- Wenn die Sollzinsbindung Ihrer Baufinanzierung ausläuft und noch eine Restschuld offen ist, benötigen Sie ein neues Zinsangebot für die weitere Finanzierung.
- Dabei haben Sie drei Möglichkeiten für die Anschlussfinanzierung – das Forward-Darlehen mit einer Vorlaufzeit, die Umschuldung (oft auch Umfinanzierung genannt) oder die Prolongation mit neuer Zinsvereinbarung bei Ihrer bisherigen Bank.
- Hier erfahren Sie, welche verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten es gibt – und was bei Ihrer Entscheidung für eine Anschlussfinanzierung ausschlaggebend sein kann.
Anschlussfinanzierung – mit Planungssicherheit weiter finanzieren
Was bedeutet Anschlussfinanzierung?
Bei Baufinanzierungen ist der Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum von mindestens zehn oder mehr Jahren festgeschrieben. Diese Frist nennt sich Sollzinsbindung. Der Vorteil hierbei ist: Darlehensnehmer können langfristig mit gleichbleibenden, monatlichen Raten für die Tilgung des Darlehens und den Sollzinsen kalkulieren.
Läuft die erste Sollzinsbindung ab, ist der Immobilienkredit oftmals noch nicht vollständig zurückgezahlt. Diese Restschuld können Sie dann mit bereits vorhandenem Eigenkapital tilgen – oder über die noch vorhandene Restschuld mit einem neuen Sollzinsangebot weiter finanzieren.
Bei einer Anschlussfinanzierung eröffnet sich gleichzeitig die Chance:
- tagesaktuelle Sollzinsen zu erhalten, die ggf. günstiger sein könnten als der bisherige Sollzinssatz
und
- je nach Finanzierungsmöglichkeiten den Tilgungsssatz zu optimieren bzw. an die persönliche Finanzsituation anzupassen.
Wer sich frühzeitig informiert und die Anschlussfinanzierung sorgfältig plant, kann somit in vielfältiger Hinsicht profitieren. Doch auch kurz vor Ende der laufenden Sollzinsfestschreibung besteht die Gelegenheit, die Zins- und Finanzierungsangebote zu vergleichen und eine passende Lösung auszuwählen. Denn es gibt mehrere Finanzierungsmöglichkeiten.
Tipp
Fangen Sie rechtzeitig vor Ablauf Ihrer aktuellen Sollzinsbindung damit an, verschiedene Anbieter zu vergleichen. Neben den Sollzinssätzen sollten Sie auch Tilgungssatzänderungen und die Möglichkeit von Sonderzahlungen prüfen.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Mit einem Forward-Darlehen (engl. forward = im Voraus) können Sie sich schon heute die Sollzinsen für Ihre Anschlussfinanzierung sichern.
Ab wann ist ein Forward-Darlehen möglich?
Ein Forward-Darlehen lässt sich bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Sollzinsbindung Ihres bestehenden Darlehensvertrags oder vor dem Ende der Darlehenslaufzeit, d.h. vor dem Ende des Kapitalnutzungsrechts, abschließen.
Damit vereinbaren Sie den Sollzinssatz und die Laufzeit und „reservieren“ sich quasi den Sollzinssatz für die Zukunft. Bis zum Auslauf Ihrer Sollzinsbindungsfrist werden weder Raten noch Bereitstellungszinsen fällig. Läuft das Kapitalnutzungsrecht ab, wird das Forward-Darlehen ausgezahlt und löst Ihren bestehenden Kredit ab. Aufgrund der frühzeitigen Festlegung von Sollzinssatz und Laufzeiten haben Sie eine finanzielle Planungssicherheit.
Was sind die Vor- und Nachteile ?
| Vorteile | Nachteile |
| Ein Forward-Darlehen bedeutet vor allem Planungssicherheit, da Sie den Sollzinssatz für die Zukunft kennen. | Sie sind an den höheren Zinssatz gebunden, den Sie für Ihr Forward-Darlehen vereinbart haben – auch wenn die Bauzinsen sinken sollten. |
| Sollten die Zinsen für Immobilienkredite steigen, müssen Sie keine höheren Kosten befürchten. Denn Ihr Forward-Darlehen garantiert Ihnen die Zinsen, die sie abgeschlossen haben. | Teilweise erheben Kreditinstitute einen Zinsaufschlag, wenn das Forward-Darlehen bis zu fünf Jahre vor Ende der bisherigen Baufinanzierung abgeschlossen wird. |
| Sie müssen keine Bereitstellungszinsen vor Ende der bisherigen Baufinanzierung zahlen. |
Gut zu wissen
Definition Sollzinsbindung: Für eine Baufinanzierung wird ein Zinssatz über einen gewissen Zeitraum vereinbart. Während dieser Zeit ist dieser festgeschrieben und kann nicht geändert.
Definition Kapitalnutzungsrecht: Mit dem Abschluss eines Darlehensvertrages im Rahmen einer Baufinanzierung wird das Recht eingeräumt, das Kapital zu nutzen.
Umschuldung: Darlehen bei neuem Kreditgeber abschließen
Die Umschuldung ist die Anschlussfinanzierung bei einem neuen Kreditgeber. Mit der Umschuldung (oft auch Umfinanzierung genannt) wird der bestehende Kredit nach Auslauf der Sollzinsbindungsfrist beendet. Sie schließen eine weitere Finanzierung bei einem neuen Darlehensgeber (Bank oder Bausparkasse) ab.
Ab wann ist eine Umschuldung möglich?
Sie können Ihre laufende Baufinanzierung umschulden, sobald die erste Sollzinsbindung ausläuft. Schauen Sie sich frühzeitig nach Angeboten für Ihre Anschlussfinanzierung um, damit Sie nicht in Zeitdruck geraten.
Was sind die Vor- und Nachteile?
| Vorteile | Nachteile |
| Durch den Vergleich verschiedener Finanzinstitute oder Bausparkassen lässt sich feststellen, ob Sie bei einem anderen Anbieter einen günstigeren Sollzinssatz im Vergleich zur Prolongation erhalten. | Denken Sie daran, dass mit einer Umschuldung ein gewisser Aufwand einhergeht. Sie haben neue Ansprechpartner, müssen alle Dokumente nochmals übermitteln und die Bonität und der Wert der Immobilie wird erneut geprüft. |
| Sie haben die Möglichkeit, die Rahmenbedingungen neu festzulegen und andere Kreditkonditionen wie z.B. Höhe der Sondertilgung zu verhandeln. | Häufig fallen Kosten bei der Umschuldung einer Baufinanzierung an, insbesondere für Notar und Grundbuch. Deshalb sollten Sie im Vorfeld genau ausrechnen, welche finanziellen Belastungen bei einer Umschuldung auf Sie zukommen. Stellen Sie diese Kosten den tatsächlichen Zinsvorteilen gegenüber und prüfen Sie auch die weiteren Aspekte – wie beispielsweise Höhe und Häufigkeit der Sondertilgung. Bedenken Sie auch, dass bei einer Immobilienfinanzierung nicht nur der finanzielle Aspekt zählt. Service, Beratungsqualität und Transparenz können ebenfalls eine Rolle spielen. |
Gut zu wissen
Kann ich bei einer Anschlussfinanzierung mein Darlehen erhöhen? Ja, Sie können die Kreditsumme aufstocken – dafür eignet sich in erster Linie die Umschuldung. Hierbei sind die gleichen Voraussetzungen wie bei der erstmaligen Kreditaufnahme zu erfüllen.
Prolongation: Darlehen beim jetzigen Kreditgeber verlängern
Bei einer Prolongation (lat. prolonugare = verlängern) wird der bestehende Darlehensvertrag bei derselben Bank fortgeführt und ein neuer Sollzinssatz mit neuer Sollzinsbindung vereinbart.
Ab wann ist eine Prolongation möglich?
Die Anschlussfinanzierung lässt sich bei der Prolongation wenige Monate im Voraus klären. Vor Ablauf Ihrer Sollzinsbindung meldet sich Ihre Bank oder Bausparkasse bei Ihnen und lässt Ihnen für die Vertragsverlängerung einen neuen Finanzierungsvorschlag inklusive neuem Sollzinssatz und neuer Sollzinsbindung zukommen. Sobald Sie das Prolongationsangebot erhalten haben, müssen Sie sich normalerweise innerhalb einer Frist von 14 Tagen entscheiden.
Was sind die Vor- und Nachteile?
| Vorteile | Nachteile |
| Der größte Vorteil bei der Prolongation ist: Sie brauchen sich nicht um einen neuen Finanzanbieter / Darlehensgeber zu kümmern. | In der Regel können keine vertraglichen Änderungen vornehmen, da der Darlehensvertrag gleichbleibt, nur die Zinskondition wird angepasst. Damit können Sie meist auch z. B. die Höhe der Sondertilgung nicht anpassen. |
| Es fallen keine zusätzlichen Kosten für die Grundschuldübertragung an. Somit fallen keine Grundbuch- und Notarkosten an. | |
| Im Grunde bleibt alles beim Alten, sodass Ihr Organisationsaufwand denkbar gering ist. Wenn Sie das Angebot Ihrer Bank oder Bausparkasse annehmen, erhalten Sie nur neue Zinskonditionen und müssen nichts weiter erledigen. Da die Daten bekannt sind, erfolgt die Abwicklung in der Regel ohne eine erneute Immobilien- und Bonitätsprüfung. |
Fazit
Informieren Sie sich über Ihre Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung und vereinbaren Sie einen Beratungstermin.
Die Postbank vermittelt Finanzdienstleistungsprodukte und kooperiert mit selbstständigen Finanzberatenden der Postbank Finanzberatung AG. Diese bieten eine individuelle Beratung zu allen Bank- und Finanzdienstleistungen der Postbank sowie zu Produkten der BHW Bausparkasse AG, Lubahnstraße 2, 31789 Hameln an.
