Mieten vs. kaufen: Ist Eigentum rentabel?

Stellen Sie sich auch die Frage, ob Sie ein Leben lang Miete zahlen wollen oder lieber ein Eigenheim bewohnen möchten? Die eigene Immobilie liegt weiter im Trend: Im Jahr 2018 wurden laut Statistischem Bundesamt insgesamt 315.200 Baugenehmigungen erteilt. Für den Boom sorgen vor allem die derzeit sehr niedrigen Hypothekenzinsen. Allerdings bleiben zwei wichtige Fragen: Kann ich mir ein Eigenheim überhaupt leisten? Und macht sich das langfristig bezahlt?

Erschwinglichkeitsindex sinkt nur leicht

Zwar werden Immobilien vor allem in Ballungsgebieten zunehmend teurer, aber dafür befinden sich die Bauzinsen immer noch auf einem sehr niedrigen Niveau. Somit bleibt der Traum von den eigenen vier Wänden weiterhin erschwinglich. Dies belegt auch der vom Immobilienverband IVD errechnete Erschwinglichkeitsindex: Sein Wert erreichte im 4. Quartal 2017 122,63 Punkte und fiel im Vergleich zum Vorjahr nur leicht. Diese drei Gründe sorgen für eine anhaltend attraktive Immobilienfinanzierung:

1. Historisch niedrige Hypothekenzinsen

Je niedriger die Zinsen für Hypothekendarlehen sind, desto günstiger ist es, eine Immobilie zu kaufen. Im langfristigen Vergleich liegen die Hypothekenzinsen aktuell immer noch sehr niedrig: Der Effektivzinssatz für Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit einer anfänglichen Zinsbindung von 5 bis 10 Jahren lag laut der Deutschen Bundesbank im Mai 2019 bei 1,46%. Vor rund 10 Jahren zahlten Immobilienkäufer noch um die 4% Zinsen. Im direkten Vergleich lassen sich so gegenüber damals mehrere Zehntausend Euro Zinsen sparen – abhängig von der Laufzeit des Baukredits.

2. Gestiegene Einkommen

Ob Sie eine Immobilie mieten oder kaufen möchten, ist auch vom eigenen Kapital abhängig. Das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte stieg laut Statistischem Bundesamt seit dem Jahr 2000 je Einwohner von 15.961 Euro auf 23.295 Euro im Jahr (Stand 2018). Das ist ein Plus von rund 46%. Der Verbraucherpreisindex stieg im gleichen Zeitraum hingegen nur um knapp 30%. Somit steht für den Immobilienkauf heute deutlich mehr Geld zur Verfügung.

3. Staatliche Förderung durch Baukindergeld

Um Familien zu fördern und zum Bauen bzw. Kaufen einer Immobilie zu animieren, hat die schwarz-rote Regierung 2018 ein Baukindergeld eingeführt, mit dem Paare mit Kindern beim Hausbau oder -kauf finanziell unterstützt werden. Nunmehr gibt es einen Zuschuss von 1.200 Euro pro Jahr und Kind – rückwirkend ab dem 1. Januar 2018. Die Förderung wird zehn Jahre lang gezahlt. Der Anspruch gilt für Familien, die zum ersten Mal eine Immobilie erwerben und die unter bestimmten Einkommensgrenzen liegen. Diese liegt bei einem Jahreshaushaltseinkommen von 90.000 Euro mit einem Kind plus 15.000 Euro für jedes weitere Kind. Anträge für die Gewährung des Zuschusses müssen gestellt werden bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau.

Studie – wo Wohneigentum bezahlbar ist

Ganz egal, ob Familien, Paare oder Singles, ob mit Baukindergeld oder ohne: Durchschnittsverdiener können es sich in den meisten Regionen Deutschlands heute mehr denn je leisten, eine Immobilie zu kaufen. In einigen Gebieten lassen sich sogar noch echte „Schnäppchen“ finden – so das Fazit der Postbank-Studie „Wohnatlas 2019“. Gute Angebote für eine exemplarische 70-qm-Wohnung gibt es vor allem in Ostdeutschland und den Großstädten des Ruhrgebiets. Wer in diesen Regionen eine Immobilie kauft, sollte das Objekt aber genau prüfen und bedenken, dass vor allem in strukturschwachen Gebieten im Laufe der Zeit Wertverluste möglich sind. Insgesamt in jedem zweiten Kreis der Republik ist es möglich, eine 70-qm-Wohnung mit einer monatlichen Rate von 500 Euro binnen 20 Jahren komplett zu finanzieren.

Richtig teuer wird der Immobilienkauf hingegen in Nordfriesland: Hier liegt der Kaufpreis eines Eigenheims bei sagenhaften 64,5 ortsüblichen Jahresnettokaltmieten. Das bedeutet, dass sich der Kaufpreis erst nach über 60 Jahren amortisiert. Auch München, Berlin und Hamburg zählen zu den eher „teuren Pflastern“. Trotzdem kann sich gerade hier der Kauf einer Immobilie lohnen – schließlich sind die zu erwartenden Mieteinkünfte im Landesvergleich entsprechend hoch. Selbst dann, wenn Sie das Haus oder die Wohnung selbst nutzen, profitieren Sie in diesen Regionen von einem überdurchschnittlichen Wertzuwachs.

Kaufen oder mieten – wo lohnt sich was?

Als Faustformel gilt: Wohnen soll nie mehr als 30% des verfügbaren Haushaltseinkommens verbrauchen. Der Postbank Wohnatlas 2019 zeigt, dass diese Grenze bei den Mieten in allen Kreisen und kreisfreien Städten nicht überschritten wird. Wenn Sie eine Wohnung mit 70 Quadratmetern Wohnfläche zugrunde legen, ist die Finanzierung von Wohneigentum in 386 von insgesamt 401 Kreisen und kreisfreien Städten möglich, ohne mehr als 30% des Haushalts­einkommens aufzuwenden. In 112 der untersuchten Städte und Kreise ist die Belastung durch die Miete sogar höher als bei einem Kauf.
Wer hier sesshaft werden möchte, sollte also in jedem Fall lieber kaufen als mieten. Besonders niedrig ist die Belastung in folgenden Gebieten:

  • Kreis Mansfeld-Südharz
  • Salzlandkreis
  • Wittenberg
  • Vogtlandkreis
  • Burgenlandkreis

Hier liegt der Kaufpreis für Immobilien bis zu 6% unter den ortsüblichen Ausgaben für Mietzahlungen. Zur Ermittlung dieser Werte wurde im Postbank Wohnatlas 2019 eine Tilgungsdauer von 20 Jahren bei einem Zinssatz von 2,45% p. a. zugrunde gelegt. Als verfügbares Eigenkapital wurden hypothetisch 20% des Kaufpreises angenommen, was ohnehin von Experten empfohlen wird.

In diesen Städten ist kaufen günstiger als mieten

Nicht nur in vielen Landkreisen ist es günstiger zu kaufen, als zur Miete zu wohnen. Auch in einigen Großstädten bietet der Erwerb von Wohneigentum Kostenvorteile im Vergleich zur Miete. Die folgende Tabelle zeigt die kreisfreien Großstädte, in denen Sie weniger des ortsüblichen Haushaltseinkommens für den Kauf von 70 Quadratmetern Wohneigentum aufwenden als für die dort üblichen Mietzahlungen.

Stadt Anteil Finanzierung  Anteil Miete
Gelsenkirchen 10,3% 13,1%
Salzgitter 9,3% 11,9%
Herne 11,1% 12,9%
Duisburg 11,1% 12,7%
Magdeburg 13,1% 14,4%
Wuppertal 11,5% 12,5%
Mönchengladbach 12,0% 13,0%
Bremerhaven 12,7% 13,6%
Hamm 11,5% 12,3%
Oberhausen 12,4% 13,0%
Remscheid 10,8% 11,3%
Hagen 11,1% 11,4%
Dortmund 14,5% 14,7%
Krefeld 12,9% 13,1%
Chemnitz 11,6% 11,7%
Bochum 13,7% 13,8%

Das zugrunde gelegte Finanzierungsmodell entspricht den oben genannten Bedingungen. Die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer oder Notarkosten sind nicht in die Berechnungen eingeflossen.

Auch in einigen Metropolen ist Kaufen finanzierbar

In den sieben größten Städten der Republik fällt die unterschiedliche Belastung durch Miete oder Kaufpreis und Finanzierung erfahrungsgemäß weniger günstig für potenzielle Eigentümer aus. Doch selbst in den großen Metropolen kann Eigentum für Durchschnittsverdiener finanzierbar sein. Die folgende Tabelle legt das durchschnittlich örtlich verfügbare Haushaltseinkommen zugrunde und zeigt, wie hoch die Belastung bei Kauf und Miete ausfällt.

Stadt Anteil der Immobilienfinanzierung am Haushaltseinkommen in % Anteil Miete am Haushaltseinkommen in % Örtlich durchschnittlich verfügbares Haushaltseinkommen
München 46,8% 25,2% 57.915 €
Berlin 38,5% 22,9% 39.100 €
Hamburg 34,8% 20,3% 47.660 €
Frankfurt a. M. 36,3% 22,4% 50.381 €
Stuttgart 29,7% 20,9% 51.325 €
Köln 27,3% 19,7% 47.585 €
Düsseldorf 27,1% 17,6% 50.304 €

Angenommen wird auch hier die Finanzierung einer 70-qm-Wohnung mit 20% Eigenkapital, 4% Anfangstilgung, Zinssatz 2,45% und 20 Jahren Laufzeit.

Immobilie kaufen – Altersvorsorge mit Gewinn

Der Kauf einer Immobilie hat noch einen anderen entscheidenden Vorteil: In sehr vielen Regionen Deutschlands verzeichnen Immobilien einen deutlichen Wertzuwachs – mindestens bis ins Jahr 2030. Die besten Rahmenbedingungen finden Kaufinteressenten momentan in Bayern und Baden-Württemberg. In Heilbronn, Landsberg am Lech, Erding, Stadt und Landkreis München sowie im Landkreis Ebersberg liegt der jährliche Wertzuwachs für Eigentum beispielsweise bei 1,70 bis 2,29%.

Neben monetären Aspekten spielt natürlich auch die eigene Zufriedenheit bei der Kaufentscheidung pro Wohneigentum eine große Rolle. „Wohnimmobilien sind die einzige Form der Alterssicherung, von der man sofort profitieren kann, einfach, indem man einzieht und die Lebensqualität steigert“, sagt Georg Hoogendijk, Geschäftsführer der Postbank Immobilien GmbH. „Für viele zahlt sich der Traum von den eigenen vier Wänden damit doppelt aus. Denn im Rentenalter mietfrei zu wohnen, bedeutet eine deutliche Erhöhung des verfügbaren Einkommens“, so der Immobilienexperte.

Kaufen oder mieten? Vergleich anhand einer Beispielrechnung

Die Stiftung Warentest stellt auf ihrer Homepage einen Rechner zur Verfügung, mit dem Sie ermitteln können, ab wann Sie als Käufer einer Immobilie finanziell besser dastehen. Daraus ergibt sich folgende Beispielrechnung:

Kaufpreis der Immobilie 300.000 €
Nebenkosten 40.000 €
Gesamtkosten 340.000 €
Instandhaltungskosten pro Jahr 3.500 €
Vergleichsmiete pro Jahr 12.000 €
Mietersparnis 8.500 €
Mietsteigerung pro Jahr (geschätzt) 1%
Wertsteigerung pro Jahr (geschätzt) 0%
Eigenkapital 75.000 €
Darlehen 265.000 €
Zinssatz (konstant) 2%
Tilgungssatz 3%
Kreditrate pro Jahr 13.250 €
Zins, wenn das Kapital in eine Alternativanlage investiert würde 1,5%
Steuersatz 25%
Verheiratet Ja
Sparerfreibetrag plus Werbungskostenpauschale 1.602 €
Vorteil für den Käufer ab dem 13. Jahr
Mehrbelastung Käufer im 1. Jahr 4.750,00 €
Vorteil / Nachteil des Immobilienkäufers nach:
10 Jahren -11.553,17 €
20 Jahren 38.382,10 €
30 Jahren 114.900,86 €

(Quelle: Stiftung Warentest)

Die exemplarische Berechnung zeigt, dass Immobilieneigentümer gegenüber Mietern zumeist deutlich im Vorteil sind. Bei einer Finanzierung sollte man allerdings einplanen, dass die Zins- und Tilgungszahlungen in den ersten Jahren nicht selten über den Mietzahlungen liegen (im Berechnungs­beispiel liegt die Mehrbelastung im ersten Jahr bei 4.750,00 Euro). Doch dafür sinken die Wohnkosten in den folgenden Jahren deutlich. Und was kann es Schöneres geben, als im Alter mietfrei in seinen eigenen vier Wänden zu wohnen?

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