Woh­nungs­besich­tigung – Rechte von Mie­tern und Ver­mietern

Vermieter dürfen generell nur eine Wohnungsbesichtigung durchführen, wenn es dafür berechtigte Gründe gibt.

Wohnungsbesichtigung nach Kündigung: Kündigt ein Mieter, beginnen Vermieter in der Regel schnell mit der Suche nach einem neuen Mieter. Denn eine leerstehende Wohnung generiert keine Mieteinnahmen und verursacht Kosten für den Eigentümer. Daher bemühen sich Vermieter oftmals schon vor Ende des Mietverhältnisses um eine Neuvermietung. Wohnungsbesichtigungen durch Nachmieter sind nur erlaubt, sofern Sie das Mietverhältnis tatsächlich gekündigt haben.

Verkauf der Wohnung: Steht die Wohnung zum Verkauf, dürfen der Vermieter oder der beauftragte Makler mit Kaufinteressenten zur Wohnungsbesichtigung vorbeikommen.

Mängel in der Wohnung: Haben Mieter eine Mängelanzeige bei der Hausverwaltung eingereicht, können je nach Umfang der Schäden mehrere Wohnungsbesichtigungen notwendig sein. Dadurch erhält der Vermieter die Möglichkeit, die Mängel innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen.

Begutachtung: Wenn z. B. ein Bausachverständiger ein Gutachten zum Sanierungsbedarf einer Immobilie erstellen soll, kann eine Besichtigung der einzelnen Wohnungen in Betracht kommen.

Ablesen von Zählerständen: Befinden sich die Heizungs- und Wasserzähler in der Wohnung, bitten die Messdienstleister normalerweise einmal jährlich um Zutritt.

Vertragswidriger Gebrauch: So wie Vermieter unter anderem ihrer Instandhaltungspflicht nachkommen müssen, haben auch Mieter gewisse Pflichten. Wenn ein Mieter dagegen verstößt und beispielsweise die Wohnung ohne Erlaubnis untervermietet, kann der Vermieter rechtliche Schritte einleiten. Falls ein solcher Verdacht besteht, darf der Vermieter eine Wohnungsbesichtigung durchführen und Beweise sichern.

„Die Wohnung ist unverletzlich“ – so besagt es der Artikel 13 des deutschen Grundgesetzes (GG). Im Klartext bedeutet das: Mieter haben ein Recht auf Privatsphäre in ihrem Zuhause. Ein Vermieter darf daher nicht einfach so vorbeikommen und Zutritt verlangen.

Um eine Wohnung zu besichtigen, muss sich der Vermieter mindestens drei Tage vorher schriftlich anmelden. Ein kurzfristiger Besuch ist nur in Notfällen erlaubt, wie etwa bei Schäden infolge eines Wasserrohrbruchs.

Ob Immobilienverkauf, Reparaturen, Neuvermietung oder Ablesen der Zählerstände – eine Wohnungsbesichtigung ist aus verschiedenen Gründen möglich. Insofern kommt es häufiger vor, dass weiterePersonen den Vermieter bei der Besichtigung begleiten: angefangen bei Miet- und Kaufinteressenten über Handwerker, Architekten und Makler bis hin zu Gutachtern und anderen Sachverständigen.

Bei einer Wohnungsbesichtigung muss der Vermieter nicht jedes Mal selbst anwesend sein. Sie sollten als Mieter aber darüber Bescheid wissen, wer zur Besichtigung kommt. Wenn sich beispielsweise ein Handwerker bei Ihnen meldet und um Zutritt bittet, lassen Sie sich erst die unterschriebene Originalvollmacht des Vermieters zeigen.

Wenn etwa der Vermieter oder Kaufinteressenten unerwartet an der Tür klingeln, können Sie die Besichtigung freundlich und doch bestimmt ablehnen. Weisen Sie Besucher darauf hin, eine Wohnungsbesichtigung schriftlich anzumelden und Ihre Rückmeldung abzuwarten. Ein unangemeldeter Besuch ist in der Regel nur zulässig, wenn Gefahr in Verzug besteht und der Vermieter sofort handeln muss – wie etwa bei Gasgeruch und dem Verdacht auf ein Gasleck.

Gerade in Großstädten sind Massenbesichtigungen an der Tagesordnung. Mieter müssen allerdings nicht dulden, dass eine Vielzahl an Personen gleichzeitig ihre Wohnung bevölkert. Sprechen Sie mit dem Vermieter ab, dass die Besichtigungen nur in Gruppen von maximal vier Mietinteressenten stattfinden sollen. So haben Sie die Möglichkeit, alle Besucher im Blick zu behalten.

Mietern steht es frei, während einer Wohnungsbesichtigung anwesend zu sein oder lieber außer Haus zu gehen. Wenn Sie in der Wohnung bleiben, können Sie ein Auge auf alles behalten und Fragen direkt beantworten. Sie sind aber beispielsweise nicht dazu verpflichtet, Kaufinteressenten durch die Wohnung zu führen oder kritische Fragen zu beantworten. Darüber hinaus ist es unter Umständen hilfreich, ein Familienmitglied oder einen Freund als Zeugen vor Ort dabei zu haben.

Falls Sie für längere Zeit verreisen, empfiehlt es sich, eine Vertrauensperson mit Zweitschlüssel als Ansprechpartner zu benennen. Damit stellen Sie sicher, dass jemand zur Wohnungsbesichtigung stellvertretend für Sie anwesend ist.

Um ein Exposé für den Verkauf oder die Neuvermietung zu erstellen, bittet der Vermieter den Mieter manchmal um aktuelle Fotos. Sie müssen diesem Wunsch aber nicht nachkommen. Der Vermieter darf die Wohnung ohne Ihre Erlaubnis weder selbst fotografieren noch professionelle Aufnahmen in Auftrag geben.

Geht es dagegen z. B. um einen Schimmelbefall in der Wohnung, sind Fotos ausnahmsweise erlaubt. Achten Sie darauf, dass ausschließlich die betroffenen Bereiche fotografiert werden. Befindet sich der Schimmel nur im Badezimmer, hat der Vermieter in den anderen Wohnräumen nichts zu suchen. Räumen Sie private Dinge vorsichtshalber weg und schaffen Sie Platz, sodass sich die Schäden problemlos dokumentieren lassen.

Wann und wie oft Mieter eine Wohnungsbesichtigung dulden müssen, ist nicht eindeutig geregelt. Die Rechtsprechung sagt hierzu unter anderem: Sonn- und Feiertage gehören zu den Ruhezeiten, wie auch die Nachtruhe. Für berufstätige Mieter kann es praktischer sein, den Besichtigungstermin auf den Feierabend zu legen.

Kommt es zu Konflikten über Themen wie Untervermietung oder Tierhaltung, lassen Sie sich rechtlich beraten. Dazu können Sie sich an den örtlichen Mieterverein oder einen Anwalt für Mietrecht wenden. Die Experten unterstützen Sie auch im Schriftverkehr mit Ihrem Vermieter, wenn es um Ausweichtermine und andere Fragen geht.