Preisprognose bis 2030 – wo steigen Immobilienpreise?

Der deutsche Wohnungsmarkt hat durch die Corona-Krise bislang keinen Dämpfer erlebt – Immobilien haben sich 2020 sogar verteuert. Für die kommenden Jahre rechnen Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank mit weiteren Preissteigerungen: Neben den Metropolen schneiden vor allem der Süden und Nordwesten der Republik gut ab. In manchen Regionen aber fallen die Preise. Geht der Preistrend nach oben oder unten? Das ist sowohl für Kaufwillige als auch für Eigentümer interessant.

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„Big Seven“ – Preisprognose für die größten 7 Städte

Immer mehr Menschen leben in der Stadt. In München, Frankfurt und Hamburg liegen die Immobilienpreise daher längst weit über dem bundesweiten Durchschnitt – weil gerade in den Metropolen Baugrundstücke knapp sind und vielerorts der Neubau mit der gestiegenen Nachfrage kaum mithalten kann. Der Postbank Wohnatlas 2021 berichtete bereits, dass die bayerische Landeshauptstadt das Ranking mit 8.612,83 Euro pro Quadratmeter im Schnitt anführt. Wohnen ist damit kostspieliger denn je.

Mit sinkenden Preisen ist in den sieben Metropolen allerdings vorerst nicht zu rechnen – tatsächlich ist eher das Gegenteil der Fall. Die größten Preisanstiege sind insbesondere für die „Big Seven“ im Zeitraum zwischen 2020 und 2030 zu erwarten. Die Prognose des Preiswachstums pro Jahr sieht wie folgt aus:

  1. München: 1,99%
  2. Düsseldorf: 1,09%
  3. Berlin: 1,07%
  4. Frankfurt am Main: 1,02%
  5. Köln: 0,91%
  6. Hamburg: 0,91%
  7. Stuttgart: 0,78%

Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

Immobilienboom kommt auch im Umland der Metropolen an

Für mehr als die Hälfte der 401 kreisfreien Städte und Landkreise in Deutschland werden steigende Kaufpreise vorausgesagt. Teilweise liegt der Preistrend hier sogar noch über den Prognosen für die Metropolen. Die Plätze unter den Top 10 sichern sich diese Städte bzw. Kreise (jährlicher Preisanstieg bis 2030):

  • Landkreis Erding in Bayern: 2,23%
  • Landkreis München in Bayern: 2,01%
  • Stadt Heilbronn in Baden-Württemberg: 2,00%
  • Landeshauptstadt München in Bayern: 1,99%
  • Landkreis Ebersberg in Bayern: 1,99%
  • Landkreis Landsberg am Lech in Bayern: 1,99%
  • Landkreis Cloppenburg in Niedersachsen: 1,89%
  • Landkreis Dachau in Bayern: 1,78%
  • Landkreis Pfaffenhofen a. d. Ilm: 1,73%
  • Stadt Potsdam in Brandenburg: 1,72%

Wie die Liste verdeutlicht, holt das Umland der Metropolen bei den Immobilienpreisen mittlerweile rapide auf. Im „Speckgürtel“ von München sind die prognostizierten Wertsteigerungen am höchsten.

Eigenheim auch in strukturschwachen Regionen sinnvoll

In strukturschwachen Regionen, die an Bevölkerung verlieren, ist dagegen mit Wertverlusten zu rechnen. Dieses Risiko besteht vor allem in den neuen Bundesländern und im Ruhrgebiet. Deshalb von einem Immobilienkauf Abstand zu nehmen, ist allerdings nicht die richtige Strategie. Auch Objekte fernab von den boomenden Immobilienmärkten der Städte stellen eine interessante Option dar. Denn ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung kann ein wichtiger Baustein der Altersvorsorge sein. Ein eigenes Heim bietet Ihnen den finanziellen Vorteil, mietfrei zu wohnen, sobald Sie das Darlehen vollständig getilgt haben. Darüber hinaus sind nicht zwangsläufig alle Objekte von einer negativen Preisentwicklung betroffen. Wertbeeinflussende Merkmale sind wie bei jeder anderen Immobilie auch die Lage und Ausstattung. Daher gilt beim Kauf: Schauen Sie genau hin, um die individuellen Merkmale und Besonderheiten der Immobilie realistisch einzuschätzen. Informieren Sie sich außerdem zum Beispiel über Infrastrukturprojekte, die der Region wirtschaftlichen Aufschwung bringen können.

Worauf sollte ich beim Kauf achten?

Wenn Immobilienpreise weiter rasant ansteigen, bleibt für Kaufwillige oftmals nicht viel Zeit für lange Entscheidungsfindungen. Dann gilt: Wer nicht schnell zugreift, verpasst möglicherweise die Chance auf bezahlbares Wohneigentum – und muss sich erneut auf die Suche begeben. Genau in diesem Punkt liegt allerdings auch das Risiko: Bei einer großen Investition wie dem Kauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung ist es wichtig, alle relevanten Aspekte zu prüfen. Dazu gehört die Frage, ob die Immobilie ihren Preis wert ist. Wer eine Immobilie zu einem Betrag über dem üblichen Marktniveau kauft, muss für die Finanzierung gegebenenfalls mehr Eigenkapital aufbringen – denn die Bank orientiert sich bei der Kreditvergabe am ermittelten Beleihungswert und nicht dem Kaufpreis.

Vor allem in den In-Vierteln der Metropolen werden Objekte mitunter zu sehr hohen Preisen angeboten, die nicht immer einem realistischen Marktniveau entsprechen. „Einzelne Objekte etwa in den urbanen Szenevierteln könnten in einem überhitzten Markt überteuert angeboten werden“, weiß Eva Grunwald (Leiterin Immobiliengeschäft Postbank). Beobachten Sie daher die Märkte, um ein Gefühl für die Preislage zu bekommen. Lassen Sie sich außerdem von einem Experten beraten, der den Immobilienmarkt vor Ort kennt und Sie beim Kauf unterstützt.

Wie ermittelt das HWWI-Wohnungsmarktmodell die Preisprognosen?

Die Daten für den Postbank Wohnatlas errechnete das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI). Dabei werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, wie das Wirtschaftswachstum und der demografische Wandel sowie das Wohnraumangebot einer Region.

Einen wichtigen Preistreiber für die Kaufpreise stellt die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt dar, die sich wiederum durch zwei Faktoren bestimmt:

  • demografische Entwicklung (Bevölkerungszuwachs oder -rückgang)
  • Entwicklung der Einkommen

Großstädte und ihr Umland profitieren häufig von Land-Stadt-Wanderungen, wenn mehr Menschen für die Arbeit ihren Wohnort wechseln. Eine wachsende Bevölkerung braucht mehr Wohnraum, was sich auf die Kaufpreise auswirkt. Ländliche Regionen mit schwacher Wirtschaftsstruktur und einer alternden Bevölkerung landen daher häufig eher auf den unteren Plätzen – hier sinkt die Nachfrage, wodurch die Kaufpreise mancherorts stark einbrechen. Insbesondere in Teilen Thüringens, Brandenburgs, Mecklenburg-Vorpommerns, Sachsen-Anhalts und des Saarlands ist diese negative Preisentwicklung bereits zu beobachten.