Kündigung wegen Eigenbedarf: die Rechte von Mietern & Vermietern

Mieter genießen in Deutschland generell einen hohen Kündigungsschutz. Vermieter können eine Kündigung nur dann aussprechen, wenn ein „berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses“ besteht. Das ist beispielsweise der Fall, wenn ein Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt oder sich anderweitig vertragswidrig verhält. Ein weiterer Grund für das Beenden eines Mietverhältnisses ist der sogenannte Eigenbedarf.

Was ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf?

Ein Vermieter kann für seine eigene Wohnung oder sein eigenes Haus Eigenbedarf anmelden. Dieser besteht, wenn der Hausherr die vermietete Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige nutzen möchte. Die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung sind in Deutschland allerdings streng gesetzlich geregelt. Das ist auch gut so, denn eine vorgeschobene Wohnungskündigung wegen Eigenbedarf ist generell nicht rechtskräftig. Durch die strengen Vorgaben werden Mieter vor möglicher Willkür des Vermieters geschützt. Wirksam ist eine Eigenbedarfskündigung nämlich nur dann, wenn bestimmte Regeln und Vorschriften eingehalten werden. Dazu gehört, dass Eigenbedarf nur für ganz bestimmte Personengruppen angemeldet werden darf. Möchte der Vermieter selbst die vermietete Wohnung beziehen, dann ist das sein gutes Recht. Ebenfalls gesetzlich wasserdicht sind Eigenbedarfskündigungen, die bei einer Wohnungsnutzung für nahe Verwandte ausgesprochen werden. Dazu gehören

  • Kinder, Eltern, Großeltern oder Enkel des Vermieters,
  • Nichten, Neffen und Stiefkinder sowie
  • Geschwister.

Nicht zulässig ist eine Eigenbedarfskündigung hingegen für Verwandte zweiten oder dritten Grades wie beispielsweise Cousins, Cousinen, Großneffen oder -nichten und Patenkinder. Auch in Trennung lebende Ehegatten zählen nicht zu den Personen, für deren Wohnungsnutzung eine Eigenbedarfskündigung rechtmäßig wäre. Gleiches gilt für die Eltern des Lebenspartners, wenn diese(r) nicht mit dem/der Immobilienbesitzer/in verheiratet ist.

Tipp

Auch für Menschen außerhalb des eigenen Verwandtenkreises kann Eigenbedarf geltend gemacht werden. Das gilt zum Beispiel, wenn der Vermieter pflegebedürftig ist und die vermietete Wohnung für eine Pflegekraft oder eine Haushaltshilfe genutzt werden soll.

Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen: Begründung des Vermieters ist Pflicht

Um eine wirksame Eigenbedarfskündigung aufzusetzen, muss der Vermieter in dem dazugehörigen Anschreiben sein Begehren glaubhaft begründen. So sollte in dem Brief konkret benannt werden, für welche Person der Eigenbedarf angemeldet wird. Zudem muss der Vermieter nachvollziehbar darstellen, warum er gerade diese Wohnung für die Selbstnutzung benötigt. Das ist besonders wichtig, wenn Vermieter mehrere Wohnobjekte besitzen. Beim Kündigungszeitraum müssen außerdem die üblichen gesetzlichen Fristen eingehalten werden. Diese richten sich in der Regel danach, wie lange der zu kündigende Mieter in der Wohnung gelebt hat. Je länger das Mietverhältnis Bestand hatte, desto mehr Zeit bleibt dem Mieter für seinen Auszug:

  • Weniger als 5 Jahre Mietdauer = 3 Monate Kündigungsfrist
  • 5 bis 8 Jahre Mietdauer = 6 Monate Kündigungsfrist
  • Über 8 Jahre Mietdauer = 9 Monate Kündigungsfrist

Die Kündigung eines Mietverhältnisses sollte abgesehen davon immer schriftlich erfolgen. Dabei muss sichergestellt sein, dass dem zu kündigenden Mieter das Schreiben auch wirklich zugestellt wird. Rechtsexperten empfehlen deshalb, das Kündigungsdokument postalisch als Einschreiben zu versenden. Alternativ empfiehlt sich der persönliche Einwurf des Briefes. Dabei sollte ein anwesender und neutraler Zeuge die Zustellung bestätigen.

Eigenbedarfskündigung – so können Sie sich als Mieter wehren

Wenn Sie als Mieter eine Eigenbedarfskündigung erhalten, kann das recht ärgerlich sein. Vor allem, wenn das Mietverhältnis schon lange Bestand hat und Sie sich in der derzeitigen Umgebung wohlfühlen, kann es sich lohnen, sich gegen den forcierten Rauswurf zur Wehr zu setzen.

Prüfen Sie als Erstes, ob der Vermieter alle gesetzlichen Formalia eingehalten hat. Schon die falsche Berechnung der Kündigungsfrist bei Eigenbedarf einer Wohnung kann dazu führen, dass die Eigenbedarfskündigung unwirksam wird. Auch die fehlende Begründung der Wohnungskündigung wegen Eigenbedarf macht einen Einspruch recht einfach. Eine Rechtsberatung bei einem Anwalt für Mietrecht oder ein Termin beim Mieterbund kann hier für Klarheit sorgen.

Sollte die Kündigung rechtskräftig sein, haben Sie trotzdem noch Möglichkeiten, sich gegen den drohenden Auszug zur Wehr zu setzen. Das ist vor allem bei „unzumutbarer Härte“ der Fall: Besonders Mieter im Seniorenalter, schwangere Personen oder kranke und gebrechliche Menschen haben bei einem Widerspruch gute Chancen darauf, dass das Mietverhältnis zumindest so lange fortgeführt wird, wie es unter Berücksichtigung der besonderen Umstände angemessen wäre. Ein Freifahrtsschein ist solch ein Widerspruch allerdings nicht: Gerichte prüfen Fälle von unzumutbarer Härte sehr genau und wägen dabei die Interessen der streitenden Parteien untereinander ab. Im besten Fall vereinbaren Mieter und Vermieter eine gütliche Einigung: Dabei können Mieter beispielsweise eine Abfindung oder eine Umzugskostenbeihilfe einfordern, welche die Strapazen des kommenden Umzugs zumindest aus finanzieller Sicht etwas abfedert.

Übrigens: Sollte ein Mieter im Nachhinein feststellen, dass der Grund für die Eigenbedarfskündigung nur vorgeschoben war, hat dieser in bestimmten Fällen einen Anspruch auf Schadensersatz. Das gilt u. a., wenn das strittige Objekt nach dem Auszug des Mieters außerordentlich lange leer steht oder eine andere Person in die Wohnung zieht, als im Kündigungsschreiben angekündigt. In der Praxis ist es allerdings nicht einfach, dem Vermieter eine vorgeschobene Kündigung tatsächlich nachzuweisen. Selbst stichhaltige Beweise werden von den unterschiedlichen Gerichten oftmals sehr individuell ausgelegt. Mit einer Rechtsschutzversicherung können Sie relativ entspannt vor Gericht erscheinen, denn auch im Falle einer Niederlage sind die finanziellen Verluste dann sehr gering. Das gilt gleichfalls für Mieter und Vermieter, die ihre Rechte in einem Gerichtsverfahren zur Eigenbedarfskündigung durchsetzen möchten.

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