Nachdem die Immobilienpreise in Deutschland drei Jahre lang inflationsbereinigt gesunken sind, zogen sie 2025 wieder leicht an: Im Durchschnitt aller Landkreise und kreisfreien Städte stiegen die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand gegenüber dem Vorjahr real, also nach Abzug der Inflationsrate von 2,2 Prozent, um 0,6 Prozent. Zum Vergleich: Im Jahr 2024 lagen die Preise real noch 2,8 Prozent, 2023 sogar 10,1 Prozent unter dem jeweiligen Vorjahresniveau. Dies sind zentrale Ergebnisse der Studie „Postbank Wohnatlas 2026“.
Postbank Wohnatlas 2026:
Trendwende: Immobilienpreise in Deutschland 2025 wieder gestiegen
In vielen Regionen sind die Preise für Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr inflationsbereinigt erstmals seit 2021 wieder gestiegen. Die Nachfrage zieht langsam wieder an, auch weil sich viele Kaufinteressierte auf das neue Zinsumfeld eingestellt haben. Gleichzeitig bleibt das Angebot knapp, vor allem aufgrund der geringen Bautätigkeit. Nach der Korrektur der vergangenen Jahre stabilisiert sich der Markt nun Schritt für Schritt.
Der Aufwärtstrend ist in den Städten mit bis zu 100.000 Einwohnern besonders stark zu spüren. Im Durchschnitt über alle diese Mittelstädte stiegen die Preise 2025 real um 1,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr an. In den Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern wurden Eigentumswohnungen um real 0,8 Prozent teurer, in den Landkreisen um 0,5 Prozent. Weniger stark betroffen waren die sieben größten deutschen Städte („Big 7“), hier stieg der Preis im Schnitt um 0,2 Prozent.
Unter den Mittelstädten sticht vor allem Pirmasens heraus: In der am Westrand des Pfälzerwaldes gelegenen Stadt in Rheinland-Pfalz stiegen die Preise für Eigentumswohnungen 2025 real um 11,4 Prozent. Allerdings lagen sie mit durchschnittlich 1.482 Euro pro Quadratmeter immer noch auf niedrigem Niveau. In Cottbus, der zweitgrößten Stadt Brandenburgs, stiegen die Preise ebenfalls deutlich an. Dort zogen einige besonders hochpreisige Angebote den Schnitt nach oben.
Unter den Großstädten ist vor allem Potsdam ein noch kostspieligerer Wohnort geworden. Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen in der Hauptstadt Brandenburgs real durchschnittlich um 14,3 Prozent auf 5.897 Euro pro Quadratmeter.
Mittel- und Großstädte mit guter Infrastruktur stehen schon länger im Fokus vieler Wohnungskäuferinnen und -käufer, besonders im Umland der sogenannten Big 7. Denn die Immobilienmärkte in den Metropolen sind seit Jahren überhitzt.
In den für den Immobilienmarkt bedeutendsten sieben Metropolen entwickelten sich die Preise sehr unterschiedlich. In Berlin und Stuttgart sanken sie real im Vergleich zum Vorjahr – in der baden-württembergischen Landeshauptstadt sogar um 1,4 Prozent. In Frankfurt am Main blieben die Preise real nahezu unverändert. Den höchsten inflationsbereinigten Anstieg gegenüber dem Vorjahr verzeichnete dagegen Hamburg mit durchschnittlich 1,0 Prozent, dicht gefolgt von München mit gerundet ebenfalls 1,0 Prozent. Beide bleiben ein teures Pflaster: Eine Eigentumswohnung im Bestand kostete hier im vergangenen Jahr 9.070 beziehungsweise 6.394 Euro pro Quadratmeter. In der im Vergleich günstigsten Metropole Stuttgart lag der Quadratmeterpreis 2025 bei 4.737 Euro.
Auch im Umland der Big 7 sind die Kaufpreise inflationsbereinigt nur teilweise wieder gestiegen. Das betrifft vor allem das Umland von Hamburg mit Ausnahme des Landkreises Herzogtum-Lauenburg (-1,9 Prozent) und den Speckgürtel von Köln mit Ausnahme der Stadt Leverkusen (-0,8 Prozent). Im Umland von Stuttgart sanken die Preise dagegen weit überwiegend, nur im Landkreis Göppingen stiegen sie real um 1,8 Prozent.
Auf Ebene der Bundesländer fiel der durchschnittliche Preisanstieg für Eigentumswohnungen in Sachsen über alle Landkreise und kreisfreien Städte mit real 5,2 Prozent am stärksten aus. Im Vorjahr hatte es hier noch den stärksten Preisabfall (-4,4 Prozent) gegeben. Auch in Rheinland-Pfalz (+3,0 Prozent), Bremen (+2,9 Prozent) und Brandenburg (+2,4 Prozent) wurde Wohneigentum im Schnitt deutlich teurer. In Thüringen sanken die Preise dagegen um 5,2 Prozent und auch in Sachsen-Anhalt, Berlin, Baden-Württemberg und Schleswig-Holstein wurden Eigentumswohnungen real günstiger.
In den alpenländischen Ferienregionen zeigte sich zumeist noch keine Trendwende, die Preise für Eigentumswohnungen gingen 2025 weiter leicht zurück. Im Durchschnitt sanken sie real um 1,1 Prozent. Ein Beispiel ist der bayerische Landkreis Garmisch-Partenkirchen, in dem Eigentumswohnungen real 3,1 Prozent günstiger waren als im Vorjahr. Im Südwesten Bayerns stiegen die Preise dagegen inflationsbereinigt leicht an.
In den Ferienregionen an der Nord- und Ostsee lagen die Kaufpreise weiterhin auf einem hohen Niveau, allerdings verzeichneten einige besonders hochpreisige Kreise deutliche Einbußen: Nordfriesland mit den beliebten Urlaubsinseln Sylt, Föhr und Amrum hat mit 7.886 Euro pro Quadratmeter die zweithöchsten Preise für Eigentumswohnungen in ganz Deutschland, 2025 sanken sie jedoch real um 7,4 Prozent. Im niedersächsischen Landkreis Aurich, zu dem die Inseln Juist, Norderney und Baltrum gehören, gingen die Preise um 8,6 Prozent zurück. In den Landkreisen an der schleswig-holsteinischen Ostsee stiegen sie inflationsbereinigt dagegen an.
In Deutschlands teuerster Region, der Stadt München, mussten Käufer 2025 mehr als 9.000 Euro pro Quadratmeter ausgeben. Auch die umliegenden bayerischen Landkreise Miesbach, München und Starnberg blieben mit mehr als 6.500 Euro pro Quadratmeter hochpreisig.
Im Vergleich besonders niedrig liegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen nach wie vor in den meisten Regionen Mitteldeutschlands. Die günstigste Region war der Vogtlandkreis in Sachsen mit nur 900 Euro pro Quadratmeter. Auch im thüringischen Landkreis Greiz lagen die Preise mit durchschnittlich 944 Euro pro Quadratmeter im dreistelligen Bereich.
Dieser Trend der steigenden Immobilienpreise in Deutschland wird sich langfristig noch verstärken: Bis 2035 sollen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte inflationsbereinigt (real) um 0,41 Prozent pro Jahr steigen. Besonders stark fällt dieser Preisanstieg voraussichtlich in einigen Groß- und Mittelstädten, in den Umlandregionen der sieben größten Metropolen („Big 7“), in Teilen Süddeutschlands und in einigen Ferienregionen aus.
Postbank Wohnatlas 2026:
Hier gewinnen Eigentumswohnungen im Bestand an Wert
Geringe reale Preiszuwächse prognostiziert das HWWI unter anderem für mehrere Regionen in Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz, aber auch für einige Gebiete in Niedersachsen sowie im Nordosten Bayerns. Preisrückgänge sind dagegen in stark ländlich geprägten Regionen in Ost- und Mitteldeutschland sowie in einigen grenznahen Gebieten zu erwarten.
Auf dem Wohnungsmarkt zeigt sich immer deutlicher, dass die sozio-ökonomische Lage, definiert als wirtschaftliche Stärke und demografische Entwicklung, über die künftige Wertentwicklung entscheidet. Vor allem dort, wo Menschen zuziehen, Arbeitsplätze entstehen und Wohnraum knapp bleibt, haben Bestandswohnungen gute Aussichten auf weitere Wertzuwächse. In strukturschwachen und stark ländlichen Regionen dürfte die Preisentwicklung dagegen deutlich verhaltener ausfallen.
Für dreizehn Bundesländer prognostizieren die HWWI-Expert*innen im Durchschnitt über alle Regionen bis 2035 steigende reale Kaufpreise für Eigentumswohnungen. Die Ausnahme stellen Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen mit sinkenden Kaufpreisen außerhalb der meisten Groß- und Mittelstädte dar. Diese Entwicklung wird vor allem durch die erwarteten starken Bevölkerungsrückgänge in den ländlichen Regionen getrieben.
Den größten Anstieg der realen Kaufpreise wird unter den Bundesländern voraussichtlich Schleswig-Holstein erreichen. Dort rechnet das HWWI bis 2035 über alle Regionen mit einem jährlichen Preisanstieg von 0,8 Prozent. Dem nördlichsten Bundesland folgen Berlin und Bayern mit knapp über 0,6 Prozent sowie Baden-Württemberg, Brandenburg und Hessen mit knapp unter 0,6 Prozent. Für drei Bundesländer geht die Prognose dagegen von durchschnittlich sinkenden Kaufpreisen in den kommenden zehn Jahren aus. In Sachsen-Anhalt fallen die Preise laut Prognose im Durchschnitt über die vierzehn Landkreise und kreisfreien Städte real um 0,5 Prozent pro Jahr. Auch in Thüringen (-0,2 Prozent) und Sachsen (-0,1 Prozent) müssen Kaufinteressierte im Durchschnitt mit sinkenden realen Kaufpreisen rechnen.
Entgegen dem Trend erwarteter Preissenkungen dürften sich einige Groß- und Mittelstädte in diesen drei Bundesländer anders entwickeln. Ein Beispiel dafür ist Leipzig in Sachsen. Die Stadt führt die Liste der Regionen mit dem größten Kaufpreisanstieg an. Aber auch Dresden, Erfurt und Potsdam gehören zu diesen Ausnahmen. Kaufpreise für Wohnungen steigen langfristig vor allem dort, wo die Prognosen auf ein Wachstum und eine Verjüngung der Bevölkerung sowie höhere verfügbare Einkommen hinweisen. Ein besonders hoher prozentualer Anstieg entsteht oft dann, wenn im Vergleich zu anderen Großstädten die Quadratmeterpreise derzeit noch moderat sind.
Diese Annahmen treffen auf Leipzig zu. Die Bevölkerung soll in der sächsischen Großstadt laut Prognose bis 2035 um 5,6 Prozent wachsen. Auch die Anzahl der Personen im erwerbstätigen Alter nimmt jedes Jahr voraussichtlich um 0,5 Prozent zu und die verfügbaren Einkommen sollen sogar um drei Prozent pro Jahr steigen. Dabei liegt der Kaufpreis für Eigentumswohnungen im Bestand mit durchschnittlich 3.205 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2025 noch unter vielen anderen Großstädten in Deutschland. Das prognostizierte jährliche Preiswachstum beträgt in Leipzig im Durchschnitt 1,9 Prozent bis 2035 und ist damit der höchste erwartete Anstieg aller 400 bundesweit untersuchten Landkreise und kreisfreien Städte.
Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Preisanalyse, die den ersten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.
