Mieten vs. kaufen – Traum vom Eigenheim bleibt bezahlbar!

Mietwohnung oder Eigenheim? Der Kauf einer eigenen Immobilie ist für viele die größte finanzielle Entscheidung im Leben. Daher spielen meist zahlreiche Aspekte bei der Frage nach dem Für und Wider beider Wohnformen eine Rolle. Komfortabel wohnen und Geld sinnvoll anlegen: Neben emotionalen Motiven steht vor allem die Finanzierbarkeit im Mittelpunkt. Die Preise für Wohneigentum steigen zwar seit einigen Jahren kontinuierlich – das Investment in die eigenen vier Wände lohnt sich aber nach wie vor.

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Preisanstieg hält an – Immobilien heute 9,6% teurer als vor einem Jahr

Die jährlich erscheinende Postbank-Studie zeigt: Für den Wunsch nach Wohneigentum mussten Käufer im Jahr 2020 ein deutlich höheres Budget einplanen. Die Preise für Wohnungen im Bestand stiegen innerhalb eines Jahres um 9,6 Prozent (inflationsbereinigt) an. Ein kurzer Rückblick zum Vergleich: Der Postbank Wohnatlas 2020 meldete für das Jahr 2019 ein Plus an 9,3 Prozent.

Einen Schub erhielten die Quadratmeterpreise insbesondere durch günstige Finanzierungskonditionen: Je nach individueller Ausgangslage und Dauer der Sollzinsbindung können Käufer und Häuslebauer derzeit schon ab rund einem Prozent Jahreszins ein Immobiliendarlehen erhalten.

Das Niedrigzinsniveau schafft Anreize, in eine Immobilie zu investieren – denn für viele Käufer zahlt es sich trotz hoher Immobilienpreise aus, von ihrer Mietwohnung in ein Eigenheim zu wechseln. Gerade in Krisenzeiten steigt zudem die Bedeutung von Immobilien zur Altersvorsorge.

Tipp

Vor allem bei begehrten Immobilien stehen Kaufinteressierte heute unter großem Zeitdruck. Nehmen Sie sich dennoch ausreichend Zeit, um sowohl das Objekt als auch Ihr Finanzierungskonzept sorgfältig zu prüfen.

Top 7 der deutschen Metropolen – wo Wohnen am teuersten ist

Am Ranking der „Big Seven“ – der sieben größten deutschen Städte – hat sich 2020 nur wenig geändert. Die Quadratmeterpreise der Top-7-Städte sowie ihre Preistrends (von 2019 auf 2020) machen deutlich, wo Wohneigentum besonders viel kostet:

  • München: 8.612,83 €/m² (+ 6,11%)
  • Frankfurt am Main: 6.050,07 €/m² (+ 5,89%)
  • Hamburg: 5.568,99 €/m² (+ 9,68%)
  • Berlin: 4.972,69 €/m² (+ 6,7%)
  • Stuttgart: 4.844,37 €/m² (+ 5,06%)
  • Düsseldorf: 4.527,72 €/m² (+ 9,44%)
  • Köln: 4.261,17 €/m² (+ 6,91%)

Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

Fast spannender als in den Metropolen sieht es in deren Umland aus: Die höchsten Preisanstiege verzeichnete der Landkreis Potsdam-Mittelmark mit knapp 25 Prozent. Darauf folgt Landsberg am Lech mit rund 18 Prozent, wo Immobilien im Schnitt rund 45 Prozent weniger kosten als im nahen München.

Top 10 der teuersten Landkreise – Ferienregionen vorne dabei

Die Top 10 der deutschen Landkreise mit den höchsten Immobilienpreisen gruppieren sich um die Landeshauptstadt München – bis auf eine Ausnahme: Der Landkreis Nordfriesland führt das Ranking mit einem durchschnittlichen Preis von 6.796 Euro pro Quadratmeter an. Immobilien in Ferienorten wie St. Peter-Ording sowie auf den Inseln Sylt, Föhr und Amrum waren 2020 besonders gefragt. Die Ostseeküste auf der anderen Seite steht Nordfriesland indes in nichts nach: Rostock und die umliegenden Landkreise der Hansestadt profitierten von der hohen Nachfrage, die sich insbesondere auf wassernahe und zentrale Lagen konzentriert.

Die Top 10 der teuersten Landkreise in Deutschland präsentieren sich wie folgt (Wohnungen im Bestand):

  • Nordfriesland: 6.796,36 €/m² (+ 4,83%)
  • Miesbach: 6.755,94 €/m² (+ 9,76%)
  • Starnberg: 6.641,54 €/m² (+ 8,74%)
  • München (Landkreis): 6.583,61 €/m² (+ 8,44%)
  • Dachau: 5.802,68 €/m² (+ 9,06%)
  • Fürstenfeldbruck: 5.595,43 €/m² (+ 4,76%)
  • Ebersberg: 5.409,65 €/m² (+ 4,51%)
  • Garmisch-Partenkirchen: 5.260,17 €/m² (+ 15,29%)
  • Freising: 5.174,29 €/m² (+ 4,04%)
  • Bad Tölz-Wolfratshausen: 5.037,02 €/m² (+ 15,25%)

Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

Kaufpreise in Relation zum Einkommen – was kostet Wohnen heute?

Eine Faustformel bei der Immobilienfinanzierung lautet, dass die Kreditbelastung nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens ausmachen sollte. Das restliche Geld ist für die Lebenshaltung erforderlich. Dabei handelt es sich naturgemäß um einen Durchschnittswert: Familien mit Kindern haben beispielsweise häufig höhere Ausgaben als ein kinderloser Single-Haushalt.

Die 30-Prozent-Marke bietet jedoch einen guten Anhaltspunkt, um sich die Finanzierbarkeit von Immobilien einmal genauer anzuschauen. Der Postbank Wohnatlas hat dazu die regional verfügbaren Haushaltseinkommen zusammengetragen und den Immobilienpreisen gegenübergestellt. Im Ergebnis lässt sich feststellen, dass der Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung für einen Durchschnittshaushalt in den meisten Regionen machbar ist. Durchschnittlich geben deutsche Haushalte etwa 19,6 Prozent ihres Einkommens für einen Immobilienkredit aus. Beim Blick auf die Deutschlandkarte fällt auf, dass die finanzielle Belastung von Region zu Region sehr unterschiedlich ist. In 38 Regionen müssen Haushalte sogar mehr als 30 Prozent ihres verfügbaren Haushaltseinkommens für die Finanzierung aufwenden. Den größten Anteil von mehr als 40 Prozent am Einkommen schultern Haushalte in den Metropolen München, Berlin, Frankfurt und Hamburg.

Um an dieser Stelle den Bogen zurück zur Mietwohnung zu schlagen: Die Mietpreise bewegen sich in allen Regionen unterhalb der 30-Prozent-Schwelle.

Wohnkosten verteuern sich – sowohl für Mieter als auch für Käufer

Die Einkommensbelastungen durch steigende Wohnkosten sind im Vergleich zum vergangenen Jahr gestiegen. Das zeigt die Studie des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank. Für Besitzer von Wohneigentum fällt die Verteuerung proportional höher aus als für Mieter: Sie gaben im Jahr 2020 für die Finanzierung ihrer Immobilie satte 2,6 Prozentpunkte ihres Haushaltseinkommens mehr aus als im Vorjahr (Anstieg von 17,0 auf 19,6 Prozent). Auch Mietern stand 2020 weniger Geld für die Lebenshaltung zur Verfügung, da sich der Anteil ihres Einkommens an den Mietkosten um 0,8 Prozentpunkte von 13,4 auf 14,2 Prozent erhöhte.

Wo der Kauf weniger kostet als Mieten

Ein Eigenheim ist nicht überall teurer als eine vergleichbare Mietwohnung: In 54 Landkreisen und kreisfreien Städten bezahlen Immobilienkäufer weniger als Mieter. In Sachsen-Anhalt im Landkreis Mansfeld-Südharz müssen Eigentümer im Schnitt gerade einmal 7,5 Prozent ihres verfügbaren Haushaltseinkommens für die Kreditfinanzierung aufbringen. Mieter geben dazu im Vergleich etwa 12,5 Prozent ihres Einkommens aus. Zu beachten sind hier jedoch auch immer die Kaufnebenkosten.

Fazit: Kaufbelastung selbst in Großstädten vielerorts realisierbar

Die Einkommensbelastung allein sollte das einzige Kriterium bei der Überlegung sein, ob der Umzug von der Mietwohnung in das Eigenheim sinnvoll ist. Ausschlaggebend bei dieser Entscheidung sind weitere Faktoren, allen voran der Vermögensaufbau: Durch den Kauf einer Immobilie legen Sie Ihr Kapital langfristig an und sorgen finanziell für den Ruhestand vor.

Finanzierungsexperten weisen darauf hin, dass eine mögliche Mehrbelastung beim Immobilienerwerb die Kaufentscheidung nicht grundsätzlich negativ beeinflussen sollte. Wenn ein Zuschlag von bis zu fünf Prozent für Sie machbar ist, haben Sie immerhin in weiteren 170 Regionen gute Karten. Insbesondere in Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen liegen viele der Landkreise und Städte, in denen nur geringe Unterschiede zwischen Kredit- und Mietbelastung bestehen. Die deutschlandweiten Top 10 dieser Regionen mit einer vergleichbaren Belastung für eine 70-Quadratmeter-Wohnung führen die kreisfreien Städte im Folgenden an:

Kreisfreie Stadt Anteil laufende Kreditfinanzierung am regional verfügbaren Haushaltseinkommen Anteil Miete am regionalverfügbaren Haushaltseinkommen
Gelsenkirchen 13,2% 14,3%
Salzgitter 12,5% 12,7%
Bremerhaven 15,1% 14,5%
Duisburg 14,7% 14,0%
Oberhausen 14,9% 14,2%
Hamm 14,4% 13,6%
Chemnitz 13,2% 12,2%
Wuppertal 14,9% 13,8%
Hagen 13,4% 12,2%
Bochum 16,1% 15,0%

Tipp

Zwar sind die Immobilienpreise weiter gestiegen, allerdings bilden Sie mit dem Kauf von Wohneigentum wertvolles Vermögen für Ihre Altersvorsorge. Es lohnt sich also, die verschiedenen Immobilienkredite zu vergleichen und sich von einem Finanzexperten für mehr Planungssicherheit beraten zu lassen.