Eine Immobilienerbschaft klingt nach einem finanziellen Glücksfall. Oftmals ist es das auch. Manch geerbte Haus entpuppt sich auf den zweiten Blick allerdings als große Herausforderung. Denn Immobilienbesitz verpflichtet und geht teilweise mit Kosten einher. Deshalb ist es wichtig, sich einen guten Überblick über das Erbe zu verschaffen – dazu gehören Themen wie Erbschaftsteuer, Wertermittlung, ggf. Schulden oder die Aufteilung der Immobilie in der Erbengemeinschaft.
Haus erben: Was ist zu beachten?
Immobilie erben – Erbe antreten oder ausschlagen?
Nahezu jede zweite generationenübergreifende Erbschaft in Deutschland enthält eine Immobilie – damit sind häufig große Vermögenswerte im Spiel. In die Trauer über den Verlust eines nahestehenden Menschen mischen sich folglich oftmals Dankbarkeit über einen möglichen Geldsegen. In der Realität besteht eine Erbschaft jedoch nicht nur aus Vermögen, sondern mitunter auch aus Schulden.
Bevor Sie sich über die Details näher Gedanken machen, kommt daher eine wichtige Entscheidung auf Sie zu: Soll ich die Erbschaft annehmen oder ausschlagen? Diese Frage sollte wohlüberlegt sein. Wenn Sie das Erbe leichtfertig antreten, gehen Sie ein unkalkulierbares Risiko ein. Möglicherweise stellt sich der Nachlass später als überschuldet heraus – dann wird selbst der lieb gewonnen Familiensitz zur finanziellen Belastung.
Darüber hinaus bringt der Immobilienboom viele Erben in eine paradoxe Situation: Mit den steigenden Immobilienpreisen wächst auch die steuerliche Belastung. Falls der Wert der geerbten Immobilie den persönlichen Freibetrag übersteigt, zahlen Erben je nach Steuerklasse zwischen sieben bis 50 Prozent Erbschaftsteuer.
Tipp
Kurzum: Wenn Sie Immobilien erben, gibt es einiges zu bedenken. Berücksichtigen Sie neben Verbindlichkeiten und Steuern auch den möglichen Sanierungsbedarf der Immobilie. Sofern Sie das Erbe ausschlagen möchten, haben Sie dafür sechs Wochen Zeit.
Plötzlich Immobilienbesitzer– was nun?
Im nächsten Schritt geht es darum, was mit dem geerbten Haus passieren soll. Dafür stehen Ihnen drei Möglichkeiten offen:
- Sie verkaufen die Immobilie und können frei über das Geld verfügen.
- Sie vermieten das Haus und generieren damit regelmäßige Einnahmen.
- Sie ziehen selbst in die Immobilie ein und sparen sich dadurch die Miete für Ihre bisherige Wohnung.
Wägen Sie in Ruhe ab, welcher Weg für Sie der beste ist und lassen Sie sich dabei nicht nur von emotionalen Aspekten leiten. Denn bei Entscheidungen rund um Wohnimmobilien geht es letztlich um hohe Summen.
Wie werden Immobilien im Erbfall besteuert?
Wer ein Haus erbt, bekommt prompt Post vom Finanzamt: Sofern Sie Ihre Freibeträge bereits ausgeschöpft haben, fällt Erbschaftsteuer für die Immobilie an. Wie viel Steuern Sie dann zahlen, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab. Nur in bestimmten Ausnahmefällen sind Sie von der Erbschaftsteuer befreit – zum Beispiel, wenn Sie eine Immobilie von Ihren Eltern erben und das Haus für mindestens zehn Jahre selbst bewohnen.
Wie wird eine Immobilie im Erbfall bewertet?
Egal, ob eine Erbengemeinschaft Immobilien erbt oder Sie Alleinerbe sind – meist drehen sich viele der ersten Fragen um den Wert der Immobilie. Das Finanzamt kommt Ihnen in diesem Punkt wahrscheinlich zuvor, da es den Marktwert schätzt und daraus die Erbschaftsteuer berechnet. Dabei handelt es sich in der Regel um eine grobe Schätzung, die nur bedingt aussagekräftig ist. Ebenso wenig reicht es aus, den Wert anhand von Kaufpreisen aus der Gegend selbst über den Daumen zu peilen. Als Laie liegen Sie da schnell mehrere zehntausend Euro oder mehr daneben. Eine fachmännischen Bewertung und schützt Sie vor groben Fehleinschätzungen.
Was ist mein geerbtes Haus wert? Wenn Sie Immobilien erben, ist eine Marktpreiseinschätzung in vielen Fällen sinnvoll:
- Beim Hausverkauf möchten Sie einen ersten Anhaltspunkt über den Marktpreis Ihrer Immobilie wissen
- Falls es um die Aufteilung von Immobilienvermögen geht, schafft eine erste Einschätzung über den Marktpreis Klarheit. Wenn Sie mit der Bewertung Ihrer Immobilie durch das Finanzamt nicht einverstanden sind, können Sie selbst ein Verkehrswertgutachten in Auftrag geben. Damit lässt sich die anfallende Steuerlast mindern, falls der Wert der geerbten Immobilie tatsächlich niedriger ist als im Steuerbescheid.
Immobilien erben und Geschwister auszahlen – wie läuft das ab?
Noch etwas komplizierter gestaltet sich die Situation, wenn Sie gemeinsam mit anderen Personen eine Immobilie erben. In Familien kommt es oft zum Streit ums Haus – was daran liegt, dass sich eine Immobilie nicht wie ein Sparguthaben kurzerhand aufteilen lässt. Eine Erbengemeinschaft kann deshalb nur gemeinsam über das Objekt verfügen.
Um die Erbengemeinschaft aufzulösen, muss allerdings eine Einigung her: Diese besteht beispielsweise darin, dass ein Nachkomme die Immobilie übernimmt und die anderen Erben dafür auszahlt. Dafür einigen Sie sich mit Ihren Miterben auf einen fairen Preis – Ihr gesetzlicher Erbteil bzw. Pflichtteil orientiert sich am Marktwert der Immobilie. Nicht selten kommt es dabei zu Unstimmigkeiten, was den aktuellen Wert der Immobilie anbelangt. Aus diesem Grund ist es ratsam, einen Sachverständigen oder eine Sachverständige für Immobilienbewertung zu beauftragen. Ein professionelles Gutachten beugt Unmut vor und trägt im Idealfall zu einer zügigen Erbauseinandersetzung bei.
Tipp
Führen Sie die kostenlose und unverbindliche Online Marktpreiseinschätzung der Postbank Immobilien GmbH durch und erhalten Sie mit wenigen Angaben eine Einschätzung Ihrer Immobilie.
