Erb­teil ver­kau­fen bei Immo­bilien & Grund­stücken

Ja, in einer Erbengemeinschaft darf jeder Miterbe über seinen Anteil am gesamten Nachlass verfügen. So sieht es das Gesetz in § 2033 BGB ausdrücklich vor. Diese Regelung schließt auch den Verkauf des Erbteils mit ein. Dabei kann der Erbteil entweder an einen anderen Erben oder an einen externen Käufer veräußert werden. Das Wichtigste vorweg: Ein Erbteilverkauf erfordert zwingend eine notarielle Beurkundung, um rechtswirksam zu sein.

Wenn mehrere Personen erben, geht der Nachlass gemeinschaftlich an die Erbengemeinschaft über. Vereinfacht gesagt: Es gibt zunächst keine getrennten Vermögensanteile, sondern der Nachlass gehört allen Miterben gemeinsam. Über einzelne Gegenstände kann deshalb niemand eigenständig verfügen. Besonders fällt dies bei Wohneigentum ins Gewicht.

Doch das Erbrecht sieht dafür eine Lösung vor: Möchte ein Erbe die Immobilie nicht behalten oder die Erbengemeinschaft verlassen, kann dieser den gesamten Erbteil verkaufen. Der Käufer tritt mit allen Rechten und Pflichten an Ihre Stelle in die Erbengemeinschaft ein und übernimmt die weitere Abwicklung des Nachlasses.

Ein Erbteilverkauf ist oft eine bewusste Entscheidung, um langwierigen und kostspieligen Auseinandersetzungen aus dem Weg zu gehen. Meist stecken handfeste wirtschaftliche oder persönliche Gründe dahinter:

• Vermeidung von Konflikten: Hinterlässt die verstorbene Person ein Eigenheim, entstehen regelmäßig Unstimmigkeiten über die weitere Nutzung. Dadurch kann sich die Erbauseinandersetzung erheblich verzögern und zusätzliche Kosten verursachen.
• Unterschiedliche Lebensentwürfe: Während ein Miterbe die geerbte Immobilie vielleicht behalten und selbst darin wohnen möchte, bevorzugen andere den Verkauf.
• Sofortiger Geldbedarf: Eine Erbauseinandersetzung kann je nach Situation mehrere Monate oder Jahre dauern. Besteht dringender Liquiditätsbedarf, kommt man durch den Erbteilverkauf schneller an Geld.
• Schutz vor einer Teilungsversteigerung: Ist die Erbengemeinschaft zerstritten, kann die gerichtliche Versteigerung der Immobilie drohen.

Ein Erbteilverkauf ist in der Praxis fast immer eng mit Immobilien oder Grundstücken verknüpft. Während sich ein Bankguthaben meist unkompliziert teilen lässt, prallen bei Häusern oft grundsätzliche Interessen aufeinander: Ein Miterbe möchte einziehen, der andere vermieten und der dritte benötigt dringend den Verkaufserlös. Da ein Haus zudem laufende Pflichten wie Instandhaltung und Versicherung fordert, besteht hier viel Konfliktpotenzial.

In solchen Fällen kann der Erbteilverkauf hilfreich sein, um die eigene Verantwortung abzugeben und die Erbengemeinschaft zeitnah zu verlassen.

Wenn der Nachlass eine Immobilie umfasst, kommen für den Erwerb des Erbteils zwei Käufergruppen in Betracht:

• Miterben: Einzelne Miterben oder die restliche Erbengemeinschaft können Ihren Erbteil kaufen, um Entscheidungen zu vereinfachen. Das ist häufig naheliegend, da keine außenstehende Person in die Gemeinschaft eintritt.
• Investoren: Es gibt Personen und Unternehmen, die gezielt Erbanteile an Immobilien erwerben. Investoren verfügen über die nötigen finanziellen Mittel und Erfahrung, um den Kaufprozess schneller und diskreter abzuwickeln.

Einen angemessenen Preis für den Erbteil zu ermitteln, ist in der Praxis oft schwierig. Dabei kann ein Immobiliengutachten nützlich sein. Berücksichtigt sollten auch etwaige Verbindlichkeiten, wie z. B. noch laufende Kredite. Für einen reibungslosen Verkauf werden einige Unterlagen benötigt: Dazu gehören der Erbschein oder das eröffnete Testament, das Nachlassverzeichnis sowie Grundbuch- und Katasterauszüge der Immobilie.

Grundsätzlich ist jeder Erbe berechtigt, seinen Erbteil an eine beliebige Person zu veräußern. Die Miterben können diesem Schritt nicht hindern. Eine Erlaubnis der Erbengemeinschaft für den Verkauf des Erbteils ist ebenfalls nicht erforderlich. Wird der Erbteil jedoch an einen Dritten verkauft, (also eine Person außerhalb der Erbengemeinschaft), dann steht den übrigen Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB zu.

Der Grund für diese Regelung ist eindeutig: Das Vorkaufsrecht soll die verbleibende Erbengemeinschaft davor schützen, dass eine fremde Person gegen den Willen der Familie eintritt und künftige Entscheidungen beeinflusst. Die Miterben erhalten so die Chance, den Erbanteil vorrangig zu übernehmen.

Sobald ein notarieller Kaufvertrag mit einem externen Käufer abgeschlossen wurde, müssen die Miterben über diesen Abschluss und den vollständigen Vertragsinhalt informiert werden. Die Miterben haben das Recht, den Vertrag zu exakt den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Das bedeutet: Entscheidet sich ein Miterbe für das Vorkaufsrecht, erhält der verkaufende Erbe den Kaufpreis, der mit dem externen Dritten verhandelt wurde. Lediglich Ihr Vertragspartner ändert sich.

Die Miterben haben zwei Monate Bedenkzeit, ob sie ihr Vorkaufsrecht ausüben möchten. Eine wesentliche Voraussetzung hierfür ist, dass die Erben den Inhalt des Kaufvertrags kennen. Nachverhandlungen sind in der Regel ausgeschlossen. Somit hat der verkaufende Erbe die Sicherheit, dass dieser für den Erbteil in jedem Fall den vereinbarten Preis bekommt.

Das Vorkaufsrecht gilt nur bei Verkäufen an Personen, die nicht zur Erbengemeinschaft gehören. Wird der der Erbteil hingegen direkt an einen oder mehrere Miterben verkauft, greift das Vorkaufsrecht nicht. Denn in diesem Fall bleibt die Zusammensetzung der Erbengemeinschaft bestehen.

Ein Austritt aus der Erbengemeinschaft, sollte frühzeitig besprochen werden. Ein Verkauf an Miterben ist häufig eine praktikable Option, um den Familienfrieden zu wahren und die rechtliche Abwicklung zu beschleunigen.