen, Datum und Ort
• Beschreibung der Bauleistung
• Vollständige Mängelliste
• Fristen zur Mängelbeseitigung
  
• Unterschriften aller Beteiligten
• Beginn der Gewährleistungsfrist

• Protokoll prüfen und unterschreiben
• Fristen für Nachbesserungen im Blick behalten
• Alle Unterlagen und Dokumentationen sicher aufbewahren