Welche Vorteile bietet eine Bau­ge­mein­schaft?

Über das Wohnprojekte-Portal der gemeinnützigen Stiftung trias können Sie nach passenden Projekten Ausschau halten oder geplante Bauprojekte inserieren.

Bei einer freien Baugemeinschaft organisieren die Mitglieder alles selbst – von der Suche nach einem Architekten über die Beauftragung der Gewerke bis hin zur Bauüberwachung. Auch alles Bürokratische wie das Einholen von Angeboten, die Abrechnung und Bezahlung der Gewerke, das Beantragen der Baugenehmigungen und Co liegt in der Hand der Mitglieder. So kann die Baugemeinschaft maximal selbstbestimmt planen. Allerdings erfordert dieser Weg Fachwissen innerhalb der Gemeinschaft.

Bei einer gesteuerten Baugemeinschaft gibt es dagegen bereits einen Architekten oder eine Baufirma mit fertigen Konzepten, die auf Baugemeinschaften zugeschnitten sind. Die Baugemeinschaft kann sich dann für das Passende entscheiden. Gesteuerte Baugemeinschaften reduzieren den Arbeitsaufwand für die Mitglieder und erfordern weniger Fachwissen. Auch um die Koordination müssen sich die Bauherren nicht kümmern. Der Nachteil: Die Mitglieder der Baugemeinschaft sind weniger flexibel, was persönliche Wünsche angeht. Durch das von anderer Seite entwickelte Konzept und die externe Koordination steigt außerdem der Gesamtpreis des Projekts.

Grundsätzlich lässt sich der Prozess in vier Phasen einteilen:

• Interessengemeinschaft: In dieser Phase besprechen alle Interessierten ihre Ideen und Wünsche. Hier geht es weniger um konkrete Pläne als darum, eine gemeinsame Vorstellung vom Bauvorhaben zu entwickeln. Findet sich kein gemeinsamer Nenner, ist jetzt der richtige Zeitpunkt, sich aus dem Projekt zurückzuziehen. Gibt es ein gemeinsames Ziel, ist es sinnvoll, sich vergleichbare Projekte anzuschauen, die bereits umgesetzt wurden.
• Planungsgemeinschaft: Jetzt wird es konkreter. Üblicherweise organisiert die Gruppe sich in dieser Phase in einer offiziellen Rechtsform, um sich juristisch abzusichern – zum Beispiel als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder auch als Genossenschaft (siehe Abschnitt „Wie sind Baugemeinschaften rechtlich aufgestellt“). Die gegründete Gesellschaft tritt dann im weiteren Verlauf als Auftraggeberin auf.
• Baugemeinschaft: Sobald das Grundstück gekauft ist, wird die Planungsgemeinschaft zur Baugemeinschaft. Sie besteht so lange, bis das Bauvorhaben abgeschlossen und abgerechnet ist. In der Baugemeinschaft gilt: Alle Bauherrenrisiken werden gemeinsam getragen.
• Eigentümergemeinschaft: Ist das Bauvorhaben abgeschlossen, werden die Bauherren zu Wohneigentümern. Hat sich die Baugruppe als GbR organisiert, wird diese nun in der Regel aufgelöst. Mitunter geht die Gemeinschaft nun in eine neue Rechtsform über – zum Beispiel, wenn ein Mehrfamilienhaus gebaut wurde. Dann geht die GbR in eine Wohnungseigentümergemeinschaft über. Für diese gelten dann die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).
  

Häufig gründen Baugemeinschaften eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), um dem gemeinsamen Vorhaben einen juristischen Rahmen zu geben. Das geht ohne großen bürokratischen Aufwand: Mindestkapital ist nicht erforderlich, ebenso wenig ein notariell beurkundeter Gesellschaftsvertrag. Der Nachteil einer GbR: Gesellschafter haften auch mit ihrem Privatvermögen. Mitunter werden für das gemeinsame Bauvorhaben auch Genossenschaften gegründet. Die Voraussetzungen dafür sind allerdings etwas umfangreicher. Dazu gehören das Aufsetzen einer Satzung, die Ernennung von Vorstand und Aufsichtsrat und die Eintragung ins Genossenschaftsregister. Auch Buchführung und Jahresabschluss sind hier verpflichtend. Der Vorteil: Die Mitglieder haften nicht mit ihrem Privatvermögen – sofern das in der Satzung ausdrücklich festgeschrieben ist.

Im Rahmen einer Baugemeinschaft planen und bauen mehrere Parteien gemeinsam. Beim Co-Buying steht dagegen der Erwerb einer bereits vorhandenen Immobilie im Mittelpunkt. Das kann ein Einfamilienhaus, eine größere Wohnung oder auch ein Ferienhaus sein.

Das Modell kommt vor allem für Personen in Betracht, die eine Immobilie gemeinsam nutzen oder die Kosten auf mehrere Schultern verteilen möchten. Dazu zählen unter anderem:

• Familienmitglieder, die gemeinsam Wohneigentum erwerben
• Freunde oder mehrere Haushalte, die sich eine Immobilie teilen
• Käuferinnen und Käufer, die ein Ferienhaus gemeinsam finanzieren und nutzen möchten

Damit aus der gemeinsamen Immobilie später kein Zankapfel wird, braucht es klare Vereinbarungen. Wichtig ist vor allem:

• Wem gehört welcher Anteil?
• Wer darf die Immobilie wann nutzen?
• Wie verteilen sich die Kosten für Finanzierung, Instandhaltung, Verwaltung und Versicherung?• Was passiert, wenn eine Partei ihren Anteil verkaufen möchte?

Die Finanzierung sollten Sie ebenfalls früh klären. Möglich sind gemeinsame Darlehenslösungen oder individuell finanzierte Eigentumsanteile. Lassen Sie sich frühzeitig beraten, um die Risiken zu verstehen und klare Vereinbarungen zwischen den Beteiligten zu finden.

Co-Ownership kommt immer häufiger bei Ferienimmobilien ins Spiel – etwa, wenn mehrere Personen ein Ferienhaus gemeinsam kaufen und nutzen möchten. Eine RE/MAX-Studie zeigt: 65 Prozent der Befragten in Europa würden dieses Modell unter passenden Umständen in Betracht ziehen. Als Gründe nennt die Studie unter anderem geringere Instandhaltungskosten, den Wunsch nach einem Zweit- oder Ferienwohnsitz und die Möglichkeit, sich eine sonst zu teure Immobilie leisten zu können.