Woh­nung unter­ver­mieten – das Wich­tig­ste er­klärt

Bei einer Untervermietung spielen oft finanzielle Überlegungen eine Rolle. Denn Wohnen ist teuer: Vor allem in den deutschen Großstädten und Metropolregionen bewegen sich die Mietpreise seit Jahren auf einem hohen Niveau. Wenn Sie ein oder mehrere Zimmer in Ihrer Wohnung untervermieten, können Sie die Wohnkosten mit anderen teilen – beispielsweise in Form einer Wohngemeinschaft.

Die Untervermietung bietet sich auch an, wenn aus beruflichen oder privaten Gründen ein temporärer Ortswechsel bei Ihnen ansteht: etwa, weil Sie ein Auslandssemester absolvieren, an einer auswärtigen Betriebsstätte tätig sind oder Angehörige in einer anderen Stadt pflegen. Falls Sie die Wohnung oder Teile davon während Ihrer Abwesenheit nicht benötigen, lassen sich durch die Untermiete doppelte Ausgaben vermeiden.

Haben Sie einen Mietvertrag mit Ihrem Vermieter abgeschlossen, gelten Sie als Hauptmieter der Wohnung. Vermieten Sie diese Wohnung wiederum an Dritte, handelt es sich bei den anderen Personen um Untermieter. Die Untervermietung ist generell zustimmungspflichtig. Sie müssen daher immer erst die Erlaubnis des Vermieters einholen.

Bei Wohngemeinschaften ist es gängige Praxis, dass nur eine oder zwei Personen den Mietvertrag abschließen (Hauptmieter). Die Mitbewohner (Untermieter) mieten dann ein WG-Zimmer in der Wohnung und bezahlen die Miete hierfür an den Hauptmieter – wobei die gemeinschaftliche Nutzung von Küche, Bad etc. normalerweise eingeschlossen ist.

Wenn Sie als Hauptmieter einen Teil der Wohnung untervermieten wollen, können Sie eine Untermieterlaubnis beim Vermieter anfordern. Diesen Rechtsanspruch finden Sie in § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB. Sofern Sie ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben, darf Ihnen der Vermieter die Zustimmung nicht einfach verweigern. Ein berechtigtes Interesse kann beispielsweise vorliegen, wenn Sie in Ihrem neuen Job weniger verdienen und die Miete allein nicht mehr stemmen können. Wichtig ist auch, dass die Wohnung allen Mitbewohnern genügend Platz bietet und anderweitig nichts gegen einen Untermieter spricht.

Möchten Sie die gesamte Wohnung anderen Personen überlassen, brauchen Sie ebenfalls die Zustimmung des Vermieters. Der Vermieter kann eine vollständige Untervermietung allerdings ablehnen.
Eine gute Nachricht gibt es dennoch für Mieter mit Zeitmietverträgen: Erhalten Sie keine Untermieterlaubnis von Ihrem Vermieter, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht. Sie dürfen somit auch einen langfristigen Mietvertrag außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 540 (1) BGB).

Einige Vermieter machen die Untermieterlaubnis von einer Mieterhöhung abhängig. Sprich: Da die Wohnung durch den zusätzlichen Bewohner stärker belegt wird, ergibt sich eine Mehrnutzung. Die rechtliche Lage hierzu ist nicht eindeutig. Deswegen haben sich Gerichte schon mehrfach mit dieser Frage beschäftigt und unterschiedliche Entscheidungen getroffen. Fest steht aber, dass ein Vermieter nicht in jedem Fall einen Zuschlag erheben darf.

Egal, ob beste Freunde, Bekannte aus dem Studium oder Partner – das Zusammenleben verläuft nicht immer reibungslos. Um Streit zu vermeiden, empfiehlt es sich, einige Dinge vorab zu klären.

Möbliert oder unmöbliert? Oftmals erscheint es für beide Seiten praktisch, ein Zimmer mit Einrichtungsgegenständen wie Bett, Schreibtisch und Kleiderschrank zu vermieten. Viele wissen allerdings nicht, dass hierbei unterschiedliche Kündigungsfristen gelten. Wenn Sie ein möbliertes Zimmer in einer Wohngemeinschaft untervermieten, lässt sich der Untermietvertrag bis spätestens 15. eines Monats zum Monatsende kündigen. Bei einem leeren Zimmer sind längere Kündigungsfristen einzuhalten.

Wohnung untervermieten auf Zeit im Vertrag? Ein befristeter Untermietvertrag – also über einen festgelegten Zeitraum – ist möglich, falls Sie sich z. B. nur für einige Monate geschäftlich an einem anderen Ort aufhalten. Damit regeln Sie, dass der Untermieter an einem bestimmten Datum ausziehen muss.

Einzelne Zimmer oder ganze Wohnung untervermieten bei Auslandsaufenthalt? Falls sich die Untervermietung auf die gesamte Wohnung bezieht, kann der Vermieter leichter ein Veto einlegen. Klären Sie die Situation daher vorher ab. Besprechen Sie mit dem Untermieter, welche Dinge er nutzen darf und was nicht. Räumen Sie private Sachen lieber weg oder bringen Sie z. B. ein Vorhängeschloss am Schrank an.

Keine Untervermietung ohne schriftlichen Vertrag: Der Untermietvertrag sichert beide Parteien rechtlich ab und schafft Klarheit darüber, welche Vereinbarungen z. B. hinsichtlich der Mietdauer getroffen wurden. Nutzen Sie am besten eine Vorlage für den Untermietvertrag, den Sie an Ihre Bedürfnisse anpassen. Dabei sind folgende Punkte zu berücksichtigen:

• Wohnräume: Legen Sie genau fest, welcher Raum/welche Räume Sie zur ausschließlichen Benutzung an den Untermieter vermieten. Listen Sie außerdem alle gemeinschaftlich genutzten Räumlichkeiten auf.
• Möblierung: Sind die untervermieteten Räume möbliert, erstellen Sie ein Verzeichnis mit allen Einrichtungsgegenständen. Notieren Sie bei Bedarf den Zustand der Möbel und machen Sie Fotos davon.
• Miete und Nebenkosten: Überlegen Sie sich, ob Sie eine Nebenkostenvorauszahlung (Guthaben/Nachzahlung gemäß Nebenkostenabrechnung möglich) oder Nebenkostenpauschale erheben möchten.
• Kaution: Die Kaution darf wie auch beim Hauptmietvertrag maximal drei Nettokaltmieten betragen.
• Mietdauer: Möglich ist, dass Sie den Untermietvertrag für einen klar definierten Zeitraum (befristet) oder auf unbestimmte Zeit (unbefristet) schließen. Beachten Sie hier die unterschiedlichen Kündigungsrechte und -fristen.

Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, so auch bei einem Untermietvertrag. Sie müssen deshalb Ihre Einkommenssteuererklärung (Anlage V – Zeile 31 Einkünfte aus Untervermietung) entsprechend ausfüllen. Da die Untermiete häufig nur die eigenen Ausgaben deckt, fällt unter Umständen keine Steuer an. Sprechen Sie hier bei Fragen mit einem Steuerberater.

Lassen Sie Untermieter unerlaubt bei sich einziehen, riskieren Sie eine Kündigung des Mietvertrags. Mieter haben zwar unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Untervermietung. Dennoch sollten Sie gegebenenfalls erst den Rechtsweg einschlagen und keinesfalls ohne Zustimmung Ihre Wohnung untervermieten.

Wichtiger Hinweis: Dieser Artikel ist keine Rechtsberatung und dient vielmehr als allgemeine unverbindliche Information. Um Ihren individuellen Fall prüfen zu lassen, ist die Beratung durch einen Anwalt für Mietrecht sinnvoll.