Bau­land – Tipps rund um Er­schließung und Haus­bau

Nicht jedes Grundstück eignet sich automatisch auch als Bauland. Denn ein Haus darf nur dort errichtet werden, wo es rechtlich erlaubt ist. Es gibt beispielsweise Freizeit- und Erholungsgrundstücke, auf denen Sie nicht dauerhaft wohnen können.

Baugrundstücke erfüllen bestimmte Kriterien und sind deshalb nach den gesetzlichen Vorschriften für eine Bebauung vorgesehen. Welche Nutzung erlaubt ist – also z. B. Wohngebäude oder Gewerbe – gibt der Bebauungsplan vor. Darüber hinaus kommt es für die Definition von Bauland auf die Erschließung an. Der Erschließungsgrad beschreibt, wie gut das Grundstück bereits an die öffentliche Infrastruktur angeschlossen ist. Dazu gehören insbesondere die Straßen sowie die Versorgungsleitungen für Wasser, Abwasser, Strom und Gas. In diesem Zusammenhang ist es hilfreich, die unterschiedlichen Arten von Bauland zu kennen.

Bauland lässt sich anhand des Entwicklungszustands in folgende Kategorien unterteilen:

• Bauerwartungsland: Diese Flächen sind im Flächennutzungsplan oder laut städtebaulichen Konzepten prinzipiell für eine künftige Bebauung vorgesehen, aber noch nicht voll erschlossen. Ob und wann die Flächen tatsächlich als Bauland in den Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde aufgenommen werden, ist noch ungewiss.
• Rohbauland: In diese Kategorie fallen Flächen, für die eine bauliche Nutzung vorsehen und auch beschlossen ist. Die Erschließung ist bei dieser Art von Bauland allerdings noch nicht gesichert, d. h., die Grundstücke sind nicht oder nur teilweise erschlossen. Als Rohbauland gelten außerdem Flächen, deren Lage, Größe oder Form noch nicht optimal für eine Bebauung gestaltet ist. Rohbauland stellt daher eine Vorstufe zum baureifen Land dar.
• Baureifes Land: Diese Baugrundstücke sind gemäß den öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaubar und in der Regel auch ausreichend erschlossen.

Die Umwidmung von Bauerwartungsland zu Bauland kann dauern. Um etwa ein Gartengrundstück in Bauland umwandeln zu lassen, ist erst ein Beschluss der Gemeinde erforderlich. Im Rahmen der kommunalen Planungshoheit entscheidet die Gemeinde darüber, welche Nutzungen möglich sind. Es liegt somit im Ermessen der zuständigen Gemeinde, ob ein Grundstück als Bauland im örtlichen Bebauungsplan ausgewiesen wird. Dabei spielen insbesondere die langfristigen Ziele der Kommune sowie die Rechte und Interessen der benachbarten Grundstückseigentümer eine Rolle.

Sie haben die Möglichkeit, die Umwidmung Ihres Grundstücks in Bauland zu beantragen. Die Erfolgsaussichten hängen von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Nähe zu bestehender Infrastruktur. Bedenken Sie auch, dass die Grundstückseigentümer den Großteil der Erschließungskosten tragen. Die Gemeinde darf laut Baugesetzbuch (BauGB) bis zu 90 Prozent der Kosten für eine Erschließung auf die Eigentümer umlegen. Hierbei handelt es sich bei den Kosten um sogenannte öffentliche Erschließungskosten, die außerhalb und bis zur Grundstücksgrenze entstehen.

Bauerwartungsland und Rohbauland sind häufig deutlich günstiger als voll erschlossenes Bauland. Beim Grundstückskauf bedeutet ein hoher Preis nicht grundsätzlich einen Nachteil. Ganz im Gegenteil: Fertiges, freies Bauland ist sofort bebaubar und die Erschließungskosten sind schon bezahlt. Deswegen hat ein voll erschlossenes Baugrundstück oft einen höheren Wert. Ist die Erschließung noch nicht gesichert oder nur teilweise abgeschlossen, kann sich das Bauvorhaben verzögern und unter dem Strich mehr kosten als zunächst angenommen.

Ein voll erschlossenes Baugrundstück erfüllt die nötigen Voraussetzungen, um darauf etwa ein neues Eigenheim zu errichten. Im Umkehrschluss heißt das: Sie dürfen kein Haus auf einem Grundstück bauen, wenn keine Straße dorthin führt oder keine Versorgungseinrichtungen wie Strom und Wasser vorhanden sind. Dabei ist zwischen der öffentlichen und der privaten Erschließung zu unterscheiden.

Die öffentliche Erschließung bezieht sich auf die Verkehrswege und die Versorgungsleitungen, die bis zur Grundstücksgrenze reichen. Dafür ist die Gemeinde zuständig. Sie übernimmt die Planung und beauftragt die unterschiedlichen Bauarbeiten. Die Kommune stellt den Grundstückseigentümern dann die Erschließungsbeiträge in Rechnung, sobald die erschlossenen Flächen als baureif gelten.

Die öffentliche Erschließung beantragen Sie schriftlich bei der Gemeinde. Erklären Sie in Ihrem Antrag den Grund für die Umwidmung und die beabsichtigte Nutzung der Fläche. Wenn Sie einen positiven Bescheid erhalten, ist die öffentliche Erschließung damit gesichert. Wie bereits erwähnt, brauchen Sie sich um den Straßenbau und andere Erschließungsmaßnahmen nicht selbst zu kümmern.

Hat die Gemeinde die öffentliche Erschließung fertiggestellt, können Sie die private Erschließung durchführen. Darunter sind die Versorgungsleitungen zu verstehen, die von der Grundstücksgrenze bis zum Wohnhaus reichen. Dabei ist auch von den Hausanschlusskosten die Rede. Die private Erschließung muss der Bauherr organisieren und beauftragen. Je weiter das Haus von der Grundstücksgrenze entfernt steht, umso höher sind normalerweise die Kosten.

Falls für ein Grundstück kein Bebauungsplan existiert, dürfen Sie die Fläche unter Umständen dennoch bebauen. In diesem Fall stellt sich die Frage, ob das Grundstück in einem „im Zusammenhang bebauter Ortsteile“ liegt. Dann wäre das Bauvorhaben gemäß § 34 Abs. 1 BauGB zulässig – sofern es sich in seine nähere Umgebung einfügt und die Erschließung sichergestellt ist. Bauvorhaben im Außenbereich sind hingegen nur in Ausnahmefällen zulässig.