Mieterhöhung – was ist erlaubt?

Zum Thema Mieterhöhung haben Mieter und Vermieter naturgemäß sehr unterschiedliche Ansichten. Kein Wunder, denn die Mietpreise in Deutschland entwickeln sich kontinuierlich nach oben. Vor allem in den Ballungsräumen ist das Mieten von Wohnraum mittlerweile fast schon Luxus geworden. Aber dürfen Vermieter einfach so die Miete erhöhen? Die Antwort ist ein klares „Nein“, denn in Deutschland gelten strenge gesetzliche Vorgaben. Wir stellen Ihnen die wichtigsten Eckpunkte vor.

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Willkürliche Mieterhöhungen lässt der Gesetzgeber nicht zu. Trotzdem sind laut Schätzung des Deutschen Mieterbundes etwa 330.000 Mieterhöhungen pro Jahr nicht zulässig. Somit sollten Sie als Mieter jedes eingehende Mieterhöhungsbegehren Ihres Vermieters ganz genau überprüfen. Dieser muss nämlich nicht nur einige Formalia im Anschreiben beachten, auch Zeitpunkt und Wohnort können ggf. darüber entscheiden, ob eine Mieterhöhung zulässig und somit gerechtfertigt ist. Zudem muss bei einer Mieterhöhung generell zwischen Warm- und Kaltmiete unterschieden werden. Die Warmmiete enthält schließlich auch die Kosten für Müllabfuhr, Energie und Versicherungen. Daran darf ein Vermieter keinen Cent verdienen – vielmehr handelt es sich um einen durchlaufenden Posten. Die Einnahmen des Vermieters bestehen lediglich aus der sogenannten Kaltmiete, die sich in den meisten Fällen aus einem Quadratmeterpreis sowie der Wohnungsausstattung und Lage berechnet. Doch bereits hier treten die ersten Fallstricke auf, denn die Lage einer Wohnung hat entscheidenden Einfluss auf die Höhe der Kaltmiete.

Der Mietspiegel bestimmt vielerorts die maximale Kaltmiete für Wohnräume

Das Angebot regelt die Nachfrage: Dieser Spruch gilt insbesondere auch für Mietobjekte. Denn in gefragten Städten oder Wohngegenden sind die ortsüblichen Mieten teils deutlich teurer als in ländlichen oder strukturschwachen Regionen.

Vermieter dürfen in den meisten Fällen nur Mieterhöhungen aussprechen, die sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Die erhöhte Miete darf also nicht wesentlich höher ausfallen, als dies bei vergleichbarem Wohnraum vor Ort der Fall ist. Neuvermietungen dürfen maximal 20 Prozent darüber liegen, in manchen Städten, in denen aufgrund der angespannten Wohnungslage die Mietpreisbremse gilt, sogar nur höchstens 10 Prozent. Die Vergleichsmieten für Ihren Wohnort können Sie im Internet recherchieren. Viele Städte bieten auf ihren Seiten einen sogenannten Mietspiegel an, in dem Sie sich detailliert über die Höhen der Mieten vor Ort informieren können.

Der Vermieter muss die Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung beachten

In einem laufenden Mietverhältnis müssen Vermieter die sogenannte Kappungsgrenze beachten. Diese legt gesetzlich fest, dass Mieten innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden dürfen. In einigen Städten wurde die Kappungsgrenze vom Gesetzgeber sogar auf 15 Prozent herabgesenkt. Besonders in Regionen mit ohnehin knappem Wohnraum soll so eine Preisexplosion der Mieten verhindert werden.
Hier vielleicht ein Hinweis: Nicht zu verwechseln mit der Kappungsgrenze ist die so genannte Mietpreisbremse, die 2015 eingeführt und seitdem immer wieder angepasst wurde. Sie deckelt in bestimmten Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt die Preise bei Neuvermietungen, die Kappungsgrenze indes gilt für bestehende Mietverhältnisse. Zudem können Mieter seit der letzten Verschärfung der Mietpreisbremse zu viel gezahlte Miete rückwirkend zurückverlangen. Die ortsübliche Vergleichmiete wird seitdem auf Basis der letzten sechs und nicht mehr vier Jahr festgelegt.

Wie sieht eine zulässige Mieterhöhung aus?

Neben den gesetzlichen Vorgaben zu ortsüblicher Vergleichsmiete und Kappungsgrenze müssen Vermieter den richtigen Zeitpunkt abwarten, um ein Mieterhöhungsbegehren in Gang zu setzen. Die Mieterhöhung darf frühestens ein Jahr nach der letzten Steigerung ausgesprochen werden und bedarf unbedingt der Schriftform.

Zudem müssen Vermieter die Erhöhung detailliert begründen, indem sie sich beispielsweise auf den örtlichen Mietspiegel berufen. Eine Erhöhung nach Gutdünken ist keine gesetzlich zulässige Mieterhöhung und wird deshalb vor keinem Gericht Bestand haben.

Als Mieter müssen Sie einem Mieterhöhungsbegehren zunächst zustimmen, damit es offiziell in Kraft tritt. Dafür haben Sie den Monat der Zustellung plus zwei weitere Monate Zeit. Erst dann ist die Mieterhöhung gültig. Wenn Sie also im Juni ein Schreiben Ihres Vermieters erhalten, haben Sie bis Ende August Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen.

Tipp

Eine schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung ist nicht unbedingt notwendig. Es reicht vollkommen aus, wenn Sie zum vereinbarten Zeitpunkt den erhöhten Mietzins an den Vermieter überweisen. Wenn Sie allerdings überhaupt nicht auf das Mieterhöhungsschreiben reagieren, kann der Vermieter die Mieterhöhung einklagen.

Indexmiete und Staffelmiete: Sonderfälle bei der Mieterhöhung

Um immer wiederkehrende Streitigkeiten um den Mietzins zu vermeiden, können Mieter und Vermieter bei Abschluss eines neuen Vertrages auch gleich eine „automatische Mieterhöhung“ vereinbaren. Dafür sieht der Gesetzgeber zwei Möglichkeiten vor:

Staffelmiete: Bei einem Staffelmietvertrag vereinbaren die Partner bereits bei Vertragsunterzeichnung eine schrittweise Mieterhöhung. Auch hier muss zwischen den einzelnen Erhöhungen mindestens ein Jahr Zeit liegen, bevor die nächste Mieterhöhung greift. Die Staffelmiete bietet zwei wesentliche Vorteile: Zum einen gibt sie beiden Vertragsparteien Planungssicherheit, zum anderen werden eventuelle Streitigkeiten und langwierige Briefwechsel bereits im Vorfeld vermieden.

Indexmiete: Ganz ähnlich wie bei einer Staffelmiete wird in einem Indexmietvertrag bereits im Vorfeld eine schrittweise Mieterhöhung vereinbart. Hier ist die Summe der Erhöhung aber nicht statisch festgelegt – vielmehr orientiert sich die Mieterhöhung am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Diese Mieterhöhung federt die Inflation ab und passt die Mietzahlungen an die durchschnittliche Preisentwicklung in Deutschland an.

Mieterhöhung nach Modernisierung – was ist zulässig?

Wenn Vermieter eine Wohnung oder ein Haus modernisieren lassen, haben meistens auch die Mieter etwas davon: Das neue Dach sorgt für Wärmedämmung, die moderne Gas-Brennwerttherme oder die Solaranlage für geringere Energiekosten. Als Anreiz für ökologisch sinnvolle Investitionen dürfen Vermieter deshalb nach einer Modernisierung die Miete erhöhen. Dafür muss die Modernisierungsmaßnahme allerdings drei Monate vor Beginn angekündigt werden.

Die Modernisierungsumlage beträgt nach den im Jahr 2019 im Zusammenhang mit der verschärften Mietpreisbremse in Kraft getretenen Regeln maximal 8 Prozent (bislang 11 Prozent) der aufgewendeten Kosten und kann prozentual auf die jährliche Miete aufgeschlagen werden. Dies gilt allerdings nur in bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt; andernorts bleibt es bei 11 Prozent der aufgewendeten Kosten, die umgelegt werden dürfen. Nach § 559 Abs. 3a BGB darf die Erhöhung bei einer Quadratmetermiete ab 7 Euro innerhalb von sechs Jahren höchstens 3 Euro je Quadratmeter betragen. Bei einem niedrigeren Quadratmeterpreis liegt der Grenzwert sogar bei nur 2 Euro. Normale Instandsetzungsarbeiten – wie beispielsweise ein neuer Fassadenanstrich – zählen nicht zu den Modernisierungsmaßnahmen, die eine Mieterhöhung rechtfertigen. ACHTUNG: Wurde zwischen Mieter und Vermieter ein Staffelmietvertrag vereinbart, ist eine Modernisierungserhöhung ausgeschlossen!