Wohnraumberechnung: Warum falsche Angaben teuer werden können

Eine schöne und bezahlbare Wohnung zu finden, ist gerade in Städten und Ballungsgebieten nicht einfach. Wer misst nach langer Suche schon genau nach, ob die Wohnfläche im Mietvertrag stimmt? Nicht selten entpuppen sich die Räume als kleiner, als im Mietvertrag angegeben. Das hat nicht nur Einfluss auf den zur Verfügung stehenden Platz – auch Quadratmeterpreis und Nebenkosten steigen. Mit einer korrekten Wohnflächenberechnung können Sie falschen Angaben widersprechen und bares Geld sparen.

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Wie funktioniert eine Wohnraumberechnung?

Die Wohnfläche einer Immobilie zu berechnen, ist komplizierter als gedacht: Denn verbindliche Regeln zur Wohnraumberechnung bestehen nur für öffentlich geförderten Wohnraum (Sozialwohnungen). Hier gilt die seit 2004 gültige Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche – kurz: Wohnflächenverordnung (WoFlV).

Auf dem freien Wohnungsmarkt gibt es keine einheitliche Rechtsvorschrift. Zwar greifen Gerichte im Streitfall auf diese Verordnung zurück. Das gilt allerdings nur, wenn im Mietvertrag nicht ausdrücklich eine andere Norm zur Wohnflächenberechnung vereinbart wurde. Auch wenn die ursprüngliche Berechnung der Wohnfläche aus der Gültigkeitszeit einer mittlerweile veralteten Norm stammt, gelten deren Vorgaben.

Tipp

Prüfen Sie vor der Wohnraumberechnung Ihren Mietvertrag. Je nach zugrunde liegender Norm sind Abweichungen von bis zu 40 Prozent möglich. Falls der Mietvertrag keinen Berechnungsmodus definiert, sind die Vorgaben der Wohnflächenverordnung maßgeblich.

 

Wie lässt sich die Wohnfläche berechnen?

Um die Wohnfläche bei preisfreiem Wohnraum zu berechnen, kommen generell verschiedene Berechnungsmethoden infrage:

  • Wohnflächenverordnung: Explizit gilt diese Verordnung nur für öffentlich geförderten Wohnraum. Aber die meisten Gerichte nutzen sie als Grundlage, wenn keine andere Vereinbarung getroffen wurde und keine anderen Normen gelten.
  • Zweite Berechnungsverordnung (II. BV): Hierbei handelt sich um den Vorgänger der seit 2004 geltenden Wohnflächenverordnung. Eine nach der II. BV ermittelte Wohnfläche ist auch heute noch gültig, wenn der Wohnraum vor dem 01. Januar 2004 vermessen wurde und es seitdem keine baulichen Veränderungen gegeben hat.
  • DIN 277: Diese Norm eignet sich wenig für die Wohnflächenberechnung, da sie aus dem Baurecht stammt und alle Grundflächen erfasst. Vermieter:innen profitieren von der Berechnungsmethode, da sie deutlich höhere Werte liefert. Denn bei der DIN 277 ist die Grundfläche immer gleich der Wohnfläche, unabhängig von der Deckenhöhe. Somit liefert die Wohnflächenberechnung bei Dachschrägen große Abweichungen im Vergleich zur Wohnflächenverordnung. Ist diese Norm im Mietvertrag vereinbart, ist sie bei frei finanziertem Wohnraum bindend.
  • DIN 283: Diese Norm ist seit dem Jahr 1983 außer Kraft gesetzt. Trotzdem ist sie gültig, wenn sich die Parteien im Mietvertrag explizit auf diese Art der Wohnflächenberechnung geeinigt haben, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH 23.05.2007 – VIII ZR 231/06).

 

Was zählt zum Wohn­raum?

Welche Anteile der Raumfläche zur Wohnfläche zählen – die Antwort auf diese Frage hängt stark von der jeweiligen Berechnungsmethode zur Wohnflächenberechnung ab. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über die beiden gängigen Verfahren.

Wohnraumberechnung nach Wohnflächenverordnung

  • Wohnräume wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Kinderzimmer oder Flur fließen ab einer lichten Höhe von 2 Metern voll in die Berechnung mit ein.
  • Liegt die Deckenhöhe zwischen 1,00 und 1,99 Meter (z. B. unter Dachschrägen), zählt nur die Hälfte dieser Flächen als Wohnfläche.
  • Liegt die Deckenhöhe unter einem Meter, entfällt die Anrechnung.
  • Balkon, Terrasse oder Loggia zählen mit einem Viertel der Grundfläche als Wohnfläche. Erhöht diese Ausstattung den Wohnwert deutlich, zählt die Hälfte der Fläche als Wohnfläche.
  • Bodentiefe Nischen (z. B. an Fenstern oder Türen) zählen ab einer Tiefe von 13 Zentimetern dazu, dagegen reduzieren Säulen über 1,50 Meter Höhe ab einer Grundfläche von 0,1 Quadratmetern die Wohnfläche.
  • Ungeheizte Wintergärten oder Schwimmbäder werden zu 50 % angerechnet, beheizte dagegen voll.
  • Nicht zu Wohnzwecken geeignete Räume wie Abstellkammern und Nutzflächen außerhalb der Wohnung (Keller, Trockenraum, Treppenhaus, etc.) fließen nicht in die Wohnraumberechnung ein. Es besteht somit ein klarer Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche. Nutzflächen lassen sich zwar als Lagerraum etc. nutzen, sind aber nicht bewohnbar.

Gut zu wissen

Für die Berechnung der Wohnfläche ist die Deckenhöhe ausschlaggebend – diese Besonderheit macht sich gerade bei einer Dachgeschosswohnung bemerkbar.

Wa­rum ist der Kel­ler keine Wohn­fläche?

Keller bzw. Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung zählen gemäß § 2 (3) WoFIV zu den Zubehörräumen und werden deshalb nicht bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt. Aber: Diese Regelung trifft nur zu, wenn sich die Wohnflächenverordnung anwenden lässt. Nach der DIN 277 gehört ein Keller hingegen zur Wohnfläche.

Wa­rum ist die Ter­rasse Wohn­fläche?

Die Wohnflächenverordnung legt fest, dass die Grundfläche einer Terrasse als Wohnfläche gilt – sofern die Terrasse ausschließlich zur Wohnung gehört. Die Anrechnung dieser Fläche erfolgt allerdings nur zu einem Viertel (in Ausnahmefällen zur Hälfte). Im Gegensatz zu Kellerräumen tragen Terrassen zum Wohnkomfort bei und lassen sich entsprechend nutzen – Sie können hier zum Beispiel eine Sitzecke einrichten und schöne Stunden daheim verbringen.

Wohn­flächen­berech­nung nach DIN 277

  • Die Grundfläche entspricht der Wohnfläche, die Raumhöhe wird nicht berücksichtigt.
  • Balkon, Terrasse oder Loggia fließen ebenso voll in die Berechnung mit ein wie Nebenräume, bspw. Heizungsraum, Keller, Garage oder Trockenraum.
  • Schwimmbäder und Wintergärten zählen voll.

Welche Wohnfläche ist für die Heizkostenabrechnung relevant?

Die Nebenkosten- bzw. Heizkostenabrechnung basiert in der Regel auf den Angaben im Mietvertrag. Deshalb ist es so wichtig, die Wohnfläche zu überprüfen. Eine falsche Wohnfläche kann die Betriebskosten nach oben treiben. Ist die tatsächliche Wohnfläche der Wohnung hingegen größer als im Mietvertrag angegeben, darf die Hausverwaltung diesen höheren, korrekten Wert ansetzen.

 

Wer darf eine Wohnraumberechnung durchführen?

Grundsätzlich dürfen Sie selbst zu Zollstock oder Laserentfernungsmesser greifen und die Wohnfläche berechnen. Auch die Hausverwaltung darf tätig werden. Kommt es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, müssen Sie allerdings Ihre Messergebnisse beweisen.

 

Tipp

Wenn Ihre Messergebnisse stark von den Angaben im Mietvertrag abweichen, können Ihnen Sachverständige für Immobilienbewertung weiterhelfen. Ein Gutachten dient im Zweifelsfall als Beweis vor Gericht.

Miet­minderung: Wohn­fläche zu klein?

Ist die Diskrepanz zwischen Vertrag und Realität zu groß, haben Sie sogar rückwirkend das Recht zur Mietminderung gemäß § 536 Abs.1 BGB. Die Wohnfläche muss dann erheblich kleiner sein als angegeben. Erheblich ist laut Rechtssprechung (Urteil vom 10. 03. 2010 – VIII ZR 144/09) eine Abweichung von zehn Prozent oder mehr. Auch bei geringeren Abweichungen können Sie bares Geld sparen. Denn die Abrechnung der Nebenkosten sowie eventuelle Mieterhöhungen darf der Vermieter nur anhand der tatsächlichen Größe vornehmen. Im Streitfall ist eine Rechtsschutzversicherung mit dem Baustein Mietrechtsschutz sehr empfehlenswert.